Приобретение коммерческой и жилой недвижимости юридическими лицами и предпринимателями на стадии строительства (по инвестиционному договору, договору долевого участия в строительстве). Особенности, порядок, проблемы. Как отстоять свои права в суде.

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07, 8 903 125 76 30

1. Что такое “инвестиционный договор”, “договор долевого участия в строительстве”. Плюсы и минусы.
2. Заключение договора: Какие положения обязательно должны быть в инвестиционном договоре для гарантии прав инвестора, какие документы должны Вам показать при заключении договора.
3. Учетная регистрация инвестиционного договора в документах компании и в органе государственной власти (в Москве и Московской области).
4. Сдача дома в эксплуатацию. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру.
5. Нарушение условий договора. Как отстоять свои права в суде. Убытки. неустойка. Оформление собственности через суд.


Как показывает анализ рынка недвижимости, достаточно большое количество юридических лиц и предпринимателей заключают договоры, направленные на приобретение нежилых помещений (которые предполагается использовать в качестве офисов, магазинов, складов и т.п.), еще на этапе строительства. Преимущества приобретения недвижимости по инвестиционным договорам, договорам долевого участия в строительстве очевидны. Во-первых, цена договора значительно ниже, чем при приобретении недвижимости в уже построенном доме, во-вторых, права на наиболее коммерчески привлекательные объекты приобретаются еще на стадии, когда нет даже котлована, и купить помещение в понравившемся здании уже после его сдачи часто бывает сложно или дорого.

Наряду с плюсами существуют и существенные минусы такого способа приобретения недвижимости. Во-первых, приобретающее таким способом недвижимость лицо не может осмотреть объект и оценить его качество, т.к. объект недвижимости еще не построен, во-вторых, опять же, поскольку объект еще не сдан госкомиссии, и не прошел обмеры БТИ, невозможно заключить договор купли-продажи (в наибольшей степени гарантирующий интересы приобретателя недвижимости) и приходится заключать какой-то иной договор (какой – будет рассмотрено далее). В третьих, часто встречается несоблюдение сроков строительства, причем значительное (год и более). Так же возможны проблемы с правами третьих лиц на приобретаемое нежилое помещение. Рассмотрим эти проблемы и как с ними бороться, подробнее.

1. Что такое “инвестиционный договор”, “договор долевого участия в строительстве”. Каким законодательством руководствоваться.

В Гражданском кодексе нет отдельной главы, посвященной такой разновидности договора, как “инвестиционный договор”, “договор долевого участия в строительстве”. В связи с этим юристы высказывают различные точки зрения на природу и правовое регулирование данных договоров.

Основных точек зрения три и все они имеют право на существование, т.к. часто название договора не соответствует его содержанию.

1. Одни считают, что это особый вид договора, заключаемый на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Данная точка зрения разделяется большинством строительных компаний и многими судами. При этом в тексте предлагаемого к подписанию договора обычно дополнительно делается ссылка на Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 2 января 2000 г.).

2. Другие считают что это договор о совместной деятельности и предлагают применять к нему положения главы 55 Гражданского кодекса (Простое товарищество). В случае, если для строительства объекта объединяют свои усилия несколько юридических лиц и между ними подписывается многостороннее соглашение о совместной деятельности, нормы ГК о простом товариществе действительно применяются. Однако при заключении сделки, направленной, например, на приобретение объекта недвижимости в будущем офисном центре, гаражных боксов, складских помещений в большом комплексе заключается большое количество обособленных договоров между застройщиком и инвесторами. Инвесторы же между собой в договорные отношения не вступают, простого товарищества не образуют. Как указал Верховный суд “…участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.”

Т. е. видно, что рассматриваемые нами договоры, направленные на приобретение помещений у крупных застройщиков (или посредников) как правило не являются договорами о совместной деятельности. Тем не менее, если компания, с которой Вы заключили договор, настаивает на том, что это именно договор о совместной деятельности, Вы можете требовать от компании полного отчета о деятельности, предоставления бухгалтерских документов и иной документации, а так же требовать свою долю в прибыли от деятельности компании, осуществляемой в рамках совместной деятельности. На основании анализа практики заключения договоров, проведенной мною в процессе деятельности по сопровождению сделок можно сделать вывод что договор о совместной деятельности целесообразно заключать в случае, если в проекте участвует небольшое число инвесторов, между которыми существует какая-либо связь. Если же все обязанности инвестора заключаются во внесении денежной суммы и таких инвесторов достаточно много, как правило заключить договор простого товарищества соответствующий Гражданскому кодексу сложно. В любом случае при разработке схемы взаимоотношений и оценки правомерности договора стоит проконсультироваться у грамотного юриста.

3. Третьи полагают, что заключая инвестиционный договор стороны на самом деле оговаривают в нем такие условия, которые характерны для договора строительного подряда, и предлагают применять к инвестиционным договорам нормы о строительном подряде. Данная точка зрения строительными компаниями обычно не разделяется из-за того, что возможны проблемы с налогообложением полученных по таким договорам средств, а так же из-за того, что инвесторы-граждане получают возможность применять законодательство о защите прав потребителей, предусматривающее жесткую ответственность застройщиков. Соответственно эта точка зрения переносится и на договоры, заключаемые с юридическими лицами. Так же существует еще ряд аргументов против применения в рассматриваемом случае норм о строительном подряде.

Проведенный автором в ходе осуществления адвокатской деятельности по сопровождению сделок практический анализ большого количества договоров, предлагаемых к подписанию строительными и риэлторскими компаниями Москвы и Московской области позволяет прийти к выводу, что основная масса инвестиционных договоров фактически являются договорами строительного подряда, а так же договорами о совместной деятельности. Встречаются так же и “смешанные” договоры.


2. Заключение договора: Какие положения обязательно должны быть в инвестиционном договоре для гарантии прав инвестора, какие документы должны Вам показать при заключении договора.

Перед заключением договора рекомендуется тщательно проверить предлагающую заключить договор компанию (что она строила, когда, с каким результатом). Часто предлагается к подписанию договор уступки права требования по инвестиционному договору. В этом случае необходимо проверить так же компанию, уступающую право требования. Следует иметь в виду, что при уступке права требования обязательства по предоставлению квартиры возникают непосредственно у первоначального застройщика, и поэтому в договоре нельзя предусмотреть какие-либо положения, кроме тех, которые уже есть в инвестиционном договоре, право требования по которому уступается, без согласования со строительной компанией. Следует помнить, что уступка права требования по договору простого товарищества не может быть произведена без заключения соглашения со всеми членами простого товарищества.

При подписании договора необходимо проверить помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, так же наличие документов, дающих право на строительство дома:

1. Инвестиционного контракта с Правительством г. Москвы, Префектурой, Администрацией Московской области, либо с Администрацией органа местного самоуправления.
2. Договора аренды земельного участка для строительства
3. Разрешения на строительство, разрешения на производство строительно-монтажных работ.
4. Часто необходимо изучить и иные документы (акты экологической экспертизы и другие)

При отсутствии данных документов строительство будет незаконным.

В предлагаемом к подписанию договоре должны содержаться следующие условия:

1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать приобретаемые помещения (часть объекта). К договору должен прилагаться план, на котором приобретаемое помещение должно быть отмечено. План необходимо оформить как приложение к договору с подписями и печатями сторон.

2. Срок сдачи объекта в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, например “ориентировочный срок сдачи здания в эксплуатацию – 2 квартал 2005 года”. На практике просрочкой считается сдача дома позднее 3 квартала 2005 года.

3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а так же положение о том, что в случае удорожания строительства инвестор не обязан его оплачивать (отсутствие такого положения дает потом повод для требования доплаты, такие случаи в практике уже были).

4. Положение об ответственности за просрочку сдачи здания в эксплуатацию.
5. Должен быть четко прописан механизм возврата денег в случае просрочки сдачи здания в эксплуатацию больше разумного срока

6. Должна быть предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков

7. Содержать положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а так же ответственность в виде обязанности предоставить аналогичное помещение или возместить убытки в размере стоимости помещения в уже построенном здании, в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц.

8. Положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактической передачи объекта в пользование.

9. Обязанность застройщика выдать Вам на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, по первому Вашему требованию (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и т.п.)

В целом хочется сказать, что не должно быть так, что у инвестора по договору есть только право получить помещение, а все остальные права – у застройщика. Часто бывает, что застройщики, избалованные большим количеством клиентов, отказываются вносить изменения в договор. Подписывать ли такой договор – каждый решает сам, но лучше поискать более сговорчивую компанию. Так же настоятельно рекомендуем при подписании договора проконсультироваться у юриста, специалиста в области недвижимости.

4. Сдача дома в эксплуатацию. Получение свидетельства о праве собственности на помещение.

Сдача здания в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии, утверждаемым в г. Москве Префектом административного округа. Подписание данного акта означает, что здание признано соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а так же иным предъявляемым к зданиям (строениям, сооружениям) нормативам и требованиям. Однако в договоре инвестирования могут быть предусмотрены дополнительные требования к помещению(наличие или отсутствие чистовой отделки, перегородок). Инвестор принимает помещения по акту приема-передачи. Если имеются претензии к качеству помещений такой акт нельзя подписывать до устранения всех недостатков. В то же время нельзя требовать производство работ, не предусмотренных в договоре, если помещение соответствует предъявляемым законодательством к помещениям данного вида требованиям.

После производства обмеров БТИ, составления паспорта домовладения (если помещение находится в жилом доме), присвоения адреса и производства иных необходимых действий застройщик подает документы на регистрации права собственности в Мосрегистрацию (Москва) или в регистрационную палату (Московская область). Процесс оформления документов достаточно длительный и может осуществляться в течение нескольких месяцев. После завершения этого процесса инвестору выдается свидетельство о праве собственности на помещение и он становится полноправным собственником .

Нередки случаи, когда застройщик (риэлтор) затягивает подачу документов на регистрацию (например, необоснованно требуя доплаты). В этом случае инвестор вправе получить документы и самостоятельно подать их в регистрирующий орган. Рекомендуется делать это с помощью юриста.

5. Нарушение условий договора. Как отстоять свои права в суде.

Наиболее часто застройщики нарушают условия договоров о сроке сдачи объекта в эксплуатацию (иногда до 2-х лет и более), о качестве предоставляемой недвижимости и об отсутствии прав третьих лиц на объект недвижимости. Так же возможны ситуации, при которых застройщики неправомерно требуют доплаты, обусловливая оформление документов о собственности внесением сумм в связи с удорожанием строительства.

1. Нарушение условия договора о сроке сдачи дома в эксплуатацию

Данное нарушение является наиболее распространенным. При этом возможность предъявления к застройщику каких-либо требований в большой степени зависит от содержания договора.

В частности, инвестор лицо вправе требовать:

- выплаты неустойки, предусмотренной договором
- возмещения Вам всех причиненных нарушением срока сдачи дома в эксплуатацию убытков.

Например, если Вы вынуждены были из-за просрочки сдачи дома арендовать аналогичные нежилые помещения, то арендная плата составит ваши убытки и их можно взыскать через суд. Возможно возмещение и иных убытков.

Для того, чтобы с уверенностью сказать, чего можно добиться в каждой конкретной ситуации необходим анализ договора. Для этого рекомендую записаться на прием по телефону 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72.

2. Нарушение требований к качеству предоставляемой недвижимости:

При заключении договора в нем обычно указываются только самые общие требования к качеству предоставляемой недвижимости. Если какое либо из условий договора нарушается, то инвестор вправе требовать устранения этого нарушения и возмещения причиненных этим нарушением убытков. Т.е. Вы можете потребовать от строительной организации устранить дефекты и до их полного устранения не подписывать акт приема-передачи. Следует иметь в виду, что помимо оговоренных в договоре, помещение должно соответствовать строительным и иным нормам и правилам, а так же архитектурному проекту. Ознакомится с этими нормами можно в специальной законодательной базе, с проектом можно ознакомиться у застройщика или в архитектурной организации (при обращении в суд можно истребовать документы, относящиеся к Вашему помещению, по судебному запросу).

При подписании акта принятия дома в эксплуатацию предполагается, что он всем необходимым нормативам соответствует, поэтому, если Вы считаете что это не так, необходимо обращение в специализированную организацию, а в случае обращения в суд – назначение строительно-технической экспертизы (как впрочем и для установления несоответствия качества недвижимости условиям договора).

3. Наличие прав третьих лиц на объект недвижимости

Иногда выясняется (хотя в последнее время это встречается все реже), что на одно и то же помещение претендует 2 и более лица (был подписан аналогичный договор с двумя лицами). Чтобы исключить такую ситуацию, необходимо предусмотреть в договоре ответственность застройщика в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру, а в случае невозможности – предоставить денежную компенсацию по рыночной стоимости на момент выплаты. Но если она все же возникла, то приоритет в получении квартиры имеет лицо, подписавшее договор раньше (первым), Лицо, подписавшее договор позже (т.е. на уже реализованный объект) может требовать со строительной компании возмещения убытков. Кроме того, если выяснится наличие двух договоров на 1 объект, это может служить основанием для возбуждения уголовного дела (мошенничество). Еще раз хочу подчеркнуть, что такие случаи носят в настоящее время единичный характер, но все же бывают, поэтому подходить к заключению договора и проверке компании нужно особенно тщательно. Обычно в таких случаях возникает долгий судебный процесс, требующий участия профессиональных юристов.

Иногда возникают споры между будущими соседями по этажу, кому какой офис должен быть предоставлен. Это бывает, когда явно не указано местоположение офиса, а указаны только секция и этаж. Такие споры решаются на основании технической документации на дом, а если это невозможно, обычно стороны все же приходят к какой-то договоренности. Рекомендуется при заключении договора максимально подробно оговаривать место нахождения Вашей будущей квартиры и обязательно требовать приложения подробного плана.

4. Затягивание процесса регистрации договора, незаконное требование доплаты.

В случае, если застройщик или риэлтор затягивает процесс оформления квартиры в собственность, например, требуя доплаты, можно подать иск об истребовании у застройщика документов, относящихся к Вашей квартире и заняться регистрацией самостоятельно, либо с помощью юриста. Так же это целесообразно делать и потому, что оплата за действия по регистрации права собственности обычно значительно завышена (1-1.5% от цены сделки за сбор и подачу документов явно несоразмерная цена за такую работу). Так же инвестор может потребовать обязать застройщика зарегистрировать право собственности, но в этом случае могут возникнуть проблемы с исполнением решения суда. В некоторых случаях целесообразно подавать сразу иски о признании права собственности на помещение.

Возможны и иные нарушения, например связанные с отказом от подписания основного договора инвестирования на условиях предварительного договора, невыполнением своих обязательств посредническими структурами (агентствами недвижимости и т.п.).

В целом хочется сказать, что приняв решение приобрести помещение в строящемся доме, Вы должны подойти к заключению договора максимально ответственно. Проверить заключающую договор фирму, проанализировать текст договора, проверить наличие полного комплекта документов, которые необходимы для начала строительства. При этом сложно обойтись без помощи грамотного специалиста. Если у Вас возникнут дополнительные вопросы, Вы можете задать их юристу в режиме он-лайн, а лучше позвоните по тел. 8 495 787 75 07 или 8 495 691 38 72 и запишитесь на устную консультацию, т.к. при ответе в интернет невозможно учесть всех нюансов и проконсультировать подробно. Мы можем проанализировать договор, предоставить Вам информацию по объекту и по фирме, обеспечить полное сопровождение сделки. Возможно сопровождение сделки. В случае возникновения проблемы можем провести дело в арбитражном суде.

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!