Судебный порядок признания за гражданами права пользования квартирой по договору социального найма

11 октября 1991 года Комитет конституционного надзора СССР признал недействующими ряд нормативных актов о прописке. Институт прописки был заменен регистрацией по месту жительства и по месту пребывания. Такие радикальные перемены явились следствием построения нового государства, ориентированного на демократические ценности, среди которых, первостепенное значение придавалось соблюдению прав человека. Отмена прописки была нацелена в первую очередь на гарантирование гражданам свободы места жительства и передвижения, так как прежде, по сути, государство посредством прописки осуществляло тотальный контроль за местонахождением граждан и наряду с гражданами определяло их местожительство.

С тех пор прошло свыше шестнадцати лет, однако институт прописки настолько сильно укоренился в создании большинства граждан, а тем более чиновников, что до сих пор с наличием или отсутствием регистрации по месту жительства связывают права человека на жилище.

Лишение человека жилья в связи с тем, что у него отсутствует регистрация по месту жительства по соответствующему адресу, к сожалению, не такая уж редкость в наше время. В жизни бывают разные причины отсутствия регистрации, и подчас они не вполне зависят от нас. Наиболее часто причиной отсутствия регистрации, является отказ наймодателя в даче необходимого разрешения. И здесь часты злоупотребления.

Порядок вселения в квартиру, занимаемую гражданами по договору социального найма, определен в ст. 70 Жилищного кодекса РФ. Для вселения супруга, детей и родителей нанимателя требуется письменное согласие нанимателя и членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Для вселения других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи требуется дополнительно согласие наймодателя.  Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (в Москве учетная норма составляет – 10 кв.м и 15 кв.м для коммунальных квартир). На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Таким образом, основанием для отказа в согласовании вселения, является несоблюдение учетной нормы. Однако на практике это требование не соблюдается. Так, например, территориальные подразделения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы могут сослаться на решение общественной жилищной комиссии, мнение которой ничем не мотивировано. В этом случае гражданам необходимо получать письменный отказ и в трехмесячный срок обжаловать его в судебном порядке.

До сих пор вселение и регистрация по месту жительства часто понимаются как одно и тоже действие. Но это далеко не так. Как разъяснил Верховный суд РФ, органы регистрационного учета уполномочены лишь удостоверить акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места пребывания и жительства. Именно поэтому регистрационный учет не может носить разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место пребывания и жительства. Таким образом, регистрация в том смысле, в каком это не противоречит Конституции Российской Федерации, является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства. Позиция Верховного суда РФ лишний раз подтверждает, что вселение и регистрация это два самостоятельных действия. Для регистрации по месту жительства достаточно заявления нанимателя или соглашения с ним, требование других документов не соответствует федеральному законодательству.

Особенно болезненно отсутствие регистрации по месту жительства может отразиться на родственниках одиноких нанимателей, которые до их смерти не успели оформить регистрацию по месту жительства, так как в ряде случаев, это может привести к потере квартиры. Подчас причиной наших бед становимся мы сами. Так известны случаи, когда наниматели умышленно не регистрировали членов своей семьи из-за боязни увеличения коммунальных платежей, или оттягивали приватизацию квартиры, дабы сэкономить на дополнительных расходах и налогах. Естественно, что в данном случае, народная мудрость «копейка рубль бережет» себя не оправдывает.

Но чаще всего, причиной отсутствия регистрации по месту жительства являются умышленные действия госорганов. Квартира одинокого нанимателя в преклонном возрасте или страдающего тяжелым заболеванием может стать предметом пристального внимания отдельных недобросовестных чиновников. И вот тут будут предприняты все возможные усилия, чтобы родственники такого нанимателя в квартиру не зарегистрировались. Ведь надо же сокращать количество очередников, да и что там говорить, квартира, в настоящее время – наиболее дорогостоящее недвижимое имущество. Известен, например, случай, когда осужденному, отбывшему срок наказания и вернувшемуся к своей одинокой матери, умышлено затянули срок восстановления общегражданского паспорта на два года, в связи с чем он не успел оформить постоянную регистрацию до скоропостижной смерти матери. К сожалению, такие случаи не редкость.

Если Вы попали в аналогичную ситуацию Вам необходимо срочно предпринять следующие действия. Во-первых, убедить нанимателя квартиры ее приватизировать. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Если приватизировать квартиру по тем или иным причинам не удалось, Вам необходимо с согласия нанимателя вселиться в его квартиру, постоянно проживать в ней, от имени нанимателя постараться оплачивать коммунальные платежи, вести с ним общее хозяйство, находится в дружественных отношениях с соседями, так как возможно, что в будущем Вам потребуется их помощь, как свидетелей. Нанимателю необходимо обязательно подать заявление в регистрирующий орган о регистрации Вас по месту жительства. В случае отказа, необходимо обжаловать его в судебном порядке.

Если случилось непоправимое, наниматель умер, не успев
Вас зарегистрировать по месту жительства, Вы должны знать, что единственным основанием для выселения человека из занимаемого им (на законных или незаконных основаниях) жилого помещения, является вступившее в законную силу решение суда и исполнительный лист о выселении. Полномочиями на выселение наделены только судебные приставы-исполнители. Таким образом, никакие другие документы: ни смотровые ордера, ни договоры не являются законным основанием для выселения. Отсутствие у Вас регистрации еще не значит, что Вы находитесь в квартире незаконно, это должен доказать наймодатель. Однако, не советую, дожидаться пока наймодатель обратиться в суд с соответствующим иском о выселении, или пока к Вам придет недобросовестный сотрудник милиции или иное лицо и выселит Вас на улицу. Конечно, Вы можете впоследствии возбудить уголовное дело по факту нарушения неприкосновенности жилища. самоуправства, злоупотребления должностными полномочиями. Но легче от этого не будет, так как вероятно все это время Вы будете без жилья.

Вам необходимо без промедлений обращаться в суд по месту нахождения квартиры с иском о признании приобретшим права пользования квартирой.

Такого рода дела нельзя отнести к простым, в связи с их трудоемкостью, широким спектром обстоятельств, подлежащих доказыванию, а подчас позицией суда в ряде случаев, поддерживающего наймодателя.

Главным обстоятельством, подлежащим доказыванию является воля нанимателя и членов его семьи на вселение истца. Часто встречаются случаи отказа одного из членов семьи нанимателя на вселение истца, доказательством чего является отсутствие его письменного согласия на вселение. Однако, учитывая срок проживания истца в спорной квартире, отсутствия фактических препятствий со стороны всех членов семьи нанимателя в проживании истца, не обращения ответчиков с иском в суд о выселении, в судебном порядке можно добиться признания права на жилье.

Как подтверждает сложившаяся судебная практика, определяющего правового значения для признания права или отказа в признании права на жилое помещение не имеет также регистрация истца в другой квартире, или наличие у него другого жилья на праве собственности.

Подводя итог сказанному, хочется подчеркнуть, что приобретение права на жилые помещения во многом зависит от самих граждан, их ответственного отношения к оформлению прав на квартиру, активности в защите своих интересов. Если у Вас нет регистрации по месту жительства, не стоит пессимистично относиться к этому обстоятельству, ведь как указал Конституционный суд РФ: «регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (статья 3 Закона), в том числе права на жилище».

Автор статьи: адвокат МОКА «Правовая защита», к.ю.н. Вашанова Оксана Вячеславовна тел. (495) 691-38-72, 787-75-07.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!