Наследование недвижимости. Споры о наследстве.

Налог на наследование отменен, и вопрос, казалось бы, можно закрыть. Но проблем с наследованием и дарением более чем достаточно и без налогов. Юристы признают, что дела о наследстве продолжают оставаться самыми сложными - почему-то именно они активизируют худшие свойства человеческой натуры. Ситуация усугубляется еще и особенностями нашего законодательства. Многие умершие граждане, оставившие завещание, были бы весьма удивлены, увидев, что часть их имущества досталась совсем не тем, кому они его завещали, причем на законных основаниях.

В результате, наследники таких "юридически грамотных" граждан зачастую тратят на общение с юристами куда больше времени и денег, чем могли бы.

Вопросов возникает множество. Как сократить налоги для наследников, а, может быть, и получить какую-то материальную выгоду еще при жизни? Какие могут возникнуть коллизии между наследованием по завещанию и по закону? Насколько актуален договор ренты в условиях отмены налога на наследование, и какова правоприменительная практика по расторжению таких договоров? С этими и иными вопросами мы обратились к председателю Московской областной коллегии адвокатов "Правовая защита" Артему Сидорову.

Обязательные наследники

Как сделать так, чтобы ваше имущество попало именно тому, кому вы хотите его оставить? Ситуация очень распространенная: к примеру, у бабушки есть внучка, которой она хочет завещать все свое имущество, но также имеется и блудный сын, которого она не видела уже лет тридцать, и который ею никогда не интересовался. Или, к примеру, люди вступают в повторный брак. У каждого есть собственная недвижимость и дети от первого брака, и оба супруга хотят в случае смерти оставить свое имущество именно своему ребенку.

В таких случаях завещание - не лучший выбор, ибо оно может быть оспорено, и внучка при вступлении в наследство имеет все шансы наконец-то познакомиться со своим родным дядей, который уже давно пенсионер, инвалид второй группы, и имеет право на свою законную долю в бабушкиной квартире, которую суд будет обязан установить. И все это потому, что существуют категории лиц, которых нельзя лишить обязательной доли в наследстве даже по завещанию. Они, конечно, могут отказаться от своей доли и заверить этот отказ у нотариуса. Но если завещатель хочет действовать наверняка, то оптимальным выходом является дарение, а еще лучше - рента. Рента лучше потому, что дает возможность восстановить status quo.

Виртуальное богатство

Теперь о том, как реально получить свою долю в квартире, в которой вы не проживаете, зато проживает другой наследник. Если права наследников на квартиру уже оформлены, каким-либо образом заставить другого наследника разменять квартиру через суд или выкупить у вас долю очень сложно (если ваша доля совсем незначительная). Но в наших условиях всегда возможны варианты. К примеру, ваша тетушка может проживать одна в трехкомнатной квартире, в которой вам по завещанию бабушки завещана одна шестая часть. На сегодняшние деньги это в среднем -40 тысяч. Тетушка заявляет, что таких денег у нее нет (и отродясь не бывало), предъявляя при этом справку о белой зарплате, которая действительно невелика. То, что она проживает в трехкомнатной квартире, а у племянницы жилья нет вообще, - по закону не имеет никакого значения: это единственное жилье тетушки, и заставить ее продать или разменять эту квартиру невозможно.

Однако вместо того чтобы как-то реализовать свою долю или потребовать компенсации за нее, вы можете вселиться в эту квартиру и проживать в ней. Если это невозможно или вы не хотите проживать в квартире, то можно до оформления наследства через суд добиться предоставления денежной компенсации за долю от тетушки. Однако не исключено, что дело закончится исполнительным листом, по которому бухгалтерия той фирмы, где тетушка официально работает, будет вычитать в вашу пользу по триста рублей в месяц (минимум до середины двадцать третьего века).

Тяжкая доля

Естественно, в этом случае свою квартиру она не может ни продать, ни поменять, поскольку имеет обременение в вашем лице. Но она этого делать и не собирается и чувствует себя в этой ситуации весьма уютно. А зря. Поскольку, если в семье нет согласия, то на сцену тут же выходит криминал, причем в самых разнообразных обличиях. И вопрос о том, кто же купит вашу одну шестую долю в придачу с тетушкой, - мягко говоря, наивен. Купят, и с большим удовольствием.

Сегодня такими долями интересуются представители криминального бизнеса, специфика которого как ни парадоксально, состоит в том, что исполнители этого трюка, как завещал им еще Остап Бендер, свято чтут Уголовный кодекс. Сюжет в этом случае развивается стандартно: вашу долю покупает некое лицо (как правило, на момент покупки определенного места жительства неимеющее), прописывается на своих шестнадцати аршинах и начинает там с удовольствием проживать. Кстати, небольшой юридический парадокс: если размеры его доли соответствуют хотя бы самой маленькой комнате, то он проживает именно в ней, а если эта доля меньше - то он имеет право пользоваться всей квартирой.

Цирк на дому

Работа незваного совладельца состоит в том, чтобы не просто проживать, а выжить основного собственника, то есть, заставить его продать квартиру по цене много ниже рыночной, используя при этом, подчеркнем, исключительно законные способы. Как правило, таких способов более чем достаточно. К примеру, закон не запрещает с десяти утра до семи часов вечера ежедневно собирать друзей и петь с ними хором русские народные песни, иметь постоянное расстройство желудка (и по этому поводу занимать места общего пользования на четыре часа подряд), а также ежедневно кипятить часами на плите супчик из японской водоросли фукус, по степени полезности сопоставимый только с ее же степенью вонючести и так далее:

При этом никаких угроз, никакого насилия, никакого принуждения - только полная доброжелательность и контактность (вплоть до постоянной готовности сообразить на двоих, троих и далее по возможности. В общем, краткий список таких приемов можно почерпнуть в бессмертной миниатюре Аркадия Райкина насчет "великой силы искусства". И, боже упаси, он ни разу не просит тетушку продать ему ее долю. Она его сама об этом попросит максимум через год, оказавшись, таким образом, не в двухкомнатной квартире улучшенной планировки в приличном спальном районе, а в однушке где-нибудь в Ново-Кукуево.

Безусловно, А.Сидоров считает, что с чисто человеческой точки зрения этот способ совершенно недопустим, но с точки зрения закона доказать факт каких-либо нарушений сложно.

Какой вывод из этого следует для того, кто хочет оставить о себе добрую память в сердцах потомков (хотя бы из числа собственных родственников)? Лучше выбрать такой вариант, который не будет сталкивать ваших наследников.