Права иностранных граждан на землю в Российской Федерации

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

С принятием в 2001 году и последующем вступлением в силу Земельного кодекса РФ многие вопросы участия иностранных граждан и юридических лиц на российском рынке земли были разрешены, чем была снята полная юридическая неопределённость в вопросах земельной собственности этих лиц в России. Существовавшее до принятия Земельного кодекса законодательство о земле ставило больше вопросов, чем давало ответов, создавая условия для коррупции, что в конечном счёте сдерживало поток иностранных инвестиций в Россию.

Для того, чтобы наиболее полно рассмотреть вопрос участия иностранных граждан и юридических лиц на российском рынке земли по новому законодательству, необходимо начать издалека и сказать несколько слов об участии иностранных субъектов в общегражданском обороте, поскольку нормы законодательства в этой области создают необходимые предпосылки деятельности этих субъектов в сфере земельных правоотношений.

Нормы, посвящённые правовому статусу иностранных лиц как участников общегражданского оборота содержатся в третьей части действующего Гражданского кодекса РФ. Так в ст. 1196 ГК содержится положение, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом. Это положение означает, что по общему правилу иностранные граждане и юридические лица имеют те же самые права на приобретение и распоряжение любым имуществом, что и российские граждане и юридические лица. Исключение из этого общего правила могут устанавливаться иным федеральным законом. При этом немаловажно, что права и обязанности сторон по соответствующей сделке, несмотря на участие ней иностранного лица, определяются российским законодательством (п. 2 ст. 1213 ГК).

Возникает вопрос, что это за «иной федеральный закон», могущий устанавливать исключения из общего правила о равенстве прав иностранных и российских лиц при приобретении и распоряжении имуществом? Таких законов действует на сегодняшний день несколько, и одним из них является Земельный кодекс РФ, содержащий ограничения, которые, несмотря на прогнозы многих экспертов, никак не могут быть отнесены к разряду существенных.

Первым и наиболее существенным из всех ограничением гражданских прав иностранных лиц на российском рынке земли являются положения п.3ст.15 Земельного кодекса, согласно которым иностранные граждане и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ и на иных установленных особо территориях РФ. Это положение выглядело бы достаточно безобидным и вполне позволяло бы иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать земельные участки на территориях, которые являются приграничными в соответствии с законодательством о Государственной границе РФ, поскольку соответствующего Указа Президента РФ, который бы определял перечень этих территорий, не существует и по сей день. Однако Федеральный закон о введении в действие Земельного кодекса вносит в упомянутое положение существенные коррективы.

Согласно п.5 ст.3 Закона, до установления Президентом РФ перечня приграничных территорий предоставление иностранным лицам земельных участков на территориях, являющихся приграничными в соответствии с законодательством о Государственной границе не допускается. И здесь нужно отметить одну очень интересную особенность правосознания российских правоприменителей, которое ещё продолжает работать по принципу «не пущать». Дело в том, что указанная норма Федерального закона о введении в действие Земельного кодекса РФ повсеместно понимается чиновниками как запрет на предоставление иностранным лицам земельных участков на всей территории РФ. Таким образом, занимая подобную позицию, чиновники в данном случае отклоняются от буквы российского закона, что даёт поводы, а самое главное, основания для отмены в судебном порядке отказов в предоставлении земельных участков иностранным лицам на территориях, по закону не являющихся приграничными. При этом практика применения рассмотренных норм Земельного кодекса и ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» исходит из того, под термином «предоставление земельных участков иностранным лицам» понимается передача их иностранцам по различным основаниям государством (ст. 28 ЗК РФ). Что касается приобретения иностранцами земли у частных лиц, то такое приобретение юридически возможно даже в приграничных территориях.

Таким образом, участие иностранцев на российском рынке земли возможно, за некоторыми вполне оправданными и диктуемыми соображениями государственной безопасности ограничениями, и те препятствия, которые связаны с особенностями российского чиновничьего менталитета, являются вполне устранимыми при судебном обжаловании действий чиновников.

Однако собственность, хотя и является самым важным и надёжным титулом в системе прав на землю и выступает стабилизирующим фактором российского рынка земли, является далеко не единственным правом на землю в системе таких прав по российскому законодательству. Кроме права собственности в законодательстве существует целый ряд других титулов для владения, пользования и распоряжения земельными участками. Из всех этих титулов иностранные граждане и юридические лица могут владеть земельными участками только на праве аренды или выступать залогодержателями земельных участков. Не вдаваясь в описание довольно сложных и многообразных ипотечных (связанных с залогом недвижимости) правоотношений, хотелось бы остановиться на отношениях по аренде земли с иностранным участием.

Так, ст. 22 Земельного кодекса РФ провозглашает возможность иностранцев (причём, речь идёт только об иностранных гражданах и не идёт о юридических лицах) иметь земельные участки в Российской Федерации на праве аренды, то есть, другими словами, выступать арендаторами земельных участков по договору аренды. При этом статья в п.3 содержит очень важное положение, согласно которому иностранный гражданин, являясь арендатором земли, имеет весьма широкие возможности по распоряжению своими арендными правами на участок. Так, арендатор-иностранец имеет право:
1) передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу;
2) отдать арендные права в залог;
3) внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, то есть фактически инвестировать их в уставный капитал компании.
Арендатор имеет право также отдать арендуемое имущество в субаренду, выступив субарендодателем. Причём очень важной особенностью является то, что осуществить распоряжение своими арендными правами иностранный гражданин имеет право в пределах срока договора аренды лишь при простом уведомлении арендодателя (п.,п 6, 7 ст.22 ЗК РФ). Это существенно отличает новое российское земельное законодательство от действовавшего ранее, по которому требовалось не просто уведомление, а согласие арендодателя. Обозначенное нововведение позволит значительно оживить российский рынок земли и освободить иностранных арендаторов от зависимости от чиновников в распоряжении своими арендными правами, если речь идёт об аренде земли, принадлежащей публичному собственнику.

Подводя итог сказанному, хотелось бы отметить, что комментируемые нормы не распространяют своё действие на участие иностранных граждан в земельных отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Вопросы участия иностранных граждан в обороте сельскохозяйственных земель должны быть урегулированы отдельным законом в соответствии с п.6 ст. 27 ЗК. Такой закон уже принят, подписан Президентом и вступит в силу в феврале будущего года.

Всех, кто заинтересовался актуальными вопросами правового регулирования российского рынка земли и другой недвижимости приглашаем посетить наш сайт.

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!