Договор социального найма. Заключение, расторжение, особенности. Теория и практика

Перед тем, как приступить непосредственно к заключению договора социального найма, необходимо понять его суть, поэтому необходимо начать с теоретической части.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ).
 

Предмет

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.(ст.62 ЖК РФ) Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно части 1 статьи 61 ЖК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
 

Форма

Договор социального найма жилого помещения заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительности договора, но лишает сторону права - при возникновении спора - ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания; однако это не мешает этой стороне приводить письменные и другие доказательства.
 

Права и обязанности наймодателя

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) проводить капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Если наймодатель не обеспечивает нанимателю надлежащее качество необходимых коммунальных услуг, то наниматель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты за услуги и возмещения убытков. Если же эта обязанность не выполнена из-за исполнителей услуг, то наниматель вправе предъявить свои требования наймодателю или исполнителю в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей".

Права и обязанности нанимателя

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь и иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом;

- обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить его текущий ремонт;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма выполняет и иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

Права и обязанности членов семьи нанимателя

Статья 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относит проживающих совместно с ним его супруга или супругу, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи; он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Наниматель с согласия, выраженного в письменной форме, членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или, с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение договора социального найма жилого помещения: в нем необходимо указать нового члена семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Особенности заключения договора социального найма

Для заключения договора социального найма необходимо обратиться в территориальное управление департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы по месту жительства, куда надо принести необходимый комплект документов:

1. Заявление от имени ответственного квартиросъёмщика на заключение договора социального найма (на имя начальника Управления), на заявлении должны быть подписи всех совершеннолетних членов семьи, заверенные в ЕИРЦ

2. Выписка из домовой книги

3. Копия финансового лицевого счёта

4. Паспорта и свидетельства о рождении на несовершеннолетних детей и копии этих документов.

5. Копия Ордера, заверенная в ЕИРЦ

6. Оплаченные квитанции (2) на имя Департамента Жилищной Политики и Жилищного Фонда г. Москвы
 
С этим комплектом документов нужно обратиться к специалисту, ответственному за ваш район (он же может выдать квитанции и образец заявления на заключение договора соц. Найма).

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!