Как взыскать убытки и неустойку с застройщика, использующего предварительные договоры и прочие «серые схемы» в долевом строительстве

Заключение предварительного договора по покупке квартиры в новостройке не означает, что гражданин вынужден теперь бесконечно долго ждать вселения в свою квартиру и слушать, как его кормят завтраками менеджеры компании-застройщика. На этот счет юристами продуманы правовые механизмы защиты прав дольщиков, с которыми заключен предварительный договор для привлечения денежных средств в долевое строительство.

В настоящее время, как известно, для граждан, желающих приобрести новую квартиру, существует возможность вложить свои денежные средства в еще строящиеся жилые дома. Данный способ приобретения жилья является выгодным по сравнению с покупкой уже готовой квартиры, однако, в то же время, более рискованным. В целях урегулирования отношений строительных организаций и граждан в данной области при одновременном снижении рисков для граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, Государственной думой РФ 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако многие проблемы, связанные с защитой прав дольщиков, данный закон не решил, поскольку строительные и девелоперские фирмы изобрели различные схемы по привлечению денежных средств граждан «в обход» Федерального закона № 214. Речь идет о так называемых «серых схемах» привлечения денежных средств граждан в строительство жилья, самым распространенным из которых является заключение между застройщиком и покупателем предварительного договора купли-продажи квартиры.

И даже принятые 17 июня 2010 года изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ ситуацию на рынке строящегося жилья практически не изменили. Застройщик, не имеющий права после июля 2010 года привлекать средства граждан путем заключения предварительных договоров, все же нашел способ обойти этот запрет, и предварительные договоры теперь все чаще заключаются «задним числом».

В то же время, для того, чтобы граждане вступали в долевое строительство, они должны иметь четкие гарантии, что они своих денег не потеряют, получат свою квартиру соответствующего качества и в четко обозначенный застройщиком срок. Но пока же доля предварительных договоров, не дающих покупателям квартир вообще никаких гарантий, в общей массе используемых застройщиками схем привлечения денежных средств граждан в строительство жилых домов составляет около 90 %.

Насколько действенными в будущем окажутся принятые законодателем нововведения, покажет время. Как говорится, лучший критерий истины – это практика. Вероятно, через год-два будет видно, насколько застройщики готовы работать в соответствии с Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Причины неиспользования застройщиками легальной схемы, предусмотренной ФЗ № 214, обсуждались неоднократно в статьях, в книгах, в докладах, на различных конференциях и круглых столах. Но, не смотря на это, последствия использования «серых схем» (чаще всего путем заключения предварительного договора) неизменны: застройщики грубо нарушают права граждан.

Застройщики, использующие «серые» схемы, привлекают денежные средства граждан, как правило, посредством заключения предварительного договора купли-продажи (по крайнем мере, такой способ привлечения денежных средств граждан в долевое строительство был самым распространенным до вступления в силу в июне 2010 года поправок к ФЗ № 214). Причем в большинстве случаев застройщик вообще не указывает в договоре какого-либо календарного срока окончания строительства дома и передачи квартиры дольщику. Срок передачи дольщику квартиры привязан исключительно к сроку оформления застройщиком своего права собственности на продаваемую квартиру, что не всегда позволяет покупателю установить даже год предполагаемого получения квартиры. А о том, чтобы включить в договор условие о неустойке за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию и речи не идет. Заключение такого договора несет в себе множество рисков для граждан, принимающих такого рода «серую» схему и заключающего предварительный договор. Пользуясь юридической неосведомленностью покупателей, такие недобросовестные строительные компании могут сколь угодно долго затягивать сроки сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачу жилья дольщику. Ведь календарный срок для сдачи дома в эксплуатацию все равно в договоре не указан, не указана также ответственность за срыв окончания строительства, так зачем торопиться, можно попользоваться деньгами доверчивых граждан в своих целях. Более того, многие застройщики указывают в предварительном договоре, что при расторжении покупателем предварительного договора, даже в тех случаях, когда измученный покупатель годами не может дождаться строительства своей квартиры, они забирают у дольщика от 7 до 10 % от внесенных сумм денег, что дает им основания рассчитывать на терпение дольщиков при затягивании сроков строительства дома.

Между тем, заключение такого рода предварительного договора не означает, что гражданин вынужден теперь бесконечно долго ждать вселения в свою квартиру и слушать, как его кормят завтраками менеджеры компании-застройщика. На этот счет юристами продуманы правовые механизмы защиты прав дольщиков, с которыми заключен предварительный договор для привлечения денежных средств в долевое строительство. В том же Федеральном законе № 214 указано: если компания заключила с дольщиком сделку для привлечения денежных средств в долевое строительство по договору, отличному от того договора, что предусмотрен Федеральным законом № 214, то дольщик имеет право требовать возврата денежных средств, уплаченных такому застройщику, уплаты на сумму этих денежных средств процентов, а также в случае возникновения убытков у дольщика, (например, дольщик брал кредит для оплаты такого договора или снимал квартиру), то и возмещения этих убытков. Такие же последствия возникают и в случае если компания привлекает денежные средства в долевое строительство, но, в соответствии с тем же законом, не имеет право их привлекать (например, не имеет разрешения на строительство). Однако, по нашей практике, застройщики, использующие «серые» схемы привлечения денежных средств в долевое строительство, не торопятся признавать в свою вину в нарушении требований Федерального закона № 214. Они указывают на законность применения схемы предварительного договора, ссылаясь при этом на принцип свободы договоры. В связи с этим, на практике в судах нами довольно часто (а можно сказать, что и всегда) ведутся жаркие споры с представителями застройщиков по поводу применения к ним санкций, предусмотренных Федеральным законом № 214. Трудность возникает еще и с доказыванием того факта, что застройщик, заключая с дольщиком конкретную «серую» сделку на самом деле занимался привлечением денежных средств в долевое строительство.

Но безусловным достижением является то, что нам удалось добиться судебной практики, сложившейся в пользу дольщиков, и суды по данной категории дел юристы «Правовой защиты» выигрывают. Поэтому, если Вам надоело бездействие недобросовестного застройщика и Вы хотите выйти из проекта, забрав без каких-либо штрафов внесенные застройщику деньги, а также проценты за их использование и причиненные вам убытки, наши юристы смогут вам в этом помочь; у нас уже есть положительный опыт ведения таких дел и взыскания в пользу покупателя по предварительному договору причитающихся ему денежных средств.

Адвокат, кандидат юридических наук Ребриков Андрей Валерьевич

Юрист высшей категории Синельникова Ольга Леонидовна.

Адвокат, кандидат юридических наук Ребриков Андрей Валерьевич