Принудительное изъятие объектов нежилого фонда в г. Москве: правовое регулирование, как отстоять свои права в суде.

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

При реализации инвестиционных программ г. Москвы нередко затрагиваются права собственников объектов нежилого фонда (строений, сооружений, павильонов и т.п.). Например, предоставляется земельный участок под строительство какого-либо объекта на Волоколамском шоссе или в районе Проспекта Мира. В постановления Правительства Москвы включается текст приблизительно следующего содержания: « Префектам административных округов при участии Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департаментом имущества города Москвы … разрабатывать и утверждать графики отселения жителей и освобождения нежилых помещений… и осуществлять своевременное освобождение помещений в соответствии с выпущенными распорядительными документами Правительства Москвы».

Если в отношении освобождения жилых помещений разработано достаточно детальное правовое регулирование, в том числе и на уровне субъектов федерации РФ, существует четкая и более-менее ясная процедура переселения и предоставления компенсаций, то с пользователями объектов нежилого фонда дело обстоит сложнее. Собственник какого-нибудь торгового павильона или АЗС сталкивается с правовым вакуумом в части механизма изъятия его собственности и предоставления компенсации.

Если переговоры с органами власти заходят в тупик, то единственное, на что может опираться такой собственник, это положения некоторых статей Общей части Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ), судебную практику и аналогию права.

Согласно статье 235 ГК РФ разрешенным случаем изъятия собственности является отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Основания и механизм изъятия установлен ст. 239 ГК РФ. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

То есть, лишать владельца его собственности можно только для потребностей государственных или муниципальных нужд. Понятие государственных или муниципальных нужд в законодательстве плохо сформулировано и трактоваться может по-разному. Вкратце, это потребности государства или города в товарах, работах, услугах, финансируемые из бюджета либо с привлечением внебюджетных источников.

Как же тогда быть в ситуации, когда издается Постановление Правительства Москвы о, например, предоставлении такой-то организации земельного участка для реализации какого-нибудь инвестиционного проекта и об изъятии у владельца его имущества? Такое постановление незаконно и изымать имущество, предъявлять в суд иски о принудительном выкупе неправомерно. Так, Верховный суд РФ указал в одном из дел: «…Земельный участок, на котором расположен принадлежащий М. на праве собственности жилой дом, не изымался для государственных или муниципальных нужд... Следовательно, отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращение их права собственности на эти дома может быть осуществлено только с согласия собственников». Таким образом, если в Вашей ситуации не ведется речь о государственных и муниципальных нуждах, без согласия собственника ничего сделать не получится. Указанное разъяснение с успехом может быть применено и к случаям изъятия объектов нежилого фонда.

Собственник объекта нежилого фонда должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия письменно уведомлен об этом. Выкуп до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

В случае, если префектура нарушит правило об извещении, то в иске о принудительном выкупе должно быть отказано.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе имущества в суд. Иск о выкупе может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления.

На практике часто можно встретиться со случаями, когда префектура издает распоряжение, предписывающее собственнику какого-нибудь торгового павильона снести его. Если владелец павильона его не сносит, то в один прекрасный момент он обнаруживает, что павильона нет, а вместо него есть акт о сносе с указанием адреса, где он может забрать уже никому не нужные железяки. Такие действия без вступившего в законную силу решения суда незаконны. Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении по делу № КА-А41/1661-03 указал: «Распоряжение Главы администрации о сносе палатки "Ремонт часов" и фактические действия по исполнению распоряжения, в результате которых палатка снесена, есть не что иное, как изъятие имущества… распоряжение должно быть исполнено только путем предъявления соответствующего иска в суд». Заметим, что в указанном постановлении речь идет о палатке, т.е. об имуществе, которое к недвижимому не относится. Независимо от того, какое имущество хотят изъять - движимое иди недвижимое, его изъятие возможно только после получения вступившего в законную силу решения суда.

В случае, если тихой ночью все-таки успели снести и вывести какой-нибудь объект, можно смело подавать иск о взыскании убытков в виде стоимости снесенного объекта, упущенной выгоды.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Стоимость устанавливается либо по соглашению сторон либо по заключению независимого оценщика, который должен иметь лицензию на оценку соответствующего вида имущества. Заключение оценщика может быть обжаловано в суде.

По поводу упущенной выгоды хотелось бы отметить следующее. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.

Как указал в своем постановлении от 3 марта 2003 года Федеральный арбитражный суд Московского округа «…исчисляя размер неполученных доходов истцу следовало определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее, реальная возможность получить эту выгоду при условии надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору поставки материалами дела не подтверждается.

К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено».

Таким образом, собственнику необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.)

Можно сделать следующий вывод из вышеизложенного:
- принудительное изъятие имущества (движимого и недвижимого) может быть осуществлено только через суд;
- имущество может быть изъято только для государственных и муниципальных нужд;
- собственник имущества должен быть заблаговременно извещен о предстоящем изъятии;
- собственнику должна быть предоставлена справедливая компенсация стоимости его имущества, всех убытков, включая упущенную выгоду.

И еще одна деталь. Согласно Распоряжению Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ установка даже нестационарных объектов, не говоря уже о недвижимости, требует правоустанавливающему документа на земельный участок, например договора аренды. Если договор аренды не содержит в качестве основания для одностороннего расторжения изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то он может быть расторгнут только в суде. Перенесение конфликта в арбитражный суд расширит поле для маневра, даст время.

Полагаем, что изложенная выше правовая позиция поможет собственникам объектов нежилого фонда составить представление о том, как надо защищаться от принудительного лишения собственности, получить справедливую компенсацию за свое имущество.

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!