Новый закон об участии в долевом строительстве: порядок заключения договоров долевого строительства значительно изменится. Права граждан будут лучше защищены, но у застройщиков могут возникнуть проблемы с привлечением денежных средств граждан.

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

1 апреля 2005 года вступил в силу  федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.”

Про существующий в настоящее время порядок (если договор был заключен до 1 апреля 2005 года или разрешение на строительство было получено ранее этой даты) можно почитать в моей предыдущей статье.

В целом можно сказать, что необходимость в данном законе назрела давно. В течение уже почти 15 лет ведется реализация инвестиционных прав на квартиры в недостроенных домах, и все это время  отсутствовал специальный нормативный акт, регулирующий правоотношения в данной сфере. Все это порождало и продолжает порождать многочисленные проблемы: заключение договоров без наличия документации, обосновывающей строительство, двойную реализацию квартир и иных объектов, составление некоторыми  инвестиционными компаниями договоров только в своих интересах без указания сроков сдачи объекта, без указания ответственности, с последующим невыполнением взятых на себя обязательств. Основанная масса застройщиков все же выполняла взятые на себя обязательства (за исключением, разве что, соблюдения сроков строительства), но недобросовестные компании получали хорошую возможность для использования различных сомнительных схем и манипулирования вкладывающими денежные средства в строительство лицами, что подрывало доверие к рынку новостроек в целом. Однако появление этого закона вызвало далеко не однозначную реакцию у строительных компаний и других участников рынка недвижимости, поскольку он содержит ряд положений, ограничивающих их права и делающих затруднительным привлечение средств граждан и организаций в долевое строительство. При этом многие положения закона, призванные на первый взгляд защитить права граждан, могут иметь прямо обратный эффект. Хотя в целом закон можно охарактеризовать как нужный и полезный для рынка недвижимости, по нашему мнению ряд его положений нуждаются в серьезной корректировке.  Рассмотрим некоторые, наиболее важные,  положения закона и плюсы и минусы данного закона как для застройщиков, так и для лиц, заключающих с застройщиками договоры участия в долевом строительстве. 1. Привлекать средства граждан и юридических допускается только на основании Закона а так же в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Это означает, что теперь застройщики не смогут привлекать средства граждан по каким-либо иным договорам, кроме договора участия в долевом строительстве, предусмотренного Законом. В частности застройщики не смогут заключить договор простого товарищества или какой-то другой смешанный договор. Конечно, при желании разработать механизм обхода закона можно, но во-первых, это будет сложно сделать, а во-вторых гражданин (юридическое лицо) может обратиться в суд и признать сделки, являющиеся по существу договорами долевого участия в строительстве, притворными и потребовать применения положений рассматриваемого закона.

Хотя в целом нормы закона о том, что привлекать денежные средства можно только на основании Закона, представляются правильными, т.к. иначе принятие Закона утратило бы смысл (застройщики предлагали бы к подписанию иные договоры, а не договор долевого участия в строительстве).

 2. Привлекать средства  компания может только после соблюдения следующих условий:

-  получения разрешения на строительство
- опубликования проектной декларации- государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

При этом в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан, граждане вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования, установленной  Центральным банком РФ.

Данные положения закона создадут проблемы для застройщиков, т.к. привлекаемые средства граждан являлись для застройщика по существу аналогом беспроцентного кредита, а теперь застройщик будет вынужден искать иные источники финансирования расходов, необходимых до получения разрешения на строительство, что может вызвать его удорожание. Хотя определенные плюсы в данной норме для граждан есть: риск остаться без денег и без квартиры или получить квартиру с задержкой в 1-2 года, как это до настоящего времени случается, причем, нельзя сказать что редко, значительно снижается и у людей будет больше оснований вкладывать деньги в долевое строительство. Действительно, если у фирмы еще нет проекта, разрешения на строительство, не оформлена земля, а она собирает деньги под определенный проект, это вызывает подозрение.  Никто ведь не может гарантировать, что застройщику оформят землю, утвердят именно тот проект, по которому привлекаются деньги, что в проект не будут внесены изменения, что выдадут разрешение на строительство и т.п.  Стоит так же отметить что случаи когда в ходе согласования документации меняется первоначальный проект случаются довольно часто (например, выясняется что нельзя построить 20-этажный дом, а можно только 15-этажный из-за проблемы с грунтами, а застройщик уже реализовал инвестиционные права на квартиры с 16 по 20 этажи и т.п.).

Кроме того, многие застройщики обеспокоены необходимостью предоставлять любому заинтересованному лицу полной информации о себе. Теперь по закону застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании, в том числе – свои учредительные и финансовые документы, а так же сведения о проекте (подробнее данный вопрос будет рассмотрен в п.8 доклада). По мнению многих застройщиков такие требования являются чрезмерными, так как некоторые сведения в настоящее время являются коммерческой тайной предприятий и могут быть использованы их конкурентами.  Противоречия с законом “О коммерческой тайне” нет, т.к. информацией, составляющей коммерческую тайну, может быть только информация, к которой нет доступа на законном основании. Рассматриваемый закон такие основания вводит. Оправдано ли такое исключение информации из числа составляющей коммерческую тайну – вопрос уже скорее экономический

Рассматривая вышесказанное, отметим, что в целом рынок после введения данной  нормы станет более прозрачным – любое лицо сможет получить полную информацию по любому застройщику и по любому объекту, причем информацию подробную. 3. Определены существенные условия, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве. 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) Так же существенным является условие о  сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства. В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию, как практиковалось до настоящего времени. Ставки рефинансирования составляет на настоящий момент 13%, соответственно неустойка составляет всего 0.17% в день, что намного меньше 3% неустойки, установленной законодательством о защите прав потребителей, которая применялась судами до настоящего времени. Конечно суды эту неустойку на практике снижали с учетом соразмерности, однако так же она может быть снижена судом и по сравнению с установленной новым законом, поэтому мнение многих участников рынка о том, что неустойка введена вновь и повышена не является основанным на фактах.  Другое дело, что фактически неустойка введена и для случаев, когда стороной договора является юридическое лицо или гражданин, приобретающий квартиру для нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты, причем цена договора может быть изменена после его заключения, только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, признается неправомерным требование каких-либо доплат, если только иное не предусмотрено договором (ранее многие недобросовестные застройщики практиковали взимание различных доплат, даже если это не было предусмотрено договором. Это уверенности инвесторам не добавляло).

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным. Таким образом, застройщики не смогут больше предлагать к подписанию договоры без указания срока передачи квартиры, так же вводится обязанность застройщика устанавливать гарантийный срок на  квартиру. Важным является ссылка на проектную документацию, т.к. в настоящее время нередки ситуации, когда застройщики меняют планировку квартир, “договариваются” с БТИ об изменении функционального назначения помещений (с балконов на веранды и т.п.). После вступления закона в силу эти проблемы могут быть решены.

 5. Введена государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору. Регистрацию будут осуществлять соответствующие подразделения Федеральной регистрационной службы.  Данная мера является вполне разумной, она положит конец практике “двойных продаж” квартир и повысит доверие инвесторов. Так же договор будет проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет его соответствия закону и если в нем не будет указанных в законе условий, в регистрации будет отказано.  Страхованием данная мера не может быть заменена, как предлагают некоторые участники рынка, т.к. страхование само по себе не может гарантировать от двойной реализации квартиры, а только направлено на возмещение ущерба. Кроме того, страхование стоит дополнительных денег.  Проблема может быть только в том, что возрастет нагрузка на регистрирующие органы, и они должны быть готовы осуществить регистрацию большого количества договоров. 6.Установлена обязанность застройщика использовать денежные средства инвесторов по целевому назначению (на строительство конкретного объекта). Данное положение закона призвано уменьшить риск возникновения “строительных пирамид”, когда средства вновь привлекаемых граждан расходуются на финансирование других проектов компании. Однако норма в законе прописана нечетко, что может порождать споры, требуется ее конкретизировать.7. Новый закон значительно усложнил порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть только в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев). Это означает, что в случае просрочки оплаты застройщику необходимо будет ждать три месяца, затем подавать иск в суд. Суд по таким делам длится от трех месяцев до года. Все это время будет сохраняться неопределенность по поводу инвестиционных прав на квартиру. Нормы данной статьи неоправданно жестки по отношению к застройщику и могут вести в совокупности с остальными нормами закона, к подрыву его финансового состояния и дают почву для незаконных действий со стороны конкурентов и недоброжелателей. Хотя права граждан на первый взгляд, защищаются максимально, данная норма может сработать и не в пользу граждан, т.к. они будут лишены возможности приобрести квартиры, которые ранее приобрели неплатежеспособные инвесторы.  Безусловно, оградить инвестора от возможности одностороннего немотивированного расторжения застройщиком договора необходимо, но эти меры должны быть разумными.8. Вводя сложный порядок расторжения договора для застройщика, Закон одновременно вводит упрощенный порядок расторжения договора лицом, заключившим договор с застройщиком. Установлено, что лицо вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в следующих случаях:1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) Невыполнения застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества строительства;

6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7) в иных предусмотренных договором случаях.

 В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства

Важным является то, что установлен достаточно широкий перечень случаев отказа от исполнения договора, в том числе и в связи с приостановлением строительства, что может создать для застройщиков проблемы, т.к. очень часто строительство приостанавливается по тем или иным причинам. Причем в отличие от застройщика, который может расторгнуть договор только в судебном порядке, предусмотрен внесудебный (намного более простой) порядок расторжения договора лицом, заключившим с застройщиком договор.  При этом важно отметить, что проценты начисляются со дня внесения денежных средств, а учитывая тот факт, что строительство само по себе процесс длительный, суммы  могут быть значительными.
9. Не совсем понятной является и норма о солидарной ответственности банка и застройщика в случае, если строящийся дом находится в залоге у банка.  Данная норма нуждается в корректировке, т.к. получить кредит застройщику будет очень сложно.  Т.е. запрещая застройщику привлекать средства дольщиков на начальном этапе закон одновременно затрудняет доступ к банковским кредитам, что на наш взгляд не находит разумного объяснения, т.к. не выгодно ни застройщикам ни банкам ни гражданам.         10. Органу по надзору и контролю вы области долевого строительства предоставлены широкие полномочия. В том числе осуществлять контроль за целевым использованием средств, получать отчетность, направлять обязательные предписания, и даже возможность подавать в суд иски в интересах граждан. Ряд полномочий так же нуждаются по нашему мнению корректировке, т.к. дают поле для злоупотреблений.  Так же для застройщика установлены большие штрафы за невыполнение отдельных положений закона (до 50 000 рублей).              11.  Водится проектная декларация – документ, включающий в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.  Она должна быть опубликована в СМИ или размещена в сети интернет или других телекоммуникационных сетях общего пользования.  При этом застройщик обязан предъявить любому обратившемуся лицу следующий комплект документов:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Следует отметить, что проектная декларация будет являться достаточно подробным документом из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать максимум сведений о фирме-застройщике и о проекте строительства. В настоящее время застройщики неохотно идут на предоставление гражданам копий документов о фирме и документов, обосновывающих строительство. Теперь же с основными сведениями смогут ознакомиться все желающие.
В частности, в проектной декларации должны содержаться следующие сведения:I Информация о застройщике:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
II Информация о проекте строительства:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
 

После изучения данного перечня можно сделать вывод о том, что отражаемой в проектной декларации  информации должно быть достаточно для принятия решения о заключении договора о долевом участии в строительстве.
 

12. Помимо рассмотренных, закон содержит еще ряд положений, направленных на защиту прав граждан. В частности – четко определен порядок передачи объекта недвижимости,  порядок залога объекта строительства, особенности рекламы связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и другие.  Важным является то, что действие  Закона вступающего в силу 1апреля 2005 года,  распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.  Т.е. если разрешение на строительство получено до вступления в силу закона, то применяются другие правовые нормы (в основном это нормы Гражданского кодекса, законодательства об инвестиционной деятельности, большое значение имеет и судебная практика, см. мою предыдущую статью).

После изучения Закона можно сделать вывод о том, что он необходим, однако требует серьезной доработки. На наш взгляд, необходимо убрать норму о солидарной ответственности банков и застройщиков, упростить порядок расторжения договоров застройщиком, необходимо так же скорректировать ряд положений об ответственности застройщика в сторону ее смягчения (в частности, в случае просрочки не по вине застройщика).   Что касается нормы о возможности привлечения денежных средств только после получения разрешения на строительство – то думаю, что ее необходимо оставить, либо ввести какой-либо иной механизм защиты прав инвестора (страхование и т.п.). Так же необходимо сократить число случаев, когда дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Необходимо более четко определить какие сведения должны содержаться в проектной декларации, во избежание подачи необоснованных исков о расторжении договоров и “придирок” со стороны контролирующего органа. Если закон будет более сбалансированным, это пойдет на пользу и лицам, инвестирующим средства в права на недвижимость и застройщикам.    На практике возможны различные сложности с применением этого закона, к изучению вей необходимой документации так же необходимо во многих случая привлекать специалистов. Процесс приобретения квартиры или иного объекта недвижимости на этапе строительства достаточно сложный и нужно подойти к нему максимально ответственно, несмотря на то, что новый закон лучше защищает права граждан, злоупотребления возможны и в рамках данного закона.  Кроме того, помимо обязательных в договоре могут быть условия, устанавливаемые по соглашению сторон, которые могут быть неприемлемы для гражданина.

Для получения дополнительной консультации по правам граждан и юридических лиц в области долевого строительства, сопровождения сделки, заключения договора на ведение дела в суде Вы можете записаться на консультацию по тел. 787-75-07, 691-38-72.

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!