Действующая судебная практика: порядок предоставления земельных участков под строительство в городе Москве

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

Действующая судебная практика: порядок предоставления земельных участков под строительство в городе Москве.
(опубликовано в журнале "Салон Недвижимости" за 04.06)

авторы: адвокаты Сидоров Артем Александрович, Голованов Алексей Николаевич, тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

Для застройщиков 2005 год прошел под знаком ужесточения законодательства об осуществлении строительной деятельности и привлечении денежных средств инвесторов в создание объектов недвижимого имущества. Теперь для того, чтобы привлечь средства участников долевого строительства инвестор должен иметь определенный пакет документов. Так, согласно статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Оформленные земельные отношения, таким образом, становятся необходимым условием для осуществления хозяйственной деятельности строительных и инвестиционных компаний. В настоящее время сложилась достаточно обширная судебная практика по вопросам, связанным с предоставлением земельных участков для строительства в г. Москве и пользованием такими участками.

Рассмотрим несколько решений судов в качестве примеров по рассматриваемой теме.

Одним из наиболее неприятных моментов является отказ в предоставлении земельного участка под строительство. В таком случае можно обратиться в суд с иском о признании недействительным распоряжения об отказе, обязании предоставить земельный участок.

Здесь необходимо отметить следующее. Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ненормативный акт может быть признан недействительным в случае его несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения им гражданских прав и охраняемых законом интересов лица, обратившегося в суд.Обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным является установление судом совокупности юридических фактов: несоответствия данного акта закону и нарушения им законных прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указал один из судов в своем постановлении, заявитель на момент принятия оспариваемого распоряжения не являлось лицом, заинтересованным в выборе земельного участка. Ссылка заявителя кассационной жалобы на неоднократные обращения с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка под строительство обоснованно не принята судом во внимание в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих факт подачи Обществом на момент принятия оспариваемого акта заявления о предоставлении земельного участка в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, только имея на руках документы, подтверждающие принятие администрацией заявление о предоставлении, можно говорить о том, что заявитель является заинтересованным лицом.

Случается, что городская администрация отменяет свое распоряжение о предоставлении земельного участка под строительство. Такое действие администрации без обращения в суд можно признать незаконным.

Приведем в качестве примера дело из судебной практики. Администрацией было принято постановление о предоставление в пользование, собственность или аренду земельных участков", одним из пунктом которого было предусмотрено предоставление организации в срочное пользование на 5 лет земельного участка для проектирования и строительства культурно-торгового комплекса. Этим же пунктом вышеназванного постановления были отменены другие постановления Администрации города о предоставлении этой организации части этого участка во временное пользование для установки здания торгового центра. Как следует из материалов дела, был подписан договор, передаточный акт, присвоен кадастровый номер. Суд сделал вывод о том, что указанные документы свидетельствуют о возникновении у истца права на земельный участок. Истец посчитал отмену ранее вынесенных распоряжений незаконной и обратился в арбитражный суд. Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что возможность прекращения прав на землю путем отмены ранее принятого акта о предоставлении земельного участка без обращения в судебные органы законом не предусмотрена, а администрация в суд с данным заявлением не обращалась, в связи с чем принятые постановления противоречат законодательству и нарушают права заявителя.

Нередки ситуации, когда администрация необоснованно отказывает в предоставлении земельного участка. По одному из дел, индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации в предоставлении земельного участка для строительства торгового павильона и об обязании администрации выделить заявителю земельный участок для строительства торгового павильона. Как установлено судом, доказательства правомерности отказа администрацией в материалы дела не представлены. Соглашаясь с позицией предпринимателя, окружной арбитражный суд указал, что неправильное истолкование судом апелляционной инстанции статей 29 и 31 (пунктов 6 и 8) Земельного кодекса Российской Федерации привело к ошибочному выводу о том, что орган местного самоуправления по своему усмотрению имеет право предоставить земельный участок либо отказать в этом, и, соответственно, к принятию неправильного постановления, что является основанием для его отмены. Таким образом, администрация не может произвольно отказать в предоставлении участка. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

Понуждая администрацию к заключению договора купли-продажи земли (т.е. в собственность) Федеральный арбитражный суд Московского округа указал следующее. Довод администрации о том, что вид права, на котором земельный участок предоставляется собственнику недвижимого имущества на этом участке, определяется органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, является неправомерным. При этом, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, давая арбитражным судам обязательные для применения указания, дал толкование статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, как устанавливающей обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка с юридическим лицом-собственником объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, отметив, в частности, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта; либо те обстоятельства, что земельный участок ограничен в обороте, либо зарезервирован для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, либо в связи с запретом приватизации, установленным федеральным законом. Таким образом, главным при решении вопроса о виде права на предоставляемый земельный участок является волеизъявление собственника строений.

Достаточно интересной представляется практика, сформировавшаяся по вопросу применения норм о предоставлении земельных участков под строительство в г.Москве только на конкурсной основе. Приведем такой пример: Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными действий Префектуры Юго-Западного административного округа г. Москвы связанных с отказом издать распорядительный акт о представлении обществу земельного участка для проектирования, строительства и эксплуатации культурно-развлекательного центра и обязании ответчика такой акт издать. В иске обществу было отказано.

Суд мотивировал свое решение тем, что предоставление земельных участков и определение инвесторов по реализации строительства на территории города Москвы производится исключительно на конкурсной основе. Наличие у общества права на заключение договора аренды земельного участка без проведения соответствующих торгов (конкурсов, аукционов) по основаниям, указанным в части 4 статьи 14 Закона города Москвы от 14.05.03 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" заявителем доказано не было. Так же суд указал, что предоставление земельного участка без проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды относится исключительно к полномочиям Правительства Москвы. Правительство Москвы упомянутого решения в отношении общества не принимало. Интересно то, что ряд предварительных согласований обществом были получены и уже существовал проект распоряжения Префекта. Однако доводы о наличии данных документов суд справедливо не принял во внимание, поскольку предоставление земельного участка без проведения конкурса прямо противоречило бы закону. В связи с изложенным следует максимально внимательно подходить к вопросу о планировании нового строительства, чтобы не получилось как в данном случае – средства на получение ряда согласований потрачены, а участок предоставлен не был. При предоставлении земельных участков возможны различные нарушения и со стороны органов власти г.Москвы. Например, предоставляются земельные участки, ранее уже закрепленные за другими лицами.

Так в частности было признано недействительным распоряжение Префекта ЮАО г.Москвы о выделении земельного участка под строительство торгового центра в связи с тем, что указанный земельный участок еще в 1970 году был выделен жилищно-строительному кооперативу, а так же в связи с нарушением порядка предоставления участка (решение арбитражного суда города Москвы по делу N А40-43070/01-72-154, дело дошло до Президиума ВАС, который оставил решение в силе). Другим решением арбитражного суда было признано недействительным Постановление Правительства Москвы о выделении земельного участка под строительство в связи с тем, что на участке имелись строения, принадлежащие на праве собственности третьим лицам. В Постановлении кассационной инстанции указано, что суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ, правомерно исходил из того, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам и юридическим лицам, собственникам зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. Кроме того, суды обоснованно исходили из того, у Правительства Москвы отсутствовало право распоряжения спорным земельным участком, входящим в границы участка, предоставленного предприятию еще в 1971 году. Часто земельные участки предоставляются неуполномоченными на то органами государственной власти или местного самоуправления. Так в частности в настоящее время заведено уголовное дело в отношении бывшего главы управы района “Метрогородок”, который превысил свои полномочия и заключил с коммерческой фирмой договор о строительстве жилья на территории района с предоставлением земельного участка по Открытому шоссе, тогда как право на заключение инвестиционного контракта на жилищное строительство есть только у Правительства г.Москвы. Из-за этого постановления сотни соинвесторов, вложивших денежные средства в строительство, которое не может быть начато, остались без квартир и сейчас пытаются взыскать убытки в судебном порядке. Уголовное дело скоро будет передано в суд.

Случается, что органы власти г.Москвы предоставляют участок, уже ранее выделенный другому лицу, причем теми же органами. Такие решения признаются впоследствии судами недействительными. Так ООО обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском признании недействительными решений различных органов власти г.Москвы о предоставлении третьему лицу земельного участка в ЦАО, права на который ранее были предоставлены ООО (дело N КА-А40/1909-05). Суд первой инстанции в иске отказал. Однако суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и вынес новое решение, в котором указал, что Правительством Москвы были приняты два взаимоисключающих решения о предоставлении фактически одного и того же земельного участка разным лицам, повторное предоставление участка без соблюдения процедуры его изъятия не является законным.Так же бывают ситуации, при которых истцы обращаются в суд с исками о признании недействительными Постановлений Правительства Москвы, направленных на прекращение строительства. Пример: ЗАО обратилось в суд с иском о признании недействительным Постановления Правительства, в соответствии с которым оно было обязано остановить строительство надземной части административно-жилого комплекса, произвести необходимые мероприятия по консервации объекта (дело N А40-42702/00-106-558). В ходе судебного разбирательства Правительству Москвы не удалось доказать обоснованность своих требований об остановке строительства. Оспариваемое постановление вынесено на основании решения общественного совета по градостроительству при Мэре Москвы из которого следует, что правительством г. Москвы, имущественно-земельным комплексом г. Москвы и Москомархитектурой была допущена ошибка при принятии градостроительного решения. Однако в суде факт совершения градостроительной ошибки доказан не был. Судом установлено, что при строительстве объекта истцами не было допущено нарушений экологических, санитарно-гигиенических и других норм и правил, охраняемых законом прав и интересов граждан, юридических лиц и государства. Постановление Правительства Москвы было признано недействительным. На практике распространены и случаи, когда подобные постановлениявыносятся в соответствии с законом и суд в признании их недействительными отказывает. Спорные ситуации возникают при предоставлении земли, ранее принадлежащей на праве постоянного бессрочного пользования различным учреждениям и иным организациям и находящейся в федеральной собственности, причем суды разных инстанций порой принимают противоположные решения. Существует и судебная практика по другим вопросам. В частности, суды выносят решения о признании недействительными решений органов власти г.Москвы о реконструкции жилых домов (часто подразумевается их снос и новое строительство) с передачей функций застройщика определенной коммерческой фирме с предоставлением ей соответствующего земельного участка. Как правило, в суд в данном случае подают жители – собственники квартир в доме.

Основаниями решений, которыми иски удовлетворяются, могут являться как нарушения порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, так и нарушения порядка признания домов аварийными, принятие решений без учета интересов собственников жилья, у которых есть достаточно много прав в соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса и нормами Земельного кодекса (в частности, право на оформление в собственность придомового участка и другие). Не так давно было признано недействительным Постановление Правительства Москвы о реконструкции жилого дома, а фактически о строительстве на его месте офисного центра, в связи с тем, что в суде Правительству не удалось доказать что участок изымался для государственных нужд. Хотя бороться с Правительством Москвы в суде жителям обычно достаточно сложно.

Актуален и вопрос о том, что делать с участками, предназначенными для строительства, закрепленными за организациями на праве постоянного бессрочного пользования и о порядке приобретения таких участков в собственность или в аренду. Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вправе до 01.01.2008 по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность … независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки. На практике толкование данной нормы было неоднозначным. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сняло ряд вопросов в толковании данных норм. Во-первых было указано, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления), и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ (30.10.2001), должны признаваться недействительными в силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащие закону. На практике случаи предоставления земли на праве постоянного бессрочного пользования ненадлежащим лицам встречались, хотя в основном в Московской области. В последствии решения органов власти успешно оспаривались в судебном порядке, в частности, Прокуратурой.Важным в рассматриваемом Постановлении пожалуй то, что им было установлено, что Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным и установлено, что отказ от оформления земли в собственность должен быть обоснованным. Если в орган государственной власти, орган местного самоуправления поступает заявление о выкупе участка, а соответствующий орган не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы органов власти о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

В заключении необходимо отметить, что объем статьи не позволяет рассмотреть все типичные случаи, встречающиеся в судебной практике, мы рассмотрели лишь некоторые из них. Кроме того, необходимо учитывать, что нормы т.н. жилищного пакета, касающиеся рассматриваемого вопроса, вступили в силу не так давно. В частности п. 2 и абз. 2 п. 4 ст. 16 закона № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» которыми Земельный кодекс РФ был дополнен положениями, определяющими особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства, а также порядок организации и проведения аукционов по продаже и на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вступили в силу только 1 октября 2005 г, поэтому по поводу применения данных норм единой судебной практики еще нет. Как только она сформируется мы поделимся ей с читателями журнала.

Мы находимся по адресу:

г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.

Группа компаний “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!