Юридические аспекты инвестирования в строительство таунхаусов. На что обратить внимание при заключении договора с застройщиком.

Как такового понятия «таунхаус» в законодательстве не существует. Законодатель дал этому виду жилья определение «блокированный дом». Однако, в специальном законодательстве существуют различные определения данного понятия.

Согласно СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» настоящие нормы распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:

не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01.

Таким образом, данный СНИП дает одно из определений понятия блокированного жилого дома, а проще говоря, не используя юридическую лексику таунхауса. Обратим внимание, что под данное понятие подпадают таунхаусы, которые являются полностью автономными, т.е. не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, коммуникаций, имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции и так далее. Таким образом, логично, что такого рода таунхаусы законодатель относит к определенному виду отдельных одноквартирных домов, но не к квартирам. Отнесение такого вида таунхаусов или блокированных жилых домов, построенных или спроектированных согласно СНИП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» к категории жилых домов несет в себе определенные юридические последствия.

Так, для постройки данных таунхаусов достаточно того, чтобы земельный участок под ними имел разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства». Тем не менее, вступают в силу специальные нормы земельного законодательства о минимальном размере земельного участка и плотности застройки в жилой зоне в соответствии с градостроительными документами. При покупке такого рода таунхаусов или приобретении прав на строящийся таунхаус покупателям необходимо также приобретать в собственность и земельный участок под ним. При покупке готового таунхауса проблем с покупкой земельного участка под ним практически никогда не возникает. Достаточно проверить основания возникновения прав обладателя земельного участка на данный объект недвижимости. Однако, некоторые юридические проблемы и связанные с ними риски возникают в случае приобретения прав на строящийся таунхаус. Как правило, в подавляющем большинстве случаев девелоперы предлагают клиентам заключать предварительный договор о приобретении прав на строящийся таунхаус и одновременно на земельный участок под ним. При этом во многих случаях (во всяком случае автору данной статьи в своей юридической практике встречались подобные ситуации довольно части) земельный участок перед заключением сделки еще не находится в собственности у компании-застройщика или еще неразмежёван. В этом случае возникает риск возникновения ситуации, когда в будущем приобретение прав на земельный участок под таким таунхаусом станет проблематичным. Поэтому, в данном случае можно дать совет в идеале приобретать сразу право собственности на земельный участок под таунхаусом.

Однако, вернемся к другим понятиям блокированного жилого дома или таунхауса.

Согласно уже вышеупомянутого СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»: Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Приквартирный участок — земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

В данном СНИПе дается уже более простое понятие таунхауса. Единственный здесь критерий таунхауса – непосредственный выход на приквартирный участок. Путем систематического толкования СНИП 31-02-2001 и СНиП 2.08.01-89* можно заключить, что блокированный жилой дом не соответствующий критериям, указанным в СНИП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», но при этом каждый блок которого имеет непосредственный выход на приквартирный участок, также относится к таунхаусам, но уже другого типа. Необходимо отметить, что такого рода таунхаусы уже относятся не жилым домам, а к квартирам. Рассмотрим: какие юридические последствия несет отнесение такого рода таунхаусов к таким объектам недвижимости как квартиры.

Прежде всего, блокированный жилой дом или таунхаус, состоящий из нескольких блоков-квартир, уже не будет совокупностью жилых домов, а будет рассматриваться как многоквартирный дом. Соответственно, для строительства такого рода домов необходим земельный участок с разрешенным использованием – «под малоэтажное жилое строительство» или «блокированную жилую застройку».

В связи с тем, что дом, в котором находится такой таунхаус имеет статус многоквартирного, то в случае приобретения прав на строящийся объект необходимо применять положения Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ  “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. В этом случае застройщик, привлекающий денежные средства в долевое строительство таунхаусов должен обладать либо правом собственности, либо правом аренды (субаренды) на земельный участок под строительство таунхаусов, а также опубликовать проектную декларацию в интернете или в СМИ. Застройщик должен иметь также разрешение на строительство блокированного жилого дома в котором будет находиться таунхаус. Однако, необходимо отметить, что застройщик также должен иметь и разрешение на строительство таунхауса, строящегося согласно СНИП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». В силу действия пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в действующей в настоящее время редакции: ни один из типов блокированных жилых домов не включен в список объектов разрешение на строительство которых не требуется. А значит в любом случае разрешение на строительство требуется. В практике автора встречались случаи когда строительство домов осуществлялось застройщиками на земельных участках под садоводство или дачное строительство (на строительство частных домов на таких земельных участках разрешение на строительство не требуется). Однако, как говорит та же практика, в дальнейшем у приобретателей таких домов могут возникнуть проблемы: местные власти могут через суд признать такой блокированный жилой дом самостроем и снести его.

При этом, необходимо заметить, что в случае строительства таунхауса как некой разновидности жилого дома согласно СНИП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» в разрешении на строительство будет указано на строительство именно дома, тогда как при строительстве блокированного жилого дома с квартирами-таунхаусами в разрешении на строительство таунхаусов будет указано - блокированный жило дом с квартирами. Стоит обратить на это внимание.

Однако, стоит отметить, что в отличие от многоквартирных домов классического типа, для таунхаусов Градостроительным кодексом РФ не предусмотрена обязательная государственная экспертиза проектной документации.

Согласно ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

При заключении договора на вложение денежных средств в строительство таунхауса очень важно обратить внимание на обязательства застройщика по обеспечению поселка таунхаусов всеми необходимыми инженерными коммуникациями. При этом нужно запросить у застройщика всю необходимую документацию по подключению к коммуникациям, в особенности по подключению к электрическим сетям и газоснабжению. В практике автора был такой случай: когда при слабой юридической проработке договоров, оформляющих отношения приобретателей таунхаусов с компанией, сложилась ситуация, когда дольщики для того, чтобы к их таунхаусам были подведены коммуникации и построена инфраструктура, были вынуждены доплачивать по 1, 5 млн. рублей.

Как мы видим процесс вложения денежных средств в строительство таунхасов имеет свои юридические особенности и ньюансы. Поэтому, чтобы исключить развитие негативной ситуации в будущем и не потерять деньги или (как это часто бывает на практике) не переплатить в будущем еще за подключение таунхауса к коммуникациям, автор данной статьи советовал будущим владельцам таунхасов обратиться в независимую юридическую компанию, чтобы перед заключением сделки юристы проанализировали сам договор вложения денежных средств в таунхаусы, проверили всю документацию, связанную с его строительством и на основе данного анализа исключили возможные риски.

Адвокаты коллегии «Правовая защита» как раз специализируются на сопровождении сделок с такими новыми объектами недвижимости как таунхаусы, у нас накоплен огромный опыт по данному виду недвижимого имущества и мы готовы им поделиться.

Адвокаты коллегии «Правовая защита» занимаются сопровождением сделок по приобретению таунхаусов, оказывает услуги по признанию права собственности на таунхаусы и участвует в разрешении споров в случае не качественного строительства таунхаусов. Звоните по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07.

Адвокат, Кандидат юридических наук Ребриков Андрей Валерьевич.

 Метки: сопровождение сделки по приобретению таунхауса признание права собственности на таунхаус

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!