Увеличение площади при переселении

Ухудшил положение переселяемых лиц и Верховный суд РФ, который в своем Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. разъяснил в отношение муниципального жилья, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ). Выходит, что живут несколько поколений в двухкомнатной квартире, переселяйте их всех в двушку. Такой вот выход из кризиса за счет нуждающихся.
В регионах, в частности Москве, подход пока другой. Вот как московское законодательство регулирует вопрос переселения собственников. В соответствии с п. 4 ст. 6 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" при согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. Доплата за разницу в стоимости обмениваемых жилых помещений не взимается. То есть, собственнику сносимого или реконструируемого жилья должна быть предоставлена жилплощадь, которая должна отвечать следующим критериям:
1)    Площадь должна быть не меньше (можно больше). На практике учитывается общая площадь  помещения.
2)    Количество комнат в предоставляемом жилье должно быть не меньше (но и не больше) количества комнат в изымаемой квартире.
Опять действует универсальный принцип «двушку взяли-двушку дали». Встает вопрос: как же получить от городских властей квартиру большей площади, да еще и денег при этом не платить?  Ведь у подавляющего числа граждан единственная возможность улучшить жилищные условия - это дождаться сноса их дома. Вернее, у них была такая возможность.
В практике нашей организации очень часто встречаются дела, связанные с отселением и прекращением права собственности в связи со сносом или реконструкцией. Тактика защиты клиентов различна (о ней можно прочитать в других статьях, размещенных на нашем сайте). Я же хочу рассказать о следующем.
Однажды, в один из чудесных сентябрьских дней, который украшает Москву несильным солнцем и сухой погодой, я возвращался из Пресненского суда г. Москвы. В тот день как раз слушалось дело о прекращении права собственности на квартиру  в связи со сносом и предоставлении собственнику равноценного жилья по принципу «двушку забираем - двушку отдаем». Осенний вечер был в начале своего пути, и мне пришла в голову мысль прогуляться по Тверскому бульвару. Под ногами шелестел розовый гравий, и я неспешно брел по дороге, разглядывая прохожих. Мой взгляд выделил из толпы пожилую женщину, которая прогуливалась, держа на руках здорового кота, чья морда запоминалась собственным величием. «Кто из них кого выгуливает?» - подумал я. Разглядывая их, я заметил, что и кот, и его хозяйка воспринимаются мной как одно целое.
Постепенно,  моя память напомнила мне о сборнике рассказов писателя Виктора Галявкина, который я прочитал в детстве. В одном из таких рассказов упоминался похожий кот, который разговаривал человеческим голосом и любил пиво. Его хозяева совершенно подчинились ему. Кажется, они были художниками или инженерами. Занимая двухкомнатную квартиру, они насооружали в ней перегородок и превратили свою двушку в восьмикомнатную квартиру. Кажется, они хотели дальше таким же образом сделать 16 или 32 комнаты в квартире… «Стоп!» - подумал я. Что-то замерло в душе. Мысли построились в ряд и быстро-быстро стали возвращаться к недавнему судебному заседанию. Те мысли, что не относились к вопросам права, останавливались и затем исчезали, а их место занимали рассуждения о компенсации за сносимое жилье и перепланировке. Покрутившись в голове, они, как по команде, сложились в единую картину и выдали заключение:  увеличить размер предоставляемого жилья поможет перепланировка отселяемой квартиры.
Добравшись до компьютера, я написал отзыв, который основывался, говоря сухим юридическим языком, на следующих нормах закона. В соответствии с п. 2 ст.25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Устройство перегородок и несущих стен относится к видам работ по перепланировке и осуществляется на основании проекта. Технический учет изменений производится ГУП МосгорБТИ на основании утвержденного Мосжилинспекцией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме в установленном порядке. Вкратце, суть такова: Вы получаете разрешение на перепланировку, проводите ее, утверждаете, затем вносятся изменения в кадастровый паспорт квартиры.
До каких же пор можно дробить комнаты в квартире, есть ли какие то ограничения? Согласно п. 3 Перечня ограничений на мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах не допускается переустройство помещений, при котором:
- Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
- Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
 - Нарушаются требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для жилых зданий.
Таким образом, перепланировка квартиры с разделением ее на большее количество комнат не должна нарушать строительные, санитарно-гигиенические и т.п. нормы.
При решении этого вопроса мы должны учитывать СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым здания и помещениям". В частности, жилые комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение. Также следует учитывать, что согласно Строительные нормы и правила СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" минимальная площадь жилой комнаты составляет 8 кв.м.
То есть, если есть комната 16 кв.м. и более, то ее можно переоборудовать в две 8-метровые комнаты, установив по окну стену.
Представитель Департамента жилищной политики вынужден был согласиться с такой постановкой вопроса.
Если же перепланировка уже сделана, то ее можно узаконить в суде на основании ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Здесь главное, чтобы судебно-строительная экспертиза показала, что существенных нарушений различных норм и правил перепланировкой не допущено.
Таким образом, разделение одной из комнат на несколько позволит получить жилье с большим количеством комнат и, соответственно, большее по площади. При этом, никакой доплаты не потребуется.
Специалисты группы компаний «Правовая защита» окажут содействие в осуществлении указанной перепланировки вот всех заинтересованных органах, представят Ваши интересы в органах Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, суде.

http://realtylaw.ru/clauses/2009/07/30/clauses_950.html Увеличение площади при переселении %D3%E2%E5%EB%E8%F7%E5%ED%E8%E5+%EF%EB%EE%F9%E0%E4%E8+%EF%F0%E8+%EF%E5%F0%E5%F1%E5%EB%E5%ED%E8%E8 http%3A%2F%2Frealtylaw.ru%2Fclauses%2F2009%2F07%2F30%2Fclauses_950.html