Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Правовое регулирование.

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

В адвокатской практике часто приходиться сталкиваться с вопросами, которые касаются деятельности жилищных и жилищно – строительных кооперативов (ЖК и ЖСК), с правовым положением членов таких кооперативов и объемом их прав на жилые помещения. В первую очередь, у граждан  возникают проблемы при наследовании паевого взноса, при вступлении в члены ЖСК, а также при оформлении права собственности на квартиру в доме ЖСК. Первой инстанцией, куда при возникновении неясностей обращается гражданин, является Правление ЖСК, которое зачастую фактически (на месте) представлено бухгалтером. Практика показывает, что бухгалтеры ЖСК часто дают неправильные либо поверхностные советы, подменяют понятия, путают граждан, отчего вопросов у последних становится только больше.

ЖСК является детищем старой системы, с конца 1980- х годов произошла, и происходит до сего времени, трансформация жилищных отношений  и отношений собственности, которая коснулась и ЖСК, поэтому возникает много спорных вопросов, особенно когда юридический факт (выплата пая, смерть члена ЖСК) имел место в период действия Закона, который уже утратил силу и действуют новые правила.

До реформирования отношений собственности в Союзе ССР (до 1990 года) член ЖСК, выплативший свой паевой взнос полностью, не приобретал права собственности на квартиру,  а оставался лишь ее пользователем, собственником квартиры оставался жилищный кооператив. Право пользования гражданина такой квартирой основывалось на факте членства в ЖСК и факте предоставления квартиры решением ЖСК, принятому по процедуре, установленной Уставом конкретного кооператива. Таким образом, большая часть жилых помещение в городах (естественно, из них следует исключать жилые дома, право собственности на которые признавалось, кроме того имелась обширная судебная практика по рассмотрению споров по поводу жилых домов) оставалась в собственности государства (квартиры «по ордеру»), либо в собственности ЖСК  и ЖК, которые, по сути, являлись продолжением государства в жилищной сфере: и в тех, и в других областях гражданин имел право пользования квартирой, а право собственности за ним не признавалось. По этой причине такими квартирами нельзя было распоряжаться: дарить, продавать, менять и совершать иные сделки, квартиры не переходили после смерти гражданина его наследникам.

Положение изменилось, после того, как 6 марта 1990 был принят Закон СССР «О собственности в СССР», который вступил в силу 1 июля 1990 года. Суть изменений заключалась в том, что согласно ст.7 Закона СССР, член ЖСК, ЖК и любого другого кооператива приобретал право собственности на имущество (в данном случае – на квартиру) после того, как пай был выплачен полностью.  При этом, Закону 1990 года была придана обратная сила: в Постановлении Верховного Совета СССР от 6 марта 1990 года, которым Закон был введен в силу, особо говориться, что положения ст.7 распространяются на правоотношения, возникшие как до, так и после 1 июля 1990 года. Это означает, что если пай в кооперативе был выплачен полностью до 1 июля 1990 года (например, в 1980 году), то в силу Закона 1990 года член ЖСК приобретает право собственности на квартиру. Уточнение об обратной силе Закона 1990 года имеет очень важное значение, так как по общему принципу закон обратной силы не имеет, это значит, что без указанной оговорки те члены ЖСК, которые выплатили пай до 1 июля 1990 года, право собственности бы на квартиру не приобретали. Отдельно Закон 1990 года оговорил, что после выплаты пая  гражданин получал право распорядиться квартирой по своему усмотрению.

Кроме Закона СССР 1990 года по рассматриваемому вопросу, но уже на территории России, был принят  Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», который вступил в силу с 1 января 1991 г. и действовал до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, то есть до 1 января 1995 года. Закон РСФСР сходным образом решал вопрос о члене кооператива, полностью выплатившим свой паевой взнос, а именно: член жилищного, жилищно –строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (статья 13). Действие двух законов (Закона СССР и Закона РСФСР) по одному и тому же вопросу объясняется тем, что вопросы гражданского права находились в совместном ведении Союза ССР и РСФСР, как союзной республики.

Что означает вышесказанное применительно к практике.  Во-первых, выплата пая должна быть подтверждена документом – справкой ЖСК с указанием кто, когда и в каком размере выплатила пай, в справке должны быть указаны данные о жилом помещении (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь), справка подписывается председателем кооператива и скрепляется печатью. В практике встречаются справки, которые отпечатаны в типографии и имеют графы для подписи председателя кооператива и главного бухгалтера, по этому поводу можно отметить, что отсутствие подписи главного бухгалтера кооператива на справке не влечет ее недействительность, так как кооператив является юридическим лицом (созданным и действующим в форме потребительского кооператива) и исходящие от кооператива документы должны быть подписаны председателем кооператива, как органом управления юридическим лицом.  Кроме того, часто возникает вопрос о том, необходимо ли регистрировать справку о выплате пая сейчас и необходимо ли было регистрировать такую справку после ее выдачи, к примеру в 1992 году, если справка не была зарегистрирована, то какие последствия для члена кооператива это влечет.

Гражданский кодекс РФ (Часть 1), принятый в 1994 году и вступивший в силу с 1 января 1995 года закрепил правило о том, что право собственности на недвижимое имущество (к которому относятся и квартиры) и сделки с таким имуществом подлежат государственной регистрации (статья 131): право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В то же время ч.2 ст.8 Гражданского кодекса говорит о том, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сама по себе регистрация прав на недвижимое имущество появилась реально не в 1994 и не в 1995 годах, а гораздо позже. Вводя в действие Часть 1 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 30 ноября 1994 года оговорил, что впредь до введения в действие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества (статья 8). «Специальный» закон – полное его название Федеральный закон от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 28 января 1998 года. Закон (статья 6) признает ранее возникшие права, это значит, что права на недвижимость (в том числе и квартиры), возникшие до вступления в силу Федерального закона 1997 года признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации,  а их регистрации производится по желанию правообладателя. Однако, при распоряжении квартирой или при ее наследовании, государственная регистрация ранее возникшего права все же будет произведена.

Что означает сказано применительно к кооперативным квартирам.            Если член кооператива А выплатил свой пай до 1990 года, за ним признается право собственности, если А либо жив, либо если его смерть наступила после 1 июля 1990 года. Наследник А – его сын Б, нигде не консультировался и ничего не оформлял, проживая в данной квартире, не подозревая о названных законах. В 1999 году Б решил продать квартиру, при этом у Б на руках есть лишь справка ЖСК о выплаченном пае, которая нигде не зарегистрирована. У Б возникли вопросы следующего порядка: что делать со справкой, нужно ли ее регистрировать, может ли он продать квартиру, нужно ли оформлять наследство и каким образом (к нотариусу Б не обращался, но продолжал в квартире проживать). При этом бухгалтер кооператива сказала Б, что квартира приватизирована и ее можно продать, а нотариус отослала в суд. Выход из ситуации следующий. Конечно, никакой приватизации квартиры не было, по этому поводу нужно запомнить, что кооперативные квартиры не приватизируются, приватизации подлежат лишь квартиры в домах государственного и муниципального (преимущественно) фонда, а не кооперативного, при этом при приватизации собственник (как правила государство) передает нанимателю квартиру бесплатно в собственность, а член кооператива бесплатно ничего в собственность не получает – он должен выплатить пай за квартиру полностью, кроме того, член кооператива не является нанимателем. Поэтому, вопросы, такие как «нужно ли мне приватизировать квартиру в кооперативе…» не имеют права на существование, так как задающее их лицо не понимает сущности проблемы и такому клиенту, конечно, требуется консультация адвоката. К автору статьи обратился бухгалтер кооператива с вопросом стоит ли ей приватизировать квартиру в кооперативе или нет и какие будут последствия приватизации, либо не приватизации. Как говорится, без комментариев, отмечу, что бухгалтер кооператива – это «первая инстанция» для гражданина, именно к нему обращаются с вопросами и за советом.

Вернемся к примеру. А стал собственником квартиры в силу Закона 1990 года, умер А после 1990 года, это значит, что после его смерти открылось наследство не в виде паенакопления, а в виде квартиры, наследником которой является Б. Б наследство не принял, однако в квартире проживал. В 1999 г. Б решил продать квартиру. Чтобы это сделать, Б необходимо получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса и его зарегистрировать. Так как в 6-ти месячный срок после смерти А наследник к нотариусу не обратился, то Б следует доказать, что наследство он фактически принял – пользовался, проживал, оплачивал коммунальные услуги. При этом возможны два варианта:  1) нотариусу будет достаточно паспорта Б с отметкой о его регистрации в квартире на момент смерти А и после, 2) нотариус отправит Б в суд устанавливать факт принятия наследства. После решения вопроса с принятием наследства Б получит свидетельство о праве на наследство, зарегистрирует его и сможет продать квартиру.

Дело обстояло бы сложнее, если А умер до 1990 года, либо на 1 июля 1990 года не истек бы 6-ти месячный срок для принятия наследства, так как в этом случае наследуется не квартира, а паевой взнос в жилищном кооперативе.

Приведем пример из практики.

В являлся членом ЖСК и умер в 1989 году. На момент смерти пай полностью выплачен не был. Бывшая супруга умершего Е забрала ключи от квартиры и не сдала их в правление ЖСК, ЖСК предъявил к Е иск о выселении из квартиры. В то же время дочь умершего Ю предъявил иск к ЖСК о закреплении квартиры за ней, указывая, что при жизни В пользовалась квартирой, а она сама является наследницей В первой очереди. Районный суд  в иске Ю отказал, так как на момент смерти В пай за квартиру не был выплачен полностью, а значит права собственности на квартиру у В не возникло, следовательно квартира наследованию не подлежит. Ю подала на решение районного суда кассационную жалобу, областной суд, рассмотрев кассационную жалобу Ю, отменил решение районного суда, признал право на квартиру за Ю, так как Ю внесла остаток паевого взноса из личных средств после смерти отца, а значит приобрела право собственности на квартиру в силу ст.7 Закона СССР «О собственности в СССР». После рассмотрения дела  в Верховном Суде РФ, кассационное определение областного суда было отменено и в силе оставлено решение районного суда, то есть за Ю не было признано право на квартиру. Свое решение Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ мотивировала следующим. Наследство к имуществу В открылось в 1989 году, то есть до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР», кроме того к 1 июля  1990 г. истек 6-ти месячный срок для принятия наследства В, поэтому наследованию подлежит не квартира, которая предоставлена кооперативом В в пользование, а паенакопление в кооперативе, при этом независимо от того, внесен пай на 1 июля 1990 г. полностью или нет.

Отдельным вопросом является необходимость регистрации справки ЖСК о выплате пая полностью. Если у лица, выплатившего пай, имеется справка ЖСК и он обращается в настоящее время за регистрацией права собственности и получением свидетельства государственного образца, то конечно на регистрацию будет предоставлен правоустанавливающий документ –сама справка о выплате пая, при этом проблем в регистрации права не будет, если нет иных препятствий. А как быть в случае, если такое лицо умерло в 1990-х годах, имело справку ЖСК, но эта справка по какой –либо причине не была зарегистрирована в бюро технической инвентаризации (БТИ)? Имеет ли такая справка юридическую силу для наследников или не имеет? В таком случае необходимо отметить следующее. По правилам Гражданского кодекса РСФСР, которые в этой части действовали до 1 января 1995 года, право собственности и сделки с жилым домом подлежали регистрации в исполнительном комитете по месту нахождения имущества (дома). На практике право собственности и разнообразные договоры с жилым домом регистрировались в БТИ – органе, уполномоченном исполнительным комитетом на регистрацию таких действий. БТИ вело (и ведет) инвентарные книги, регистрировало договоры и проставляло на договорах регистрационные отметки (штамп и печать). Однако, ГК РСФСР не вводил обязательной регистрации прав и сделок с квартирами, так как законодательство Советского государство не предоставляло таких прав, о чем было сказано выше – единственным собственником квартир было и оставалось государство в лице различных учреждений. Поэтому, раз обязательной регистрации сделок с квартирами не  было установлено, справка о выплате пая полностью, не зарегистрированная в БТИ, будет иметь юридическую силу. В то же время, гражданское законодательство можно применять и по аналогии – то есть распространить правила относительно жилого дома на квартиры, в этом случае такая справка юридической силы иметь не будет. Как видно, вопрос окончательно не решен – его решение необходимо искать в интересах клиента в контексте конкретной ситуации.

Право члена жилищного (жилищно –строительного) кооператива на получение квартиры в собственность в случае полной выплаты пая закреплено и Гражданским кодексом РФ. В связи с этим, имеет место ситуация, когда в многоквартирном доме ЖСК, все члены кооператива уже выплатили пай и стали собственниками квартир, однако юридически и фактически сам кооператив как юридическое лицо существует и функционирует.  Однако смысл существования такого лица не имеется – паевые взносы не выплачиваются, строительство не ведется. Кроме того, для инвестирования строительства найдены другие формы – заключение инвестиционного договора. С введением нового Жилищного кодекса РФ названный вопрос решен в ст.14 Вводного закона – жилищный кооператив до 1 января 2007 года подлежит преобразованию в товарищество собственников жилья (ТСЖ),  не преобразованные кооперативы будут ликвидированы по решению суда. Таким образом, гражданам, которые выплатили пай полностью, но до настоящего времени не зарегистрировали право собственности в учреждении юстиции, следует это сделать, предварительно проконсультировавшись о возможных трудностях у адвокатов. Поможет это понять следующий пример- ЖСК ликвидирован, местонахождение председателя и печати неизвестно, протоколы не сохранились – лицо не может получить необходимые документы и должно будет для последующего оформления права на жилое помещение обращаться в суд, что займет время, нервы и деньги. Наравне с этим, ЖСК, где хотя –бы один член еще не успел выплатить пай полностью, будет по прежнему функционировать как юридическое лицо, в этом случае можно посоветовать такому члену ЖСК выплатить пай полностью и зарегистрировать право собственности на квартиру.

И последний вопрос, который хотелось бы раскрыть, это обмен кооперативной квартиры на иную квартиру. С этим вопросом возникают трудности и в теории, и на практике. ЖК РСФСР (ст. 67) позволял совершать обмен между нанимателем (с согласия всех членов семьи) – с одной стороны и членом ЖСК – с другой стороны, при этом стороны передавали друг другу свои права и обязанности, то есть член кооператива становился нанимателем и вселялся в квартиру бывшего нанимателя, а наниматель вселялся в квартиру ЖСК и становился членом ЖСК. Такой вариант обмена допускался лишь в том случае, когда имелось разрешение исполнительного комитета местного Совета на проведение такого обмена, и при условии, что наниматель включался в число членов ЖСК, а также если Устав ЖСК не содержал иных ограничений. Сказанное еще раз подтверждает близость правовой природы квартир с не полностью выплаченным паем в ЖСК и квартир государственного и общественного фонда. При этом данный вариант обмена рассчитан на члена кооператива, не выплатившего свой пай полностью, так как во время принятия ЖК РСФСР в 1983 году, правила о том, что квартира с выплаченным паем становилась собственностью члена кооператива еще не было, и появилось, как было сказано выше, в 1990 году. В 1991 начинается массовая приватизация квартир государственного фонда, появляются собственники, возникает потребность совершить обмен с нанимателем, подыскиваются выгодные варианты, однако, Закон такой обмен не предусматривает, а значит запрещает. Выход был найден лишь в декабре 1992 года с принятием Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», статья 20 которого посвящена обмену жилых помещений. Наниматель или арендатор в доме государственного, муниципального или общественного фонда с согласия собственника или уполномоченного собственником лица и проживающих совершеннолетних членов семьи получил право совершить обмен с собственником жилого дома или квартиры с взаимной передачей прав и обязанностей. Данное правило вступило в силу с 21 января 1993 года. Таким образом, член ЖСК, выплативший пай полностью и ставший собственником квартиры получил право совершить обмен с нанимателем другого жилого помещение с передачей взаимных прав и обязанностей, то есть стать нанимателем другого жилого помещения.

Из судебной практики адвокатов Коллегии адвокатов «Правовая защита».

На прием обратилась А, которая с 1993 года проживает со своей семьей в квартире  в доме ЖСК. А имеет на руках  справку ЖСК о том, что она полностью выплатила пай в ЖСК. А  обратилась за регистрацией права собственности, однако в регистрации ей отказали, так как право собственности на квартиру зарегистрировано за Б. Б –это прежний член ЖСК, с которым А совершила обмен по обменному ордеру. Таким образом, Б оставил за собой и прежнюю квартиру, не известив А о том, что собственность зарегистрирована за ним, и получил квартиру от А по обмену. А при проведении обмена с адвокатом не консультировалась, поэтому А в 1993 году, когда и производился обмен, не было известно, что Департамент муниципального жилья г.Москвы за регистрировал еще в 1992 году право собственности за Б. Если бы такое уточнение было бы сделано, никаких вопросов не возникло и А либо отказалась от совершения обмена, либо предусмотрела в отдельном договоре переход к ней права собственности на квартиру после совершения обмена жилыми помещениями. Ныне же, как собственник квартиры (по формальному основанию), Б может выселить А из квартиры  по ст. 31 Жилищного кодекса РФ, так как А не является членом его семьи. В то же время А не может признать право на квартиру по приобретательской давности – давность не допускается, так как хотя А и будет на момент рассмотрения гражданского дела в суде открыто, добросовестно и непрерывно владеть квартирой 15 лет как своей собственной, но будет иметься формальный собственник квартиры, то есть Б, а при наличии формального собственника установить факт приобретательской давности очень проблематично, так как у формального собственника может быть масса доказательств того, почему последние 15 лет он не вспоминал о своей квартире – болезнь, командировка, воспитание детей, уход за больным членом семьи, обучение и пр. В то же время, наличие обменного ордера не позволяет уточнить вопрос – кем являлся Б, совершая обмен жилого помещения: Б мог выступать по обменному ордеру и как член ЖСК, не выплативший пай полностью, и как собственник. Не вдаваясь в подробности дела скажем, что в судебном порядке за А было признано право на квартиру, однако это еще раз подтверждает непреложную истину – перед совершением сделки необходимо проконсультироваться у специалиста, который никак в сделке не заинтересован, консультация должна быть не поверхностной, а заключаться и в изучении правоустанавливающих документов, и в беседе со стороной, при этом клиент должен получить сведения о возможном оспаривании сделки в будущем, даже если такой шанс не велик.

Мы находимся по адресу:

г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 9 этаж.

Группа компаний “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!