Отмена приватизации - чего ждать и к чему готовиться после 1 марта 2013 года? Как приватизировать служебную квартиру или квартиру в общежитии?

01 марта 2013 г. оканчивается приватизация жилых помещений на территории России, чем ближе эта дата, тем больше вопросов у граждан, которые еще не приватизировали свои квартиры и не знаю стоит ли это делать или нет, а также у граждан, получивших квартиры в последние годы, но сталкивающихся с проблемами при приватизации своих жилых помещений, благо оснований для этого у органов власти вполне достаточно.

Как поступить в своем конкретном случае, чтобы не остаться без жилья в дальнейшем или не столкнуться с жилищной проблемой? Стоит или нет приватизировать квартиру (комнату) и как быть, если в приватизации отказывают? На эти и другие вопросы может ответить адвокат, специализирующийся на жилищных вопросах, настоящая статья дает ответы на основные проблемы и будет полезна тем, кто ищет информацию по теме приватизации жилья и не может разобраться в законодательстве, судебных решениях, комментариях и массе иной информации самостоятельно.

Приватизация отменялась уже несколько раз - 2005, 2010 гг., вводились ограничения, отодвигались сроки отмены - и вот этот срок наступает, 1 марта 2013 г. прекращается приватизация жилья, то есть бесплатная передача жилья в собственность граждан.

Останется ли приватизация вообще? Вероятно останется, однако она не будет носить безвозмездный характер. как сейчас, и свои квартиры граждане смогут получить за плату. Какова будет эта плата определит, вероятно, специальный закон, однако не стоит забывать, что в настоящее время бесплатно получить что-то у государства, а тем более жилье, или получить по льготной цене очень трудно, поэтому вопрос о цене будущей платной приватизации пока открыт и дать на него четкий ответ трудно.

Вполне возможно, что приватизация еще раз будет продлена, однако ответ на этот вопрос покажет только время, поэтому не стоит искать в интернете или законодательстве решения вопроса о продлении приватизации - такого решения в настоящее время пока нет.

О том что такое приватизация и на что она влияет имеется довольно много информации, основное отличие приватизированных квартир (комнат) от муниципального и иного жилья - наличие права собственности, а значит права распоряжения жильем (продажа, дарение, рента и пр.), иной режим регистрации граждан, обязанность по оплате налогов, иной объем прав при сносе дома (право на получение не только метража, но такого метража, которое равноценно прежнему, т.е. соответствует рыночной стоимости - не стоит и говорить, что метраж 50 кв.м. в районах Новой Москвы и в районе метро Смоленская (ЦАО г.Москвы) в целях обеспечения жильем равнозначно, но в сравнении рыночных цен на порядок отличается). Приватизация открывает возможные проблемы при наследовании, сделках, право долевых собственников на отчуждение долей и появление таким образом в квартире на законных оснований совершенное посторонних данной семье граждан, что исключено или сильно затруднено для муниципального жилья.

В сложных и спорных случаях до приватизации своей квартиры следует получить консультацию у адвоката, так как возможные расходы на это с лихвой покрывают те проблемы, с которыми можно столкнуться в будущем - и судебная практика тому подтверждение. Общеизвестно, что очень много судебных споров можно было бы избежать, если в свое время клиент не принял поспешное решение о приватизации квартиры или необдуманно решил отказаться от приватизации квартиры, не подумав о будущем, об изменении отношений в своей семье. Тем более такие ситуации усугубляются тем, что проблемы возникают часто после истечения сроков исковой давности.

Можно ли вообще приватизировать свою квартиру? Можно, если это предусмотрено действующим Законом РФ от 04.07.1991 г. Если Ваша квартира находится в доме ЖК или ЖСК, то речи о приватизации вообще не идет, так как за данное жилое помещение выплачивается пай. Приватизация - вещь исключительно добровольная, поэтому если кто-то из проживающих в квартире против приватизации в принципе, то приватизировать квартиру невозможно и оспорить такой отказ независимо от его мотивов в судебном порядке нельзя. Однако если отказ дает лицо, которое в квартире не проживает и выехало до этого в другое место жительства, то после признания такого лица утратившим право на жилище и выписки приватизировать квартиру можно, т.к. мнение такого лица уже значения не имеет. Приватизировать комнату можно лишь если на нее открыт отдельный лицевой счет (заключен отдельный договор соц.найма), что было возможно лишь до 01.03.2005 г., поэтому если в свое время счета не были разделены сделать это сейчас невозможно.

При оформлении приватизации требуется предоставить договор социального найма, однако в случаях обращения в суд при необоснованном отказе в заключении договора соц.найма само по себе отсутствие договора не исключает возможности оформить право собственности на квартиру в судебном порядке.

Согласие на приватизацию должно быть получено от всех граждан старше 14 лет. Законом от 16.10.2012 г., который уже вступил в силу, при приватизации требуется согласие всех граждан, имеющих право на приватизацию, поэтому если в квартире зарегистрированы иностранные граждане, а также граждане РФ, которые ранее участвовали в приватизации будучи совершеннолетними, то их согласия на приватизацию не требуется. До принятия Закона от 16.10.2012 г. такое согласие требовалось несмотря на то, что ранее участвовавшие в приватизации граждане собственниками стать второй раз не могли, однако от их решения зависела приватизация и возможность оформления собственности на квартиру иными лицами, что часто приводило к нарушением прав человека на жилище.

Иностранные граждане права на приватизацию жилья не имеют.

Приватизации не подлежат жилые помещения, которые находятся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения).

Однако, если общежитие или служебное помещение передано от предприятия (учреждения) муниципалитету, то на такие помещения распространяется режим социального жилья с правом приватизации, однако часто это право требуется подтверждать в судебном порядке, поэтому если Ваша ситуация такова, то следует успеть заявить иск в суд о признании права собственности в порядке приватизации до 1 марта 2013 г., то есть пока такое право имеется.

Если же общежитие (служебная квартира или комната) муниципалитету не передавалась, служебное жилье не утратило статуса служебного, предприятие не акционировалось, то приватизировать такое жилье нельзя. Однако (как было разъяснено Конституционным Судом РФ в постановлении от 30.03.2012 г.) собственник служебного жилья может принимать решение о приватизации такого помещения в порядке исключения. На практике же собственник жилья обычно возражает против приватизации (что естественно, т.к. он теряет из владения жилье), поэтому принципиально проблема приватизации служебного жилья постановлением от 30.03.2012 г. решена не была. Также имеются трудности в приватизации общежитий, переданных муниципалитету - часто муниципалитет ссылается на отсутствие права собственности муниципального образования на квартиру (оформление которого зависит от самого муниципалитета), на то, что квартира не являлась общежитием и прочие незаконные основания.

Таким образом, если квартира получена от государственного (муниципального) предприятия или учреждения и происходит его акционирование, реорганизация, смена собственника, ликвидация, то жилой фонд передается правопреемникам такого учреждения или муниципалитету, а граждане сохраняют право на приватизацию жилья, если нет иных препятствий, которым обычно является включение или сохранение статуса служебного жилья, препятствующего приватизации.

По вопросу сохранения статуса служебного жилья при передачи жилого помещения или жилого дома муниципалитету судебная практика противоречива и в подобных случаях без помощи адвоката точно не обойтись. Так, имеется разъяснение Верховного Суда РФ, что при передаче такого жилья и оформлении права муниципальной собственности статус служебного утрачивается, однако московские суды на это разъяснение в подавляющем числе дел внимания не обращают и ссылаются на отсутствие решения префектуры округа или ДЖП об исключении жилья их числа служебных (которое, естественно, принимать никто и не собирается). В целом по одной ситуации мною изучалось около 150 решений московских судов (районных и Мосгорсуда), положительное решение вопроса имелось в 5 делах. из них одно проведенное мной (и то при первом рассмотрении был получен отказ районного суда, который удалось отменить во второй инстанции). Как правило, на разъяснение Верховного Суда РФ не обращают никакого внимания, как будто его и не было. Если же квартира (комната) находилась в общежитии и жилой дом передан в ведение муниципалитета и как общежитие не функционирует (обычно это общежития акционированных или ликвидированных предприятий), то такое жилье также может быть приватизировано, часто только через суд, т.к. в добровольной приватизации отказывают, также устанавливая статус служебного жилья. ссылаясь на факт не оформления права собственности и прочие незаконные причины.

В целом практика московских судов складывается в вопросе приватизации бывших общежитий также трудно для граждан, однако положительные решения выносит и вторая инстанция Мосгорсуда и президиум Мосгорсуда. Стоит отметить, что решения судов по иным делам законом не являются и иными судами вообще учету не подлежат (за исключением указаний Пленума Верховного Суда РФ), также всегда нужно помнить, что одинаковых ситуацию не бывает и часто имеют место разные обстоятельства проблемы, которые так или иначе влияют на судебное решение, это может быть как неправильно составленное исковое заявление, неправильно заявленный требования, поверхностный сбор документов, так и другие обстоятельства.

Если в квартире проживают граждане моложе 18 лет, то не включить их в число собственников нельзя, обычно в этом случае детей выписывают из квартиры, осложняя тем самым возможную продажу квартиры в будущем, так как при проверке документов этот факт сразу виден.

Срок рассмотрения заявления о приватизации квартиры - 2 месяца, а не 1 месяц, как срок рассмотрения иных заявлений и обращений граждан.

Можно ли расприватизировать ранее приватизированную квартиру и вернуть статус муниципального жилья? Можно, но при соблюдении ряда условий, которые перечислены ниже. Кроме того нужно смотреть местные положения (законы) по данному вопросу, так как в них могут содержаться дополнительные требования по данному вопросу. Данные условия следующие:

1) расприватизировать может лицо, которое приватизировало жилье, а не его наследник или иной правопреемник (покупатель, одаряемый и т.д.);

2) данное жилье должно быть "единственным местом постоянного проживания" (понятие довольно широкое, часто толкуется жилищными органами как отсутствие иного жилья вообще, что не совсем точно); 3) жилье должно быть свободно от обязательств (т.е. после приватизации не должно появиться граждан, имеющих новых прав на жилье, не существовавших при приватизации).

При соблюдении данных условий квартира подлежит принятию в собственность муниципалитета, а гражданин опять заключает договор социального найма. Также следует отметить, что процесс расприватизации, как и приватизации сугубо добровольный, поэтому если квартира приватизирована на несколько лиц и хотя бы одно против расприватизации, то обязать его расприватизировать нельзя. Причины расприватизации бывают самые разнообразные (невозможность нести расходы по капитальному ремонту, избежание наследования и пр.), так как не всегда наличие собственности на жилье является благим делом, как обычно считается.

Сколько раз можно приватизировать квартиру? Только один раз, однако имеют место исключения:

1) если факт приватизации имел место вне пределов РФ, такой факт никакого значения не имеет, так как не касался жилья, находящегося на территории РФ;

2) последующее признание договора передачи (договора приватизации) недействительным в судебном порядке, решение суда о недействительности сделки аннулирует все последствия данной сделки, в т.ч. такое её последствие как невозможность еще раз участвовать в приватизации;

3) участие в приватизации в несовершеннолетнем возрасте (т.е. в возрасте до 18-ти лет), то есть если лицо участвовало в такой приватизации, то после достижения 18-ти лет оно имеет право еще раз участвовать в приватизации один раз.

Будьте внимательны при решении вопроса о приватизации своей квартиры, предусмотрите все варианты дальнейшего развития событий своей жизни, получите консультацию специалиста и Вы избежите проблем и сложностей, которые могут возникнуть с Вашим жильем, ведь жилье это основа жизни любого человека, основа его независимости и благополучного развития.

Юрий Вячеславович Поляков, адвокат Группы компаний "Правовая защита", кандидат юридических наук.

Тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07

 Метки: приватизация

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!