Наследование недвижимости. Проблемы и пути их решения. Судебные и несудебные.

Запись на консультацию по вопросам наследования недвижимости к специалистам “Правовой защиты ”по тел. 8 495 787 75 07.

Консультация он-лайн по вопросам наследства>>>

Сегодняшнее российское законодательство о наследовании и дарении устроено непросто. Вопросов возникает множество. Как сократить налоги для наследников, а может быть и получить какую-то материальную выгоду еще при жизни. Можно ли иметь хоть какие-то гарантии, что имущество достанется именно тому, кому вы его завещали? Когда исполнение завещания невозможно, и какие могут возникнуть коллизии между наследованием по завещанию и по закону? Насколько актуален договор ренты в условиях отмены налога на наследование, и какова правоприменительная практика по расторжению таких договоров? С этими и иными вопросами мы обратились к Председателю Московской областной коллегии адвокатов «Правовая Защита» Артему СИДОРОВУ.

Как сделать так, чтобы ваше имущество попало именно тому, кому Вы хотите его оставить? Ситуация очень распространенная: к примеру, у бабушки есть внучка, которой она хочет завещать все свое имущество, но также имеется и «блудный сын», которого она не видела уже лет тридцать, и который ею никогда не интересовался. Или, к примеру, люди вступают в повторный брак. У каждого есть собственная недвижимость и дети от первого брака, и оба супруга хотят в случае смерти оставить свое имущество именно своему ребенку.

В таких случаях прямое завещание – не лучший выбор, поскольку внучка при вступлении в наследство имеет все шансы наконец-то познакомиться со своим родным дядей, который уже давно пенсионер, инвалид второй группы, и имеет право на свою законную долю в бабушкиной квартире, которую суд будет обязан установить. И все это потому, что существуют категории лиц, которых нельзя лишить обязательной доли в наследстве даже по завещанию. Они, конечно, могут отказаться от своей доли и заверить этот отказ у нотариуса, но только после открытия наследства. Если завещатель не хочет действовать наверняка, то оптимальным выходом является дарение, а еще лучше – рента. Рента лучше потому, что дает возможность восстановить status quo.

Виртуальное богатство

Теперь о том, как реально получить свою долю в квартире, в которой вы не проживаете, зато проживает другой наследник. Если права наследников на квартиру уже оформлены, каким-либо образом заставить другого наследника разменять ее через суд или выкупить у Вас долю очень сложно (только если доля совсем незначительная). Если нет взаимного согласия, сделать это действительно сложно, по причине того, что рыночная стоимость московской квартиры сегодня не сравнима с «номинальной», которая исходит из ставок БТИ. А поскольку, налоговой оценки у нас пока нет, то доказать, что квартира стоит именно столько затруднительно. Но в наших условиях всегда возможны варианты, причем не очень приятные для тетушек.

К примеру, она может проживать одна в трехкомнатной квартире, в которой вам по завещанию бабушки завещана одна шестая часть. На сегодняшние деньги это, в среднем, $30-40 тыс. Тетушка заявляет, что таких денег у нее нет (и отродясь не бывало), предъявляя при этом справку о «белой» зарплате, которая действительно невелика. То, что она проживает в трехкомнатной квартире, а у племянницы жилья нет вообще – по закону не имеет никакого значения: это единственное жилье тетушки, и заставить ее продать или разменять эту квартиру невозможно. Однако вместо того чтобы как-то реализовать свою долю или потребовать компенсации за нее, вы можете вселиться в эту квартиру и проживать в ней. Если это невозможно или Вы не хотите проживать в квартире, то можно до оформления наследства через суд добиться предоставления денежной компенсации за долю от тетушки. Однако не исключено что дело закончится исполнительным листом, по которому бухгалтерия той фирмы, где тетушка официально работает, будет вычитать в вашу пользу по триста рублей в месяц (минимум до середины двадцать третьего века).

Тяжкая доля

Пока доля принадлежит Вам, она не может квартру ни продать, ни поменять, поскольку имеет «обременение» в вашем лице. Но она этого делать и не собирается, и чувствует себя в этой ситуации весьма уютно. А зря. Поскольку если в семье нет согласия, то на сцену тут же выходит криминал, причем в самых разнообразных обличиях. И вопрос о том, кто же купит вашу одну шестую долю в придачу с тетушкой – мягко говоря, наивен. Купят, и с большим удовольствием. Причем, как ни странно удовольствие покупателя будет тем больше, чем меньше будет эта доля.

Сегодня такими долями интересуются представители криминального бизнеса, специфика которого, как  ни парадоксально, состоит в том, что исполнители этого трюка, как завещал им еще Остап Бендер, свято чтут Уголовный Кодекс. Сюжет в этом случае развивается стандартно: вашу долю покупает некое лицо (как правило, на момент покупки определенного места жительства не имеющее), прописывается «на своих шестнадцати аршинах» и начинает там с удовольствием проживать. Кстати, небольшой юридический парадокс: если размеры его доли соответствуют хотя бы самой маленькой комнате, то он проживает именно в ней (можно определить порядок пользования), а если эта доля меньше – то он имеет право пользоваться всей квартирой (если второй собственник конечно не согласитесь выделить ему комнату, большую чем его доля).

Цирк на дому

Работа его состоит в том, чтобы не просто проживать, а выжить основного квартировладельца, то есть, заставить его продать квартиру по цене много ниже рыночной, используя при этом, подчеркнем, исключительно законные способы. Как правило, таких способов более чем достаточно. К примеру, закон не запрещает с десяти утра до семи часов вечера ежедневно собирать друзей и петь с ними хором русские народные песни, иметь постоянное расстройство желудка (и по этому поводу занимать места общего пользования на четыре часа подряд), а также ежедневно кипятить по четыре часа на плите супчик из японской водоросли фукус, по степени полезности сопоставимый только с его же степенью вонючести, и так далее…

Кроме того, человек имеет полное право усердно осваивать игру на мандолине, а по ночам  маяться бессонницей, уныло бормоча что-то себе под нос. При этом никаких угроз, никакого насилия, никакого принуждения – только полная доброжелательность и контактность (вплоть до постоянной готовности «сообразить на двоих», троих, и далее по возможности. В общем, краткий список таких приемов можно почерпнуть в бессмертной миниатюре А.Райкина насчет «великой силы искусства». И, Боже упаси, он ни разу не просит тетушку продать ему ее долю. Она его сама об этом попросит максимум через год, оказавшись, таким образом, не в двухкомнатной квартире улучшенной планировки в приличном «спальном» районе, а в «однушке» где-нибудь в Ново-Кукуево. Безусловно, А.Сидоров считает, что с чисто человеческой точки зрения этот способ совершенно недопустим, но с точки зрения закона доказать факт каких-либо нарушений сложно.

Какой вывод из этого следует для того, кто хочет оставить о себе добрую память в сердцах потомков (хотя бы из числа собственных родственников)? Лучше выбрать такой вариант, который не будет сталкивать ваших наследников.
Чем опасны бабушки-одуванчики?

Рента не потеряет своей актуальности еще очень долго. Причина, в том, что в Москве очень много одиноких людей, имеющих квартиру, но не способных хоть сколько-нибудь нормально прожить на мизерную пенсию. По словам Артема Сидорова («Правовая Защита»), условия ренты могут быть любыми, главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству.

Можно выделить два основных вида договоров, заключаемых в рассматриваемом случае: пожизненное содержание с иждивением (снабжение продуктами, лекарствами, уборка и так далее) и так называемая постоянная (или пожизненная) рента, в случае которой нашей бабушке выдается некая сумма единовременно, а далее следуют заранее оговоренные ежемесячные выплаты. Во втором случае во избежание судебных трений, в договоре стоит специально оговорить, что сумма эта перечисляется, скажем, на некий счет в Сбербанке.

По мнению А.Сидорова, первый вариант сегодня опасен (разумеется, в том случае, если не идет речь о договоре между родственниками или просто близкими людьми), причем опасен именно для плательщика ренты. Дело в том, что все детали выполнения обязанностей по уходу и т.п. документировать крайне сложно, в отличие от банковского перевода. В последнее время появился целый класс таких «бабушек-одуванчиков», которые заключают договор о пожизненном содержании с намеренными шероховатостями, некоторое время «доят» плательщика, а потом разрывают этот договор через суд.

Аргументы в суде они приводят самые стандартные: «Лекарствами не снабжал, не приходил когда нужен, да еще и угрожал, супостат». Соседки с лавочки у подъезда, с которыми бабушка эти темы ежедневно обсуждала, эту информацию подтвердят с большим удовольствием и со слезами на глазах. Что же касается крупной единовременной выплаты, полученной такой бабушкой – то она ее потратила или потеряла, а кроме того, при расторжении договора по мотиву осуществления ухода ненадлежащим образом ранее выплаченные суммы не возвращаются. И правоприменительная практика в этом случае такова, что суд наша бабушка выиграет с вероятностью близкой к девяноста процентам.
 
Горе от ума

Что делать, если завещание написано в неадекватном состоянии? Реально ли его оспорить? Артем Сидоров сказал, что это вопрос всегда очень сложный, и отметил, что «неадекватность» в обывательском смысле и в смысле юридическом – это, как говорят в Одессе, «две большие разницы». Например, если добропорядочная семидесятилетняя вдова академика, имеющая прекрасных заботливых детей и уже взрослых внуков, внезапно выходит замуж за тридцатилетнего гражданина СНГ, написав при этом завещание на все свое недвижимое имущество (случай, кстати, вполне реальный и имевший место в Москве не так давно), то обыватель, безусловно, скажет, что бабушка на старости лет слегка подвинулась рассудком, но с точки зрения закона он будет в корне не прав.

Доказать что завещатель подписывал свое завещание не осознавая свои действия весьма сложно, но иногда такие дела выиграть можно. Предположим, ваш дедушка, наследником которого, по идее, вы должны были бы являться, страдал психическим заболеванием. Вы оспариваете завещание, в котором он забыл вас упомянуть, в судебном порядке, и суд направляет соответствующие бумаги на экспертизу в институт имени Сербского. Эксперты готовят заключения, на основании которого суд может признать завещание недействительным.
Сложность в том, что некоторые заболевания (даже в том случае если человек годами и десятками лет стоит на соответствующем учете) допускают достаточно длительные состояния ремиссии, в течение которых человек вполне дееспособен, и если нет медицинских документов, хотя бы косвенно подтверждающих факт наличия обострения именно в момент написания завещания, то такое дело вы, как правило, проигрываете. Вдруг в момент подписания завещания, на дедушку нашло временное прояснение?

Ой где был я вчера...

Еще один случай, достаточно распространенный в юридической практике. Вдруг выясняется, что тот же ваш дедушка квартиру, на которую вы претендуете, уже кому-то подарил, находясь на тот момент в длительном запое. После его смерти появляется законный владелец с договором дарения и прочими правоустанавливающими документами. Обращайтесь в суд. Суд при этом назначает графологическую экспертизу, и иногда графологи дают заключение, что человек, поставивший свою подпись, был в тот момент неадекватен (интересно было бы посмотреть на такую подпись), однако этого для признания завещания недействительным чаще всего бывает недостаточно.

Кстати, а что делать, если вы сами попали в такую ситуацию? Например, очнувшись после многодневных возлияний, вы смутно помните, что с кем-то в тот момент разговаривали и что-то подписывали, но с кем и что – не помните. Прежде всего, А.Сидоров советует никогда себя до подобного состояния не доводить. Но если это все-таки произошло, немедленно бегите в наркологический диспансер, рассказывайте ситуацию, проходите освидетельствование и получайте соответствующий документ. Он будет серьезным аргументом в случае возникновения «неожиданных открытий», и закон, скорее всего, встанет на вашу сторону. Да и в том случае, если к вам никто не пришел сразу же – обязательно оставьте эту бумагу вашим наследникам: мошенники-клофелинщики вполне могут и подождать, пока вы покинете этот мир (что при регулярном потреблении спиртного, как правило, происходит достаточно быстро).

Группа риска

К величайшему сожалению, теми же законами успешно пользуются сегодня и мошенники, которые выступают на стороне продавца. Продав вам квартиру в здравом уме и трезвой памяти (договор при этом, естественно, заключается в простой письменной форме), они срочно приводят себя в неадекватное состояние и попадают, скажем, в наркодиспансер, или проходят освидетельствование у “знакомого” врача, так что по документам выходит что в момент подписания договора продавец был в неадекватном состоянии. А договоры купли-продажи, чтобы не платить лишние налоги, как известно, указывают далеко не реальную сумму (обычно в пределах 1 млн. руб.). Вот и доказывайте потом, что купили эту квартиру за $250 000 у.е., а не за 1 млн. руб.
Так что в сомнительных случаях покупателю все-таки рекомендуется настоять на использовании услуг нотариуса и риэлтора (поскольку потери от таких «выгодных операций» могут быть куда больше тех пошлин или комиссий, которые вы им заплатите). Кроме того, если что-то вызывает сомнения рекомендуется дополнительно обеспечить сопровождение сделки юристом. На Западе, кстати, не считается зазорным пригласить специалиста-медика, который подтвердит дееспособность продавца в момент сделки. Но у нас такое предложение вызывает, мягко говоря, непонимание. Народ ограничивается пресловутыми справками из НД и ПНД, которые сами по себе гарантией адекватности не являются, а лишь подтверждают, что гражданин не состоит на учете в этих почтенных организациях.

Отдельно А. Сидоров выделили ситуацию, когда человек, продающий свою квартиру, прекрасно свои действия осознает, но действует при этом под влиянием обмана, угрозы или под влиянием сложного стечения жизненных обстоятельств (и при этом, естественно, продает свою квартиру существенно ниже рыночной стоимости – это условие обязательное). Жизненных примеров мы знаем сколько угодно: человека сознательно втягивают в долги, и далее либо угрожают, либо подстраивают тяжелые жизненные обстоятельства. И в один далеко не прекрасный момент, он обнаруживает, что подписав предложенные документы, он оставил себя и своих детей, скажем, без квартиры.

Что делать? Немедленно обращаться в правоохранительные органы и в суд (после получения приговора или путем предъявления гражданского иска в уголовном процессе). В данном случае ваши интересы защищает статья 179 Уголовного Кодекса Российской Федерации (принуждение к совершению либо отказу от сделки). При этом необходимо иметь в виду, что ваш потенциальный наследник после вашей смерти этого сделать не сможет, и дело даже не примут к рассмотрению.

Артем Сидоров («Правовая Защита»): 

«Закон «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения» отменен полностью, и соответствующее налогообложение регулируется сегодня Налоговым кодексом, в который внесены изменения. Реально это означает, что налог на наследство сегодня отменен для всех физических лиц (что автоматически снимает все вопросы насчет необходимой степени родства), а  при дарении не нужно платить налог прямым родственников (а именно: жене, детям (в том числе и усыновленным), родителям, братьям, сестрам, дедушкам, бабушкам, внукам), а для всех остальных даримое имущество позиционируется как доход физических лиц и облагается соответствующим налогом (13% вне зависимости от степени родства)».

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!