Приватизация жилья в Российской Федерации. Порядок, условия, проблемы, защита прав в суде

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

Раздел 1. Что такое приватизация жилья и зачем она нужна

Раздел 2. Последствия введения института приватизации в РФ

Раздел 3. Законодательные ограничения приватизации жилья

Раздел 4. Объем правомочий собственников жилья и их ограничения

Раздел 5. Передача жилых помещений в собственность граждан, порядок, перечень документов

Раздел 6. Обслуживание и ремонт приватизированного жилья

Раздел 7. Признание договора передачи квартиры в собственность недействительным.

Раздел 1. Что такое приватизация жилья и зачем она нужна.

Согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Зачем вообще нужна в Российской Федерации приватизация жилых помещений? Приватизации жилья в Российской Федерации нужна, прежде всего, гражданам РФ поскольку вступление в права собственности на жилище дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. И действительно, во времена, когда наше законодательство еще не предусматривало возможности приватизации гражданами жилых помещений, нередки были случаи, когда, например, после смерти нанимателя квартиры его родные и близкие, не прописанные с ним в одной квартире лишались всех прав на нее. Поскольку права собственности граждан на жилые помещения в те годы еще не существовало, судьбу квартиры решали не члены семьи нанимателя квартиры, а местные органы власти. Нередки были случаи и административного выселения из жилых помещений, что, в частности, стало одной из причин появления в 80-е годы в РСФСР первых БОМЖей. После того, как в 1991 году был издан Закону РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" стало возможно приобретение российскими гражданами жилых помещений в собственность. Приватизировавшие свое жилье граждане, получили право владения, пользования и распоряжения этим жильем. В результате, жилые помещения стали объектом купли-продажи, в РФ фактически с нуля был сформирован рынок жилья. Граждане получили возможность свободно приобретать в собственность (по договорам купли-продажи, ипотеки, мены) жилые помещения там, где считали наиболее для себя приемлемым, а не там куда им выдавали прежде ордера на вселение (достаточно вспомнить, как в конце 80-х начале 90-х годов в г.Москве выдавались ордера на вселение в районы Митино, Братеево и Северное Бутово с совершенно неразвитой на тот период времени транспортной и социальной инфраструктурами). Граждане получили возможность свободно распоряжаться своим жильем и могли самостоятельно решать судьбу своего жилого помещения: продавать его, сдавать в аренду, внаем, заключать договора ренты (что особенно актуально для старшего поколения и инвалидов), найма, мены или дарения, передавать все жилое помещение или его часть по наследству. Кроме того, приватизация жилых помещений стала, своего рода, гарантией соблюдения жилищных прав граждан при расселении домов, подлежащих реконструкции или сносу. Так, например, в г.Москве при переселении из приватизированного жилья в обязательном порядке за граждан предоставляется новая квартира, не меньшая по количеству комнат, чем изымаемая у собственника в связи со сносом дома. Кроме того, сам факт проживания  в квартире, принадлежащей гражданину на праве собственности (а, например, не по договору найма) является гарантией того, что гражданина не выселят из квартиры после того, как он перестанет быть членом семьи другого собственника квартиры, а также, что его не переселят в меньшее по метражу жилое помещение в связи с регулярной неуплатой коммунальных и технических платежей.

Раздел 2. Последствия введения института приватизации в РФ.

Государству введение института приватизации жилья позволило частично решить извечный «жилищный вопрос», поскольку были полностью пересмотрены взаимоотношения государства, избавившего себя от необходимости дотирования жилищного строительства и застройщиков, получивших возможность выйти на свободный рынок жилья. Также, благодаря появлению собственности на жилые помещения стало возможным, в частности, появление таких образований как товарищества собственников жилья, что позволило, в значительной степени улучшить такие показатели, как рациональное использование и сохранность жилья в РФ. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную или долевую. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (ст.54.1 ЖК РСФСР, ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Раздел 3. Законодательные ограничения по приватизации жилья.

Однако далеко не все жилые помещения в Российской Федерации подлежат приватизации. С 01 марта 2005 года, согласно статье 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”) не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Кроме того, не допускается приватизация жилых помещений, располагающихся в учебных корпусах, составляющих единый архитектурный ансамбль, жилых помещений в домах, находящихся в сельской местности, клинических баз учреждений медицинского образования, учебно-опытных, учебно-производственных хозяйств и других научных, проектных, производственных предприятий, учреждений и организаций, ведущих научные исследования и обеспечивающих функционирование и развитие образования. Ранее в этот список входили также жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах. Однако в данный момент запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в коммунальных квартирах снят.

Раздел 4. Объем правомочий собственников жилья и их ограничения.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка Российской Федерации. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное. Таким образом, законодатель защитил права граждан, проживающих в условиях коммунального заселения, поскольку при приватизации одной или нескольких комнат в коммунальной квартире за гражданами закрепляется и доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире – места общего пользования (кухня, коридор, прихожая, санузел). Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц. Данное ограничение призвано защитить права других лиц, не являющихся собственниками жилого помещения. Например, согласно п.2 ст.288 ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи. Таким образом, вселение в жилое помещение принадлежащее гражданину на праве собственности может быть произведено с его ведома и согласия. Однако существует также п.2 ст.20 ГК РФ, согласно которому местом жительства несовершеннолетнего признается место жительства его законных представителей – родителей, усыновителей. Таким образом, вселение в жилое помещение принадлежащее гражданину на праве собственности его несовершеннолетнего ребенка может быть произведено и без согласия собственника.

Раздел 5. Передача жилых помещений в собственность граждан.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Какие действия предпринимаются в этих случаях со стороны граждан? Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы: - заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если же кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно, договора об этом быть не может; - документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (ордер на вселение, обменный ордер); справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано; - в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями – документ органа опеки и попечительства; - выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета; - если вселение было осуществлено после августа 1991 года – выписку из домовой книги по прежнему месту жительства; - квитанцию об оплате госпошлины; - копии паспортов граждан, участвующих в приватизации; - если кто-либо из граждан, проживающих в приватизируемой квартире, отказывается от своего права на участие в приватизации – нотариально заверенное заявление об отказе от участия в приватизации. - Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном органом местного самоуправления. Форма "Примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан" установлена "Примерным положением о приватизации". Договор заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату госпошлины гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения. Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Право собственности на жилые помещения могут возникнуть у граждан и по другим основаниям: по договору купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества и др. То есть в одном жилом доме жилые помещения могут находиться в собственности граждан или пользовании (владении и пользовании). Иными словами, действующим законодательством (в отличие от прежнего законодательства) принадлежность жилых помещений в одном доме к разным формам собственности не ограничивается. В соответствии с ГК РФ имущество, в том числе жилье, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст.244). При этом, согласно ст.244 ГК РФ имущество (в данном случае – жилое помещение) может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Согласно ст.289 и 290 ГК РФ квартиры и общее имущество жилого дома принадлежат их собственникам на праве общей долевой собственности.

Раздел 6. Обслуживание и ремонт приватизированного жилья.

Вместе с тем в ст.21 Закона о приватизации подчеркивается, что обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений должен осуществляться с соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда и на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. Принцип соблюдения правил норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда закреплен и в ст.46 и ст.162 ЖК РФ. Например, если, согласно "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда", утв. Приказом Госстроя РФ от 26.12.97 N 17-139, и другим нормативным актам по эксплуатации и ремонту государственного жилищного фонда комплексный капитальный ремонт должен проводиться через 30 лет (а выборочный - через 5 - 15 лет), то в такие же сроки должен проводиться указанный ремонт и в приватизированных жилых домах (квартирах); при этом оплата за ремонт должна взиматься с собственников квартир по ставкам, которые установлены для домов государственного и муниципального жилищного фонда. Об этом содержится конкретная запись в ч.2 ст.22 Закона о приватизации. Действующим российским законодательством установлен порядок обслуживания и ремонта приватизированных жилых домов (квартир): - сохраняется обязанность государственных и муниципальных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений на основании договора с их собственниками; - обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляют те же организации, которые обслуживали этот дом до начала приватизации; - собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания и ремонта жилых помещений, в том числе организацию с частной формой собственности; в этих случаях в одном жилом доме жилые помещения (в зависимости от выбора собственников) могут обслуживаться разными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями. Как указывалось выше, собственники приватизированных жилых домов (жилых помещений) самостоятельны в выборе способа обслуживания этих жилых домов (жилых помещений). При этом не имеет значения, полностью или частично приватизированы в доме жилые помещения. Для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого дома и другого недвижимого имущества собственники жилых помещений могут образовывать товарищества собственников жилья (ст. 291 ГК РФ). Порядок образования и деятельности этих товариществ определен Федерального законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 N 72-ФЗ.

 
Раздел 7. Признание договора передачи квартиры в собственность недействительным.

Расприватизация жилых помещений, столь часто упоминаемая в различных статьях, на самом деле не является юридическим термином, поскольку ни в одном из действующих российских нормативных актов не приводится. Однако, говоря о расприватизации жилья, как правило, имеют ввиду признание договора передачи квартиры в собственность недействительным. Почему некоторые граждане предпринимали и предпринимают шаги, направленные на признание договора передачи квартиры в собственность недействительным? Причины могут быть самые разные, например: желание получить большую (по социальной норме в г.Москве – не менее 18 кв.м общей площади на одного человека) по площади квартиру при расселении дома подлежащего сносу или реконструкции; повышенный интерес к приватизированному жилью со стороны криминальных структур (что, в данный момент, актуально для собственников – лиц пожилого возраста) и т.д. Ранее признание договора передачи квартиры в собственность недействительным было возможно лишь в судебном порядке, поскольку российское жилищное законодательство не предусматривало иного способа прекращения договора приватизации. В результате, в РФ сложилась достаточно богатая судебная практика по искам граждан к органам местного самоуправления о признании договора передачи квартиры в собственность недействительным. Однако, в отличие от общепринятого мнения о том, что для признания договора передачи квартиры в собственность недействительным достаточно лишь заявить в суде о том, что граждане, на момент заключения договора, не были осведомлены обо всех правовых последствиях заключения такого договора, данного основания для признания договора недействительным в судебном порядке явно недостаточно. Гораздо более эффективной была ссылка на нарушение при приватизации жилого помещения прав несовершеннолетних (что особенно актуально для первой половины 90-х г.г.). Дело в том, что согласно ст.7 Закона о приватизации «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением». Согласно требованиям ст.ст.28, 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение некоторых сделок, в том числе, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав. “Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов” (п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Таким образом, для заключения сделки по передаче квартиры в собственность (приватизации) без участия несовершеннолетнего, пользующегося правом пользования (проживания) данной квартирой, необходимо получение письменного согласия органа опеки и попечительства, чего, в подавляющем большинстве случаев сделано не было. Поскольку в соответствии со ст.168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна» граждане по вышеуказанному основанию, могли требовать в судебном порядке признания сделки передачи квартиры в собственность ничтожной и имели реальный шанс на удовлетворение своих исковых требований. Кроме того, согласно Определению СК Верховного Суда РФ от 17 августа 1998 г. в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, проживающие отдельно от лиц, которым это жилое помещение передается в собственность, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Таким образом, основанием для признания договора передачи квартиры в собственность недействительным может являться также не включение в него несовершеннолетнего, фактически не проживающего в приватизируемом жилом помещении, но не утратившим право пользования этим жилым помещением (зарегистрированным в нем по месту жительства). Однако судебное разбирательство иной раз длится слишком долго (в ряде случаев – более года). Кроме того, никто в данном случае не сможет гарантировать вынесения судом решения в пользу истца. Поэтому, возможно, многие граждане предпочтут передать квартиру в муниципальную собственность во внесудебном порядке. Такая возможность предусматривается ст.20 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, согласно которой малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Существует ряд ограничений для передачи жилого помещения обратно в муниципальную собственность. Подробнее о такой добровольной “расприватизации” смотрите отдельную статью. Таким образом, российское законодательство о приватизации жилья претерпело значительные изменения за последнее десятилетие, стало более совершенным и продуманным. Если Вы хотите чтобы мы помогли приватизировать (расприватизировать) квартиру, а так же помогли отстоять Ваши права, нарушенные при проведении приватизации, в суде, звоните по тел. 787-75-07 и записывайтесь на прием.

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 9 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!