Договор ренты. Особенности. Виды. На что обращать внимание при подписании. Расторжение договора ренты. Судебные споры

Вы можете записаться на консультацию по вопросам заключения, расторжениия договора ренты, признания его недействительным к специалисту по данному вопросу. Тел. 8 495 787 75 07.

Договор ренты является новым и самостоятельным видом обязательства в гражданском праве России. Хотя в советском праве и были подобные нормы (их было всего две), в основном регулирование сводилось ограничениям по использованию этого договора. Дело в том, что, по сути, заключив договор ренты, получатель ренты, передавая плательщику ренты имущество, получает, кроме платы за имущество (если в договоре ренты предусмотрена передача имущества за плату) получает право на получение дохода в виде периодических платежей, которые могут выражаться не только в денежной, но и натуральной форме. На практике такой договор, как правило, заключают престарелые люди, которые взамен передачи своей собственности хотят обеспечить себя необходимым уходом и денежными средствами или те, которые хотят передать собственность своим будущим наследникам, избежав для них проблем с выделом обязательной доли в наследстве. Хотя  договор ренты может быть заключен как по поводу движимого, так и по поводу недвижимого имущества. Необходимо отметить, что получателями ренты могут быть только граждане и в некоторых случаях некоммерческие организации. Причем возможность получения ренты должна быть прямо оговорена в уставе некоммерческой организации.  В гражданском кодексе этот вид обязательства определяется следующим образом: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В процессе заключения договора ренты нужно соблюдать определенные правила. Любой договор ренты должен быть заключен обязательно в нотариальной форме. А если предметом ренты является недвижимое имущество, договор должен пройти государственную регистрацию. Несоблюдение данной формы делает данный договор незаключенным. При составлении договора ренты нотариусы в основном используют либо форму договора купли-продажи, либо дарения в зависимости от того, передается имущество за плату или бесплатно. Но если условия о передаче имущества могут быть составлены по шаблонам о договоре купли-продажи и дарении, то собственно аспекты, касающиеся выплаты ренты, должны прорабатываться сторонами более тщательным  образом. Дело в том, что под понятием «выплата ренты» понимается не только уплата периодических платежей в пользу получателя ренты, но и выполнение в пользу него различных работ и оказание услуг. Если получатель ренты рассчитывает на оказание определенных услуг от плательщика ренты, он должен максимально подробно описать данные услуги в договоре ренты. В последующем, в случае рассмотрения спора в суде о ненадлежащем исполнении договора, суд будет толковать условия договора (ст. 431 Гражданского кодекса РФ),  принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.  При заключении договора ренты необходимо помнить о том, что плательщик ренты в обязательном порядке должен предоставить обеспечение под выплату ренты. Это является существенным условием договора ренты при отсутствии которого данный договор признается незаключенным. Для недвижимого имущество таким обеспечением является залог передаваемого получателем ренты имущества. Если предмет договора является движимое имущество, обязательство может обеспечиваться любым из способов, установленным гражданским законодательством: неустойкой, залогом, поручительством, банковской гарантией. В качестве альтернативы обеспечению плательщик ренты может застраховать свой риск неисполнения, либо ненадлежащего исполнения обязательств по договору ренты где предметом является движимое имущество.  

Договор ренты  может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Разница между этими договорами в различных критериях оценки выплачиваемой ренты. При постоянной ренте стороны при заключении договора должны определить размер выплачиваемой ренты. Права получателя ренты по такому договору могут быть переданы по наследству, в порядке правопреемства или уступлены по договору. То есть выплачиваться такая рента должна в пределах определенной, заранее оговоренной сумме, независимо от того умрет ли первоначальный получатель ренты, переуступит свои права другим лицам. Периодичность выплаты постоянной ренты составляет один квартал, если иной срок не предусмотрен в договоре. У плательщика ренты по такому договору к тому же есть право выкупить ренту до оставшегося срока ее уплаты. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на выкуп ничтожно. Однако, стороны могут договориться, что плательщик ренты не сможет реализовать право на ее выкуп при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Договор пожизненной ренты как видно из его названия заключается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. В отношении постоянной ренты законом установлен и минимальный размер выплачиваемой ренты, который в месяц должен составлять не менее  минимального размера оплаты труда. Период выплаты пожизненной ренты установлен сроком в один месяц, если иное не установлено договором. Право выкупа в договоре пожизненной ренты не установлено, за исключением случаев существенного нарушения условий договора со стороны плательщика ренты. Кроме того, в случае существенного нарушения условий договора со стороны плательщика ренты у получателя ренты, отдавшего свое имущество бесплатно, есть возможность его вернуть. Понятие существенного нарушения условий договора дается в статье 450 Гражданского кодекса РФ. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о существенности или несущественности нарушения условий договора решается судом в каждом конкретном случае с учетом конкретных обстоятельств.

В законодательстве отдельно выделяется такой вид договора ренты как договор пожизненного  содержания с иждивением. Это тот же договор пожизненной ренты, но обладающий некоторыми особенностями.  Такой договор носит более социально-направленный характер. Плательщик ренты по этому договору обязан не просто периодически выплачивать определенную сумму денег, но в большей степени обеспечивать потребности получателя ренты: в жилище, в питании и одежде, в уходе за ним. Заключая такой договор необходимо определить стоимость всего объема содержания с иждивением. Причем стоимость всего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Кроме того, в качестве дополнительных гарантий установлено правило, согласно которому плательщик ренты не может отчуждать переданное ему имущество без предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении договора со стороны плательщика ренты, получатель ренты может вернуть свое недвижимое имущество, независимо от того, передано оно за плату или бесплатно. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Если внимательно проанализировать данный договор можно прийти к выводу, что по сравнению с другими договорами  здесь законодательством для получателя ренты предусмотрен обширный перечень прав и гарантий. Такое положение вполне логично: гражданин расстается со своим имуществом, вместо этого получая обязанность другого лица осуществлять в течение довольно продолжительного времени определенные периодические выплаты. Однако, все эти опасения перекрываются условием об обязательном обеспечении по договору ренты и, кроме того, возможностью в некоторых случаях получить свое имущество обратно. Поэтому быть осторожными при заключении такого договора следует, прежде всего,  не получателю ренты, а ее плательщику. С этой стороной договора, как правило, на практике и происходит большинство проблем. Первая проблема – это потенциальные наследники, которые рассчитывали на получение имущества наследодателя – получателя ренты. После заключения договора ренты (а иногда после смерти получателя ренты) возможно, появятся граждане, которые  будут под всякими предлогами стараться признать данный договор недействительным. Главный аргумент таких заявителей состоит в том, что получатель ренты в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими, т.е. был недееспособным. Однако, соблюдение формы договора ренты, т.е. заключение его в присутствие нотариуса, в обязанности которого входит проверка дееспособности сторон договора, поможет потом в суде отмести подобного рода утверждения. Хотя риск все равно остается. Поэтому перед заключением договора ренты не будет лишним проверить находиться ли (или находился ли) потенциальный получатель ренты на учете в психиатрической клинике.  Вторая проблема – это претензии со стороны самого получателя ренты. В договоре ренты очень часто предусматривается, что плательщик ренты обязан оказывать необходимые услуги по содержанию получателя ренты: покупать продукты, лекарства, одежду, обеспечивать медицинские услуги. Однако, даже, если плательщик ренты добросовестно выполнял свои обязанности, но нигде не фиксировал это, надеясь на взаимное, доброжелательное отношение к нему со стороны контрагента по сделке, возможна ситуация, когда в случае спора в суде получатель ренты или его родственники докажут обратное. Поэтому, исполняя договор, плательщик ренты должен собирать всевозможные свидетельства (чеки, справки, счета за коммунальные услуги и т.п.), которые подтвердят надлежащее исполнение им своих обязательств в случае спора в суде.

Строгое соблюдение норм закона при заключении договора, надлежащее его исполнение (включая также фиксацию такого исполнения) поможет Вам избежать всевозможных неприятностей связанных с договором ренты и сделает его для Вас довольно привлекательной и взаимовыгодной сделкой.

 

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!