Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату
Двойная продажа квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?
Как известно, приобретение квартиры на стадии строительства довольно выгодный способ получить жилье, но в то же время и более рискованный. Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться соинвесторы при приобретении жилья в строящемся доме – это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру нескольким лицам. Обострилась данная проблема с приходом кризиса - в конце 2014 и начале 2015 годов.
С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в Управлении Росреестра, вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел адвокатами коллегии «Правовая защита», проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует и стоит дольно остро. Дело в том, что, во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).
Как избежать ситуации, когда при заключении договора права на квартиру оказываются уже приобретенными другим лицом или после заключения такого договора ту же самую квартиру реализуют еще раз (а на практике бывали случаи и неоднократной продажи одних тех же квартир разным лицам)? Прежде всего, необходимо всесторонне изучить ситуацию, связанную со строительством конкретного объекта, репутацию, надежность компании-застройщика. Часто застройщики, заключившие инвестиционный контракт с органами власти и получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, а, грубо говоря, передают эти квартиры дальше – гражданам или юридическим лицам. Конечно, покупать у таких компаний-поставщиков квартиры наиболее выгодно, так как для них главной целью является быстрый сбыт таких прав на квартиры и получение денег для дальнейшей деятельности по своему основному профилю. Однако, покупка квартир у таких компаний как раз и связана с риском двойных продаж. Как известно, строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, их существенное подорожание и т.д. и т.п. В итоге контракт между застройщиком и компанией-поставщиком уже продавшим квартиры может быть сорван. В итоге застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам. В этой ситуации как раз и возможны двойные продажи квартир.
С принятием Закона № 214 данная проблема должна была исчезнуть, так как данный Закон запрещает юридическим лицам переуступать права на квартиры гражданам – физическим лицам, однако данный Закон распространяется на объекты разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, а по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года он просто не работает. Как обезопасить себя при заключении договора о переуступке права на квартиру с компанией, получившей прав на квартиру от первоначального инвестора(застройщика)? Необходимо получить как можно более полную информацию как о деятельности данной компании: сколько лет существует данная компания, сколько объектов было ей обеспечено стройматериалами, имелись ли в арбитражном суде споры между этой компании и застройщиками, попробуйте узнать какая репутация у компании у контрагентов-застройщиков и т.д. Нужно также узнать насколько контракт между компанией – поставщиком и застройщиком уже исполнен, надлежащим ли образом он был исполнен. Также особенно Важным является наличие оплаты по контрактам. На практике нередки случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, а это лицо, не проплатив по договору первоначальному инвестору, реализует права на квартиры гражданам. После чего первоначальный инвестор пытается признать незаконной передачу квартир и вернуть квартиры себе через арбитражный суд, либо, считая что права на квартиры принадлежат уже ему, реализует из фактически второй раз гражданам.
Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также главным образом с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам дает договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия. При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы, принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.
Если права приобретаются в Москве можно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, осуществляющий учетную регистрацию договоров и узнать, нет ли регистрации по Вашему адресу на другое лицо. Но учетная регистрация не является обязательной, поэтому сведений в реестре может и не быть. Если права на квартиру приобретаются в Московской области сведения о правах на квартиры в строящихся домах можно получить в администрации соответствующего муниципального образования - по крайней мере можно сразу распознать мошенническую схему, если в администрации скажут что у застройщика никаких прав реализовывать квартиры нет.
Соответственно больше риска попасть под “двойную продажу” при использовании застройщиком одной из “полузаконных” схем привлечения денежных средств в строительство. Так, при использовании вексельной схемы, дольщику выдается вексель, в котором содержится обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой и заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. Очевидно, что при такой схеме права на квартиру нигде официально не закрепляются: ни в Префектуре, ни в Департаменте. Ни в Администрации. Даже провести учетную регистрацию такого договора нельзя. В итоге, соглашаться на такую схему можно, только если у компании сложилась положительная репутация. Хотя и в этом случае, в будущем у дольщиков возможно возникнут проблемы.
На практике адвокаты «Правовой защиты» неоднократно встречались с ситуациями, когда организация-застройщик в свое время гремевшая своими победами на поприще строительстве и строящая большое количество домов в итоге подверглась процедуре банкротства. Однако, все же, думается, нет повода для пессимизма – тысячи людей приобретают права на квартиры в строящихся домах и по окончании строительства вселяются и живут в них. Нужно просто грамотно и четко оценить все риски, прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве. При этом рекомендуется обратиться за помощью в сопровождении сделки к адвокату, причем именно специалисту в области недвижимости, имеющиему опыт сопровождения подобных сделок и информацию о различных компаниях, занимающихся строительством и привлечением средств граждан.
Если все же случилось страшное, и оказалась, что квартира уже кому-то продана. Что делать в этом случае? Прежде всего, нужно обратиться в суд за признанием своего права на квартиру. Возможность признания права зависит от того, чей договор был заключен раньше. В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (т.е. в данном случае квартиру) в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Получается, что тот дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту. Преимущественное право на получение квартиры в указанном случае сохраняется даже за дольщиком, заключившим сделку не напрямую с застройщиком, а через переуступку прав у компании, к которой в дальнейшем со стороны застройщика были предъявлены претензии по поводу прав на квартиры, которые она могла (или не могла) переуступать. Однако, в этом случае есть исключение, права дольщика не будут иметь силы, если компания их переуступавшая их изначально не имела. В этом случае, действует правило статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Это означает, что передать можно только то, что существует, что документально подтверждено. Если же лицо этим правом изначально не обладало, то и передать оно ничего не могло. В этой ситуации, дольщик может требовать только возмещения убытков от компании, якобы уступившей право на квартиру. Так как на основании статьи 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Только право на возмещение убытков остается у дольщика, у которого обязательство возникло позднее. Тем не менее, убытки должны быть возмещены такому дольщику в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.
В практике группы компаний “Правовая защита” было большое количество дел, связанных с двойными продажами. При этом адвокаты признавали право собственности на квартиры в судебном порядке, а в случае если у клиента небыло приоритета в получении квартиры – взыскивали убытки по цене квартиры на момент вынесения судом решения (часто в 5-6 раз выше чем затраченные средства).
Хотелось бы отметить такой следующий важный момент по данной теме. Двойная продажа квартир, как правило, совершается с умыслом, т.е. лицо, продающее жилье в подавляющем большинстве случаев знает, что либо оно, либо другое лицо уже права на данную квартиру передало. Данный факт означает, что есть все основания для того, чтобы поднять вопрос о возбуждении уголовного дела. Само по себе уголовное преследование лиц, допустивших двойную продажу квартир, ничего не даст. Однако, как свидетельствует практика, это довольно действенный психологический метод для того, чтобы побудить руководителей фирмы, заключивших несколько договоров на один и тот же объект, признать права дольщика на квартиру, либо возместить убытки.
Если Вы столкнулись с фактом двойных продаж, Вам отказываются оформить квартиру в собственность, затягивают процесс оформления Вы можете обратиться в коллегию авдокатов “Правовая защита”. Тел. 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72
В "Правовую защиту" к адвокатам Артему Александровичу Сидорову и Андрею Валерьевичу Ребрикову обратилась П., заключившая с ответчиком ООО "ЭТО-С" договор, по условиям которого ей в собственность должна была быть предоставлена квартира в доме по адресу: Москва, Ленинградское шоссе, д.25. Ранее П. обратилась в суд с иском о признании права собственности на квартиру, однако в процессе рассмотрения дела выяснилось, что существует уже вступившее в законную силу решение Головинского районного суда города Москвы о признании права собственности на ту же квартиру за К., то есть имел место факт т.н. "двойной продажи" квартиры и К. обратился в суд раньше, чем П.
В “Правовую защиту” обратилась К., которая заключила с ООО “Билдинг” предварительный договор, в соответствии с которым ей подлежала передаче в собственность по завершении строительства квартира в доме по адресу: г.Москва, ул.Академика Анохина, д.66. Также с исками о признании права собственности на ту же квартиру в Никулинский районный суд города Москвы обратились С. и З.
Гарантирует ли от двойной продажи тот факт, что есть ДДУ между застройщиком и ООО, далее это ООО передает свои права по ДДУ дольщику, регистрирует договор уступки прав в регпалате. Может ли это ООО ранее заключить с другим дольщиком какой-то другой договор (не ДДУ), по которому дольщик сможет отсудить квартиру? Интересует поскольку купили квартиру по уступке, собственность пока не регистрируют и тут узнали, что в отношении директора ООО возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, хотя и по другому дому - была двойная продажа по предварительному договору.
Здравствуйте! Мы собирались приобрести квартиру в г.Троицк по ипотеке, но застройщих продает квартиры только через риэлторские агенства. Итак, выбрав квартиру мы заключили договор о том, что нам были оказаны услуги и подобрана квартира, удовлетворяющая нас (они это назвали задатком, чтобы они сняли квартиру с продажи -68т.р.). После был подписан договор с застройщиком, где указывалась строчка, что в 20 дневный срок мы обязаны зарегестрировать этот договор в администрации г. Троицка. В день сделки банк отказал нам в выдаче кредита, сказав что квартиру "не пропустили" в службе безопасности. Выяснилось, что в администрации г. Троицка эта квартира уже зарегестрирована. В риэлторской компании нам предложили выбрать другую квартиру, но деньги (68т.р.) возвращать не будут. Могу я вернуть эти деньги? Спасибо
Нежелательные последствия могут быть только если решение суда, принятое в пользу матери, будет отменено. Если это решение будут обжаловать, то необходимо доказывать свою правоту в суде.
У меня следующая проблема. В 2005 году я купила квартиру в Москве, получила все необходимые документы о собственности. Но когда я попыталась вселиться в эту квартиру, то это оказалось невозможно, поскольку в квартире уже проживали посторонние люди. Оказалось, что когда дом еще только построили (в 2004 году) документы на квартиру были выданы сразу двум разным семьям (жильцам квартиры и моим продавцам). Люди, продавшие мне эту квартиру, успели зарегистрировать свое право собственности, а жильцы квартиры - не успели. Я подала в суд на выселение жильцов из этой квартиры. Суд вынес решение в мою пользу. Однако, когда приставы пришли выселять жильцов из квартиры, то там уже проживали другие граждане, на которых прежние жильцы переоформили право требования к застройщику. Теперь эти новые жильцы подали в суд иск о признании за ними права собственности на эту квартиру. Но как тогда быть с моим судебным решением? Разве может суд рассматривать еще один иск по квартире, по которой уже было судебное решение?
Когда планируется снос углового дома Чехова61... 29.10.2017 - Комментарий Ян Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ... 30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна) адвокат Андрей Валерьевич Ребриков Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...
Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела
Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи. Подробнее >>>>
С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в Управлении Росреестра, вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел адвокатами коллегии «Правовая защита», проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует и стоит дольно остро. Дело в том, что, во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).
