Оформление чердаков и подвалов в частную собственность в г.Москве и Московской области

       Проблема качественного жилья стоит в крупных городах очень остро. Все больше людей хотят жить в квартирах бизнес-и премиум-класса, однако их мечты разбиваются высокими ценами на недвижимость и отсутствием законодательного регулирования данной проблемы, бюрократическими препонами. Когда собственник квартиры хочет освоить чердачное пространство в своем доме, городские власти отказывают ему, ссылаясь на отсутствие правил передачи частному лицу чердака. Например, в Москве существует распоряжение Мэра Москвы от 2 июля 1996 г. N 49/1-РМ "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве", однако его действие приостановлено, а другой процедуры нет (кстати, в периодических изданиях и рекламных материалах можно увидеть сообщения с предложением услуг по оформлению чердачного или подвального пространства; если в подобных материалах идет ссылка на указанное распоряжение, то автор делает вывод о том, что указанные организации не имеют опыта оформления чердаков и не владеют ситуацией - прим. Авт.).

       Между тем, оформить чердачное или подвальное помещение можно в судебном порядке, благо законодательство это теперь позволяет. В практике нашей организации был ряд дел, которые закончились положительными судебными решениями, согласно которым за гражданами признавалось право собственности на чердачное помещение.

       В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пп.2,3).

        Согласно пп. 1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по данному вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

      Сказанное означает, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме может созвать общее собрание, которое примет решение о предоставлении такому гражданину право реконструкции с присоединением чердака или подвала. При этом не имеет значения, является ли дом муниципальным, ЖСК или ТСЖ. Если дом муниципальный, то созывается собрание собственников квартир в многоквартирном доме, если ТСЖ или ЖСК, то созывается общее собрание ТСЖ или ЖСК. В нашей практике был случай, когда решение ЖСК о представлении права на выкуп чердачного пространства оспаривалось по мотиву того, что необходимо получить согласие каждого собственника помещений в доме, однако это утверждение удалось отбить как необоснованное. Так, по одному из дел суд указал, что довод заявителя в надзорной жалобе о том, что решение суда принято с нарушением норм материального права, а именно п. 3 ст. 8 ФЗ "О товариществе собственников жилья", согласно которой общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещение в кондоминиуме, не может служить основанием для отмены решения суда в порядке надзора. Из материалов дела усматривается, что решение об отчуждении нежилого помещения, по поводу которого возник спор, принято общим собранием членов товарищества в соответствии с полномочиями, предусмотренными ст. 34 ФЗ "О товариществе собственников жилья", которое никем не оспорено и не отменено.

       Таким образом, для того, чтобы получить в собственность чердак или подвал необходимо начать с получения согласия общего собрания. В дальнейшем этот протокол будет служить правовым основанием для реконструкции. Кстати, в ряде случаев возможна адресная работа с каждым из сособственников.

     После того, как общее собрание дало согласие на реконструкцию, самое правильное, это заказать проект реконструкции согласовать его, получить разрешение на реконструкцию. Процедура дорогостоящая, затратная по времени, и, на практике, малореализуемая. Наиболее эффективной представляется ситуация, когда без всяких разрешений и проекта происходит освоение чердачного пространства с последующей легализацией.

       Согласно п.1 ст. 220 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3).

      Легализация т.н. «присвоенного» чердачного пространства или подвала осуществляется путем предъявления в суд иска о признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде (т.е. с учетом чердака).

     Есть и другой вариант. Согласно п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В этом случае можно предъявить в суд иск о сохранении жилого помещения в реконструированном виде.

      В обоих случаях, необходимо проведение строительной экспертизы, которая установит, что существенных нарушений строительных, градостроительных, санитарных нор в ходе присоединения чердака или установлено.

После получения положительного решения суда, следует обратиться в БТИ, пройти на основании судебного решения инвентаризацию, получить кадастровый план, а затем в регистрационной службе и свидетельство о государственной регистрации права. В итоге получается жилое помещение премиум-класса по цене в 10-20 раз ниже рыночной.

 

 

http://realtylaw.ru/clauses/2008/09/10/clauses_910.html Оформление чердаков и подвалов в частную собственность в г.Москве и Московской области %CE%F4%EE%F0%EC%EB%E5%ED%E8%E5+%F7%E5%F0%E4%E0%EA%EE%E2+%E8+%EF%EE%E4%E2%E0%EB%EE%E2+%E2+%F7%E0%F1%F2%ED%F3%FE+%F1%EE%E1%F1%F2%E2%E5%ED%ED%EE%F1%F2%FC+%E2+%E3.%CC%EE%F1%EA%E2%E5+%E8+%CC%EE%F1%EA%EE%E2%F1%EA%EE%E9+%EE%E1%EB%E0%F1%F2%E8 http%3A%2F%2Frealtylaw.ru%2Fclauses%2F2008%2F09%2F10%2Fclauses_910.html