Банкротство застройщика. Новое в законодательстве. Теперь возможна передача дома для достройки не только ЖСК, но и другому застройщику, реестр ведется по каждому дому отдельно. Применение новых положений при банкротстве СУ-155 и других крупных компаний.

Положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” ранее предусматривали только 2 варианта развития событий в случае, если дом не построен и не может быть построен силами застройщика. А именно: создание ЖСК или продажа объекта незавершенного строительства с торгов и распределение полученных денежных средств среди участников строительства, требования которых включены в реестр требован кредиторов  и других кредиторов.

Оба способа имеют значительные минусы. При передаче дома ЖСК участники строительства по существу берут на себя обязанности застройщика и вынуждены через ЖСК заниматься не свойственной им, как потребителям, желающим получить квартиру или нежилое помещение, деятельностью. Поиском подрядчика, анализом документации, переговорами с органами власти и другими заинтересованными лицами.

Опыт автора по консультированию подобных ЖСК свидетельствует о том, что строительство проводить в условиях, когда у различных групп дольщиков разные мнения, при этом как правило никто из дольщиков, в том числе и председатель ЖСК не является специалистом в строительной сфере, что создает массу проблем.

Продажа объекта с торгов еще хуже, чем передача ЖСК, поскольку объект незавершенного строительства обычно оценивается в очень незначительную сумму. Так, по одному из дел дом в Московской области, степень готовности которого была 14% оценили всего в 2 000 000 рублей.

Кроме того, если застройщик возводил несколько домов, вопрос передачи объекта на торги или для достройки вообще не разрешался, поскольку велся единый реестр передачи жилых помещений, дома обычно были на разной степени готовности и вообще в законе был явный пробел, ситуация, когда застройщиком возводилось несколько домов не была предусмотрена.

И вот, наконец, Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” были приняты поправки, в соответствии с которыми теперь по каждому дому должен вестись отдельный реестр и стало возможно передавать объект для достройки другому застройщику. Не секрет, что поправки были приняты в связи с необходимостью банкротства АО “СУ-155”, которое является застройщиком сотен домов. Но ими могут воспользоваться и соинвесторы строительства других домов.

Рассмотрим условия, при которых возможна передача объекта другому застройщику.

Порядок передачи дома для достройки другому застройщику регулируется статьями 215.15-1 и 215.15-2 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” и другими положениями указанного закона.

Передача объекта осуществляется возмездно, при этом застройщик не передает кому-либо денежные средства, а берет на себя обязательства перед участниками строительства по передаче им жилых помещений.

Передан может быть только объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором расположен такой объект.

При этом установлены довольно жесткие требования, только при выполнении которых возможна передача объекта.

Во-первых, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, подлежащие передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Как правило, такая стоимость меньше, поэтому в большинстве случаев доплачивать скорее всего не придется. Исключением могут быть дома в высокой степени готовности с не большим количеством участников строительства. Также важно как оценщик оценит стоимость объекта.

При этом если стоимость указанных прав требования наоборот, меньше чем размер требований участников строительства, включенных в реестр, новый застройщик получает право требовать возмещения разницы и требование включается в реестр требований кредиторов застройщика.

Остальные условия и требования для передачи объекта другому застройщику за некоторым исключением аналогичны условиям и требованиям для передачи объекта для достройки созданному участниками строительства ЖСК.

В частности это следующие условия:
- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства
- в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства
- после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, кроме некоторых случаев. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
-  объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
- земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
- Также если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

В случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов.

Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.

При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.

Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

При этом лицо, которое захочет взять на себя обязательства застройщика, обязано направить в арбитражный суд заявление о намерении стать новым застройщиком. К такому лицу установлены довольно жесткие требования, в частности застройщик должен соответствовать требованиям, предъявляемым ФЗ №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..”. и подтвердить суду возможность финансирования строительства.

О передаче новому застройщику (приобретателю) имущества и обязательств застройщика арбитражный суд выносит определение.

Процедура передачи дома для достройки другому застройщику достаточно сложная, на практике она пока не применялась.

В случае, если Вам необходима юридическая помощь по делам, связанным с банкротством застройщика, в том числе сопровождение процедуры передачи дома другому застройщику, помощь во включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений, в признании права собственности на квартиры и нежилые помещения, вы можете обратиться в коллегию адвокатов “Правовая защита” к адвокату Артему Александровичу Сидорову или к другим специалистам по банкротству. Опыт ведения дел, связанных с банкротством застройщика более 10 лет, в том числе по процедуре банкротства застройщика, введенной в 2011 году. Тел. 8 495 691 38 72, 782 76 77, 8 903 125 76 30.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!