В случае отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, обремененного рентой, его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества

Судья: Цыцаркина С.И. Дело N 44г-412/05
Члены коллегии: Зубова Л.М., Васильева Т.А.  
Докладчик: Шиян Л.Н.  

                                                  Омельченко Т.А.,

                                                  Николаевой О.В.,

рассмотрев истребованное по надзорным жалобам Б. и Ю. дело по иску Л. к Б. и Ю. о признании соглашения о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и договора мены квартиры недействительными,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Николаевой О.В., объяснения ответчиц и их представителей,

Л. обратилась в суд с иском к Б. и Ю. о признании недействительными соглашения о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и договора мены квартир, указав, что 20.05.1999 между Л. и Б. заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого истица бесплатно передала принадлежавшую ей однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Реутов, Юбилейный проспект, дом 34, кв. 56, в собственность ответчице, а Б. обязалась пожизненно содержать истицу.

21.10.1999 между Л. и Б. достигнуто соглашение о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, в связи с заключенным между Б. и Ю. договором мены квартир. Указанное соглашение нотариально удостоверено и зарегистрировано в Московской областной регистрационной палате в тот же день.

Л. просила признать указанные сделки недействительными, ссылаясь на то, что соглашение заключила под влиянием обмана, так как не знала, что договор мены был заключен после расторжения договора пожизненного содержания с иждивением.

Представитель МОРП в судебное заседание не явился, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования не поддержал.

Решением Реутовского городского суда от 17.12.2004 Л. в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22.02.2005 решение Реутовского городского суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым соглашение о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, заключенное между Л. и Б., отменено: договор мены квартир, заключенный между Б. и Ю., признан недействительным. Из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключены соответствующие сведения о регистрации указанных сделок, свидетельства о регистрации права аннулированы.

Стороны приведены в первоначальное положение, а именно: Ю. с К. переселены в квартиру N 41 дома N 15 по ул. Южной г. Реутова, Б. с сыном Б.А. - в квартиру N 27 дома N 34 по проспекту Юбилейный г. Реутова, Л. - в квартиру N 56 дома N 34 по проспекту Юбилейный г. Реутова.

В надзорных жалобах Б. и Ю. ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22.02.2005 и оставлении без изменения решения Реутовского городского суда от 17.12.2004.

Определением судьи Московского областного суда от 14.06.2005 в передаче гражданского дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции отказано.

Определением председателя Московского областного суда дело по надзорным жалобам Б. и Ю. вновь истребовано и внесено на рассмотрение по существу в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению в части.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Как видно из материалов дела, 20.05.1999 между Л. и Б. заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого Л. передала бесплатно в собственность Б. принадлежавшую ей на праве собственности однокомнатную квартиру N 56 в доме N 34 по Юбилейному проспекту г. Реутова. Б. обязалась пожизненно полностью содержать Л.(л. д. 6).

Данный договор 11.06.1999 зарегистрирован в МОРП, и Б. выдано свидетельство о государственной регистрации права сер. АБ N 0400687 от 11.06.1999 (л. д. 7).

03.09.1999 между Б., действовавшей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына Б.А., 1990 г. рождения, с одной стороны, и Ю. - с другой заключен договор мены квартир. По данному договору Б. произвела мену двух квартир: квартиры, полученной по договору пожизненного содержания, и однокомнатной квартиры N 27, принадлежавшей ей с сыном по праву долевой собственности, расположенной в доме N 34 по пр. Юбилейный г. Реутова, на трехкомнатную квартиру N 41 в доме N 15 по ул. Южной г. Реутова. По условиям договора Ю. приобретала право собственности на две однокомнатные квартиры, а Б. в равных долях с сыном - право собственности на трехкомнатную квартиру (л. д. 8 - 9).

21.10.1999 между Б. и Л. заключено соглашение о расторжении договора пожизненного содержания. При этом в качестве основания для такого соглашения указано - заключение договора мены квартир (л. д. 11). 22.10.1999 договор мены зарегистрирован в МОРП.

Разрешая спор и отказывая Л. в удовлетворении заявленных ею требований, суд установил, что обмана истицы со стороны Б. не имелось. Истица знала о характере и предмете сделки, ее условиях, личностях участников, дала согласие на заключение договора мены; регистрация договора мены была приостановлена не по заявлению истицы, а по ходатайству ответчицы Ю. в целях устранения обременения, имевшегося в отношении одной из квартир, переходящих в ее собственность.

Судом учтено, что вопрос о действительности соглашения о расторжении договора пожизненного содержания ранее был предметом рассмотрения Реутовского городского суда. Определением суда от 13.08.2003 между Л. и Б. утверждено мировое соглашение, по которому Б. обязалась пожизненно содержать истицу.

Отменяя решение суда и вынося по делу новое решение, суд кассационной инстанции исходил из того, что действия Б., направленные на расторжение договора с Л., были обусловлены отказом Ю. регистрировать договор мены в связи с наличием обременения. В этом судебная коллегия усмотрела обман со стороны Б. по отношению к Л., не владевшей информацией о прохождении документов по договору мены после его составления нотариусом.

Кроме того, судебная коллегия указала, что в договоре мены квартир имеется условие о том, что Л. обязуется освободить занимаемую ею квартиру и сняться с регистрационного учета по месту жительства, но при этом не содержится каких-либо гарантий для истицы, которая участником договора не являлась. В связи с чем кассационная инстанция пришла к выводу, что обман Л. был допущен и при заключении договора мены. По условиям мирового соглашения, заключенного между Л. и Б., объем обязательств гораздо меньше, чем он должен был бы предоставляться при наличии договора пожизненного содержания.

Между тем с определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда согласиться нельзя.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, если они имели значение для формирования воли участника сделки.

Доказательств, бесспорно свидетельствующих об умышленном введении ответчицей Б. в заблуждение истицы с целью совершить договор мены, в материалах дела не имеется.

В соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Следовательно, Б., являясь собственником квартиры, была вправе ее отчуждать любым способом, в том числе по договору мены, получив для этого предварительное согласие Л. как получателя ренты.

Из материалов дела видно, что воля сторон на заключение договора мены квартир была выражена 03.09.1999. Этот договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в реестре за N С-2-365 (л. д. 9).

До заключения договора мены от Л. поступило заявление, из содержания которого следует, что ей было известно о предстоящем обмене ранее принадлежавшей ей квартиры. Возражений против заключения договора истица не имела, обязалась освободить жилое помещение в срок до 11.09.1999 (л. д. 10). Подлинность подписи Л. на заявлении также удостоверена нотариусом и зарегистрирована в реестре за N с-2-362, т.е. ранее договора мены (л. д. 10).

Таким образом, требования закона о предварительном согласии получателя ренты на заключение договора мены сторонами были соблюдены.

Сделав вывод, что ответчицей Б. при заключении соглашения о расторжении договора пожизненного содержания совершен обман истицы, поскольку Л. не была поставлена в известность о прохождении документов по договору мены после его удостоверения нотариусом, кассационная инстанция не учла, что действующее законодательство не предусматривает обязательного предоставления получателю ренты информации о времени регистрации сделок по распоряжению недвижимым имуществом, переданным в обеспечение пожизненного содержания.

Время регистрации договора мены имело значение только для участников данной сделки, так как с этим моментом связано возникновение у них права собственности на полученное в порядке мены имущество. Л. участником сделки не являлась, поэтому права ее в данном случае не нарушены. Включение в договор мены условия об освобождении Л. ранее занимаемой квартиры соответствовало содержанию ее заявления о согласии на совершение мены (л. д. 10).

Решением суда правильно отказано в удовлетворении иска о признании недействительным договора мены.

Вывод судебной коллегии о том, что договор мены был заключен под влиянием обмана, что является основанием к признанию его недействительным, не основан на имеющихся в материалах дела доказательствах. Кроме того, в определении судебной коллегии от 22.02.2005 содержится указание о приведении сторон в первоначальное положение. Между тем данное указание кассационной инстанции не отвечает требованиям ст. 167 ГК РФ, предусматривающей в случае признания сделки недействительной восстановление положения каждой из сторон и возврат каждой из них всего полученного по сделке. В данном случае определением кассационной инстанции стороны только переселены в ранее занимаемые жилые помещения, тогда как квартиры находились в их собственности. Вопрос о том, кому какая квартира передается в собственность, что служило бы основанием для перерегистрации права собственности в МОРП, не разрешен.

В силу п. 1 ст. 586 ГК РФ в случае отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, обремененного рентой, его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Положения названной нормы в силу п. 2 ст. 601 ГК РФ применяются и к договору пожизненного содержания.

Как следует из материалов дела, при оформлении договора в МОРП сторонам разъяснили содержание ст. 586 ГК РФ, согласно которой обязательства по содержанию истицы должны перейти к Ю. Поскольку указанные обязательства не являлись условием заключения договора мены, регистрация сделки была приостановлена по заявлению Ю.

В судебном заседании Б. (л. д. 50) пояснила, что Л. дала согласие на расторжение договора пожизненного содержания, поскольку не хотела, чтобы обязательства по договору перешли к Ю.

В дальнейшем стороны заключили и исполнили договор мены жилыми помещениями, Л. была выписана из однокомнатной квартиры, зарегистрировалась и выселилась вместе с Б. в трехкомнатную квартиру, где и проживает в настоящее время.

В интересах Л. прокурором были заявлены исковые требования к Б. о признании недействительным по основаниям ст. 171 ГК РФ соглашения о расторжении договора пожизненного содержания.

Определением Реутовского городского суда от 13.08.2003 утверждено мировое соглашение между Л. и Б., в соответствии с которым Б. признала часть своих обязательств по содержанию и уходу за истицей.

Изложенные факты свидетельствуют о том, что волеизъявление Л. при подписании соглашения о расторжении договора пожизненного содержания не было направлено на расторжение договора пожизненного содержания с Б.

Фактически договор пожизненного содержания был изменен. Обязательства по содержанию истицы остались возложенными на Б. Правила ст. 586 ГК РФ могли действовать в том случае, если стороны при отчуждении имущества (мены) не договорились о других условиях договора.

Утвержденным судом мировым соглашением по спору по другим основаниям объем обязанностей, которые принимала на себя Б. по содержанию Л., значительно меньше. В нарушение ст. 602 ГК РФ стоимость всего объема содержания в денежном выражении не указана.

В связи с изложенным нельзя согласиться с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска о признании данного соглашения недействительным.

Определение судебной коллегии в части удовлетворения иска о признании недействительным соглашения о расторжении договора пожизненного содержания не может быть оставлено без изменения, поскольку судебная коллегия дала ему неправильное обоснование. Кроме того, судом первой инстанции были допущены существенные нарушения процессуального закона.

При рассмотрении спора суд не привлек к участию в деле одного из участников договора мены - К., что в силу п. 4 ст. 364 ГПК РФ является основание к отмене принятых судебных постановлений.

решение Реутовского городского суда от 17.12.2004, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22.02.2005 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.