ОАО «Финансовая группа «Новый мир»: что делать?

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

1. Общее описание ситуации.

2. Как отстоять свои права в суде (варианты исков).

ОАО «Финансовая группа «Новый мир» известно тем, что осуществляет строительство ряда домов в г. Москве, в частности, по проезду Черского владение 13-14,  улице Байкальская владение 18. С августа 2004 года у дольщиков ОАО «Финансовая группа «Новый мир» возник ряд проблем с получением в собственность квартир по договорам долевого участия в строительстве жилых домов. Проблемы следующие: нарушение сроков оформления права собственности на квартиры, направление дольщикам уведомлений с предложением доплатить за квартиры. При этом, компания «Новый мир» сообщает в своих уведомлениях, что «факт невнесения либо неполного внесения суммы части расходов (в течение 30 дней) будет являться прямым нарушением требований ст.ст. 309, 310, 1046, 1047 ГК РФ…и дает юридические основания для возможности предъявления к должнику требований в размере неисполненной должником обязанности.» Спокойствия несчастным дольщикам такие дружеские послания не прибавляют.

Следует признать, что юристы ОАО «Финансовая группа «Новый мир» сделали все возможное, чтобы защитить права своей организации. Договоры, которые заключались с дольщиками, более-менее отвечают требованиям, установленным для договоров простого товарищества в главе 55 Гражданского кодекса РФ «Простое товарищество». Выбор  «Новым миром» такого договора направлен на то, чтобы в суде организация могла настаивать на неприменении Закона о защите прав потребителей, который содержит суровые санкции для застройщика, не выполняющего свои обязанности. В самих договорах закреплено право ОАО «Финансовая группа «Новый мир» на одностороннее досудебное право на расторжение договора в случае невнесения вклада (п. 3.4.4.). Все споры, кроме спора о праве на недвижимое имущество, подлежат рассмотрению в Гагаринском районном суде г. Москвы (интересно, чем заслужил этот суд благосклонность компании «Новый мир»?)

В этой ситуации наиболее остро встает проблема выработки правильной правовой позиции дольщиками, формирования эффективных и реализуемых исковых требований.

Адвокаты фирмы «Правовая защита» рекомендуют следующие пути выхода из сложившейся ситуации.

Анализ договоров долевого участия в строительстве жилых домов показывает, что эти договоры по своей природе являются притворными сделками и к ним должны применяться нормы о договоре строительного подряда. П. 1.2  и п. 3.4.2 Договора предусматривают право ответчика привлекать третьих лиц, что является прямым нарушением п. 5 ст. 1044 ГК РФ.  Также п. 3.4.6. и п. 3.4.7. Договора предусмотрено право застройщика использовать вклады пайщика на цели, не связанные с достижением цели по договору, что противоречит ст. ст. 1041, 1042 ГК РФ.  Согласно п. 5.4 установлена неустойка за нарушение срока ввода дома в эксплуатацию, что также противоречит природе договора простого товарищества. Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.Поскольку истец оплачивал стоимость квартиры с целью использовать ее для личных нужд, а не как вклад в общее имущество товарищей, к Договору необходимо применить законодательство о защите прав потребителей.Как указывается в обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.)  “…если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.”В Разъяснениях ГКАП РФ по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в редакции Федерального закона от 9 января 1996 года так же указано, что “Договоры на строительство жилья гражданам на практике имеют название, не соответствующее содержанию договора. Часто заключаются так называемые договоры "о совместной деятельности", "долевом инвестировании" по своему содержанию являющиеся договором подряда.Суть каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Если по своему содержанию заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору применяются правила, относящиеся к договору подряда.Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.Также следует отметить, что в соответствии с п. 2.2. взнос дольщика является фиксированным, а это, согласно судебной практике, лишает возможности  «Новый мир» требовать доплат за квартиры.

Можно выделить следующие способы решения проблемы с «Новым миром», применяемые нами:

1) Предъявление в суд иска о признании договора притворной сделкой, применении норм строительного подряда, признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, убытков.Этот иск эффективен  для защиты дольщиков, чьи квартиры находятся в домах, уже сданных в эксплуатацию государственной комиссии (например, на проезде Черского). В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности.Кроме того, до сдачи дома в эксплуатацию невозможно и просить суд о выделе квартиры в натуре (п. 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве"). Согласно ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей"  в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену выполнения работы. Так, например, гражданин заключил договор долевого участия в инвестировании строительства жилья и внёс оплату в размере 750000 рублей. Согласно ст. 28 указанного Закона, сумма неустойки составит аналогичную сумму без учета индексации. Однако, в случае предъявления иска в суд, судья на основании ст. 333 ГК РФ имеет право снизить размер неустойки в случае, если придет к выводу о несоразмерности нарушения обязательств (несоблюдение сроков) сумме неустойки. Также согласно ст. 15 Закона подлежит взысканию компенсация морального вреда.Преимущество данного иска состоит в том, что спор о признании права на квартиру будет рассматриваться в суде по месту нахождения квартиры, а не в Гагаринском районном суде.  В случае вынесения судом решения о признании права собственности на квартиру, такое решение будет являться основанием для оформления права собственности на квартиру в Мосрегистрации и значительно упростит регистрацию права собственности.  В отличие от этого пути, иск об обязании ОАО «Финансовая группа «Новый мир» передать дольщику комплект документов для оформления права собственности на квартиру сталкивается с трудностями на стадии исполнения решения службой судебных приставов-исполнителей.   2) Предъявление в суд иска о признании права на получение квартиры, взыскании неустойки, убытков.

Этот иск рассматривается как способ защиты дольщиков тех, домов, которые еще не сданы в эксплуатацию государственной комиссии (например, на ул. Байкальской).

Этот иск решает проблему с уведомлениями о доплате за квартиры. Согласно п. 3.4.4. договоров ОАО «Финансовая группа «Новый мир» формально может в одностороннем порядке расторгнуть договор с дольщиком. В рамках такого иска исследуется вопрос о неправомерности  уведомлений о доплате.

Суд, вынося решение о признании права на получение квартиры, защищает дольщика от расторжения договора и дает ему возможность получить квартиру после государственной комиссии без всяких доплат.

Кроме того, дольщик также может требовать взыскания убытков и неустойки по основаниям, указанным в настоящей статье.
 

3) Предъявление в суд иска о  расторжении договора, взыскании неустойки и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.Этот иск следует принять за основу тем, кто отчаялся получить в ОАО «Финансовая группа «Новый мир» свои квартиры и хочет решить свою жилищную проблему с помощью других застройщиков. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (поскольку договор долевого участия в строительстве и ему подобные  не предусмотрен гражданским законодательством, расторжение по этому подпункту невозможно).Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора Инвестор рассчитывал получить квартиру, однако не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого, Инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения Застройщиком договора (пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств Застройщиком в части соблюдения срока предоставления квартиры.Необходимо обратить внимание на следующее. Согласно п. 10  Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве"  если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.На наш взгляд, возможность требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует инвестору возможность приобрести равноценную квартиру. То есть, согласно ст. 393 ГК инвестору необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения.  Также подлежит взысканию неустойка в соответствии со ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (см. выше).Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ).  Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"  при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.По поводу упущенной выгоды хотелось бы отметить следующее.  При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.Как указал в своем постановлении от 3 марта 2003 года Федеральный арбитражный суд Московского округа «…исчисляя размер неполученных доходов истцу следовало определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее, реальная возможность получить эту выгоду при условии надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору поставки материалами дела не подтверждается.К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено».Таким образом, собственнику необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.).

Трудности, связанные с этим иском следующие: он рассматривается Гагаринским районным судом г. Москвы (который дольщики «Нового мира» недолюбливают), в случае удовлетворения иска судебному приставу-исполнителю придется немало постараться (естественно,  с помощью адвокатов), чтобы определить и найти имущество ОАО «Финансовая группа «Новый мир», за счет которого можно исполнить решение суда о взыскании денежных сумм в пользу дольщиков.
Ряд дольщиков заявляет в суде требования об обязании ОАО «Финансовая группа «Новый мир» зарегистрировать право собственности на квартиры, передать комплект документов для оформления права собственности. Эти требования рассматриваются Гагаринским районным судом г. Москвы. Представляется, что исполнение таких судебных решений будет связано с известными трудностями.  Согласно ст. 73 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" после возбуждения исполнительного производства по исполнительному документу, обязывающему должника совершить определенные действия, судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику срок для их добровольного исполнения. В случае, если ОАО «Финансовая группа «Новый мир» не выполнит требования о передаче документов, оформлении права собственности без уважительных причин судебный пристав-исполнитель применяет к должнику штрафные санкции и назначает новый срок исполнения исполнительного листа.  В случае невозможности исполнения исполнительного документа судебный пристав-исполнитель выносит постановление о возвращении исполнительного документа в суд (п. 4 указанной статьи). Дольщикам с указанными требованиями остается только посочувствовать…В завершение хочется пожелать дольщикам получить свои квартиры и справедливые компенсации за доставленные тревоги. И в Гагаринском суде можно отстаивать свои права. Помните, что в борьбе своей обретете право свое.
Пообщаться и узанать последние новости по судам  с НМ  можно на форуме: http://www.realtylaw.ru/forum/?Subdiv_ID=10

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!