Новый жилищный кодекс и договор найма квартиры. Как сдать или снять квартиру не нарушив закон. Договор социального найма.

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

Законодательной основой по передаче жилых помещений в пользование третьим лицам, собственниками этих жилых помещений, являются ст.35 Конституции России, положения нового Жилищного Кодекса РФ (далее-ЖК), Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Исходя из данного конституционного принципа ст. 30 ЖК установлено право собственника жилого помещения предоставлять во владение и (или) пользованием принадлежащее ему на праве собственности  жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Порядок заключения договора регламентируется соответствующими положениями Гражданского кодекса. Т.о., вышеназванными законами подтверждено безусловное право гражданина - собственника жилого помещения распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением любым законным способом, не зависимо от воли третьих лиц.

Если для отдельных квартир вопрос в большинстве своем не носит принципиальный характер, то при предоставлении жилых помещении в найм третьим лицам, у собственников комнат в коммунальной квартире и соседей возникает конфликт интересов. Эти вопросы в основном имеют под собой психологическую подоплеку, нежели законные основания. Проблемы взаимоотношения соседей по коммунальной квартире иронически описывал еще М.Зощенко.

Но если опираться на правовую основу, то здесь можно отметить следующее. В соответствии с вышеуказанными положениями законодательства собственник жилого помещения в коммунальной квартире может предоставить в пользование принадлежащее ему жилое помещение, любому третьему лицу (лицам) как по возмездному, так и безвозмездному договору. Естественно, вселяя иных лиц собственник не должен нарушать жилищные права соседей. Но границу между осуществлением права собственника по распоряжению жилым помещением и нарушением прав соседей в большинстве может определить только суд потому, что как указывалось выше, конфликты возникают на фоне личной неприязни или из неправильного понимания границ осуществления своего права.

При составлении договора  пользования жилым помещением следует учитывать, что данный договор нужно составлять в простой письменной форме. Регистрация данного договора не требуется. Не соблюдение простой письменной формы договора не повлечет его ничтожности, но сторонам, в случае возникновения конфликтной ситуации, будет труднее доказывать факт заключения его на определенных условиях, так как свидетельские показания не будут приняты судом.  В данном договоре должны быть обязательно отражены следующие условия: о том, какое помещение сдается в найм, срок договора, порядок оплаты.

При получении дохода по договору, у собственника возникает обязанность по уплате налога на доход. В настоящее время ставка налога составляет 13%. Собственник должен самостоятельно исчислить налог и до 30 апреля года, следующего   за отчетным предоставить налоговую декларацию. Стоит отметить, что в данное время несмотря на заявления чиновников о борьбе с уклонения налогов в данной сфере, конкретных мероприятий не проводится, так как проследить и доказать факт не уплаты налога не просто.

Иная ситуация складывается, когда наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма передает жилое помещение третьему лицу по договору поднайма. Данные правоотношения регулируются статьями 76-79 ЖК.

В данном случае передача жилого помещения возможно лишь с согласия в письменной форме наймодателя (органа местного самоуправления ) и проживающим совместно с нанимателем членов его семьи. Причем существует ограничение по общей площади жилого помещения. Договор поднайма не может быть заключен, если общая  площадь жилого помещения после заключении договора поднайма составит на одного проживающего менее учетной нормы ( в Москве – это 10 кв.м.), а в коммунальной квартире менее нормы предоставления (для Москвы – 18 кв.м.).

Еще одно отличие. Если речь идет о комнате в коммунальной квартире, то требуется согласие не только членов семьи нанимателя, но и других нанимателей и собственников, проживающих в данной квартире.

Таким образом, для нанимателя жилого помещения существует ряд ограничений по передаче квартиры в пользование третьим лицам по сравнению с собственниками жилых помещений. И эти особенности нужно учитывать при заключении договора и возникновении конфликтных ситуаций.

Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме на определенный срок. Если срок не указан, договор считается заключенным на один год. Экземпляр данного договора передается   наймодателю (орган местного самоуправления) .

Данный договор является возмездным. Данное положение установлено п.1 ст.78 ЖК, поэтому бесплатно по данному договору передать квартиру в пользование нельзя.

И в завершение хочу отметить, что как в перовом, так и во втором случае граждане пользующиеся жилыми помещениями по вышеуказанным договорам должны использовать жилое помещение по назначению, не нарушать законные  права и интересы соседей. В случае неправомерных действий договор с данными лицами может быть расторгнут и право пользования жилым помещением прекращено.

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!