Можно ли принудительно через суд выкупить незначительную долю квартиры?

В настоящее время законодательство не ограничивает оборот долей квартир, а положения Жилищного кодекса РФ относят такие объекты к жилым помещениям со всеми вытекающими отсюда последствиями (право на проживание, вселение и т.д.).

Долевая собственность на квартиру может возникнуть по самым разным основаниям: приватизация, сделки, наследование, уже давно не вызывает удивление оборот микро-долей, оборот долей, представляющих собой неправильную дробь в праве собственности, собственники дробят свои доли, совершают сделки по отчуждению их посторонним лицам, иногда иностранцам. Все это приводит к самым разнообразным спорам, искам и гражданским делам.

Нестабильная судебная практика, разные подходы судов (часто взаимоисключающим друг друга, когда по аналогичному делу существуют разные решения судов не только разных регионов, но и в одном регионе, городе Москве) - все это требует внимательного и тщательного подхода к ведению подобных дел.

Так как оборот долей в настоящее время не ограничен размером доли, то возникает вопрос - может ли собственник большей доли (например 7\8 долей в праве собственности на квартиру) требовать в судебном порядке выкупа у другого собственника меньшей доли (1\8) и если может, то какие факты влияют на решение суда и имеются ли такие факты, которые несмотря на незначительность доли, исключают выкуп доли в судебном порядке (проживание собственников в квартире, их регистрация в квартире по месту жительства, качества квартиры и т.п.).

Прежде всего предъявление иска о выкупе доли в квартире предполагает наличие у истца денежных средств для приобретения незначительной доли, а также соответствие таких средств рыночной стоимости доли.

Суду в данном случае нужно предоставить доказательства наличия денежных средств (обычно выписка со счета в банке) для приобретения доли, отсутствие таких средств само по себе уже не предполагает удовлетворение иска о выкупе доли.

Так как вопросы определения стоимости недвижимого имущества в настоящее время решаются независимыми оценщиками, то следует быть готовыми и к тому, что оценка рыночной стоимости доли, выполненная оценщиком истца, будет противоречить оценке со стороны ответчика, причем на практике различия могут быть очень и очень существенные, в одном из дел, которые провел автор 1\2 доля 1-комнатной квартиры была оценена одним оценщиком в 170 000 руб., другим в 2 500 000 руб. Причины этого в использовании оценщиками сравнительного подхода при выполнении исследования, когда стоимость объекта оценки определяется исходя из стоимости объектов-аналогов (обычно берется 5 аналогов с похожими потребительскими качествами - район, тип дома, этаж, наличие ремонта и т.п.). Так как аналогов на рынке довольно много, то оценщики имеют широкий простор для поиска и использования либо аналогов с более низкой стоимостью, либо аналогов с более высокой стоимостью. Кроме того, на практике используются различного рода понижающие коэффициенты - скидка на этажность, на невозможность пользования комнатой, на отсутствие парковки около дома и так далее, при этом использование таких коэффициентов нормативно никак не закреплено, оценщики обращаются к публикациями или берут коэффициенты из своей "практики", отсюда становится понятным почему один и то же объект оценки может быть оценен с разницей более чем в 10 раз, что само по себе недопустимо.

В случае возникновения подобных ситуаций суд назначает судебную экспертизу, которая и определяет рыночную стоимость доли, как правило заключение эксперта закрывает для суда вопрос о стоимости доли и нужно иметь очень веские доводы чтобы оспорить такое заключение и добиться назначения повторной экспертизы.

Большое значение играет и вопрос об оценке доли как таковой: рыночная стоимость доли представляет собой соответствующую часть от рыночной стоимости квартиры как объекта сделки или рыночная стоимость доли представляет собой именно стоимость подобной доли на рынке недвижимости? Точкой в данном вопросе можно считать постановление Президиума Мосгорсуда от 24.06.2011 г. по делу, которое провел автор статьи: в данном постановлении четко указано, что закон допускает оборот долей на рынке недвижимости, по этой причине для оценки могут использоваться только доли-аналоги с рынка, использование экспертом методики расчета рыночной стоимости доли исходя из раздела рыночной стоимости квартиры на долю было признано незаконным.

Следует различать ситуации с выкупом долей в неделимых жилых помещениях, которые возникли в результате наследства и выкуп незначительных долей, который возникли по другим основаниям (обычно в результате сделок). Первая группа дел имеет свою специфику и в данной статье не рассматривается, общие решения данных случаев содержатся в статье 1168 ГК РФ. Однако имеются и исключения - если в течение 3-х лет после открытия наследства в суд не был подан иск в порядке статьи 1168 ГК РФ о выкупе доли в праве собственности на неделимую вещь, то в этом случае дело разрешается по правилам статьи 252 ГК РФ, то есть такие дела составляют вторую группу дел о выкупе долей.

Основанием для обращения в суд по второй группе дел о выкупе долей служит статья 252 ГК РФ, согласно которой:

- имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними;

- участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества;

- при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Однако, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности;

- выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Однако в случаях, когда доля в квартире у собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Примерно до 2010-2011 гг. практика применения статьи 252 ГК РФ не вызывала вопросов: если доля являлась незначительной, не могла быть реально выделена и собственник такой доли не имел существенного интереса в ее использовании, то такая доля могла быть принудительно выкуплена другим собственником. Никаких критериев незначительности не существовало, однако обычно решения о выкупе принимались при размере доли от 1\ 4 и менее в праве собственности на 1-комнатную квартиру. Невозможность реального выдела доли на практике означала невозможность предоставить на долю отдельное жилое помещение (комнату), соразмерное по жилой площади жилой площади, приходящейся на идеальную долю. В ряде дел учитывался такое критерий как учетная норма и норма предоставления (10 или 15 кв.м. и 18 кв.м. общей площади). Отсутствие существенного интереса в использовании доли на практике подтверждалось наличием у собственника другого жилого помещения, не проживание в спорной квартире, отсутствие регистрации, причем сами по себе эти обстоятельства еще не влекли однозначного признание такого собственника не имеющим существенного интереса в использовании доли: регистрация могла не подтверждаться фактом постоянного проживания, постоянное проживание могло быть выдано за таковое, а на самом деле являться временным и состоять в посещениях квартиры время от времени, проживание в спорной квартире при наличии другого жилья могло вызывать вопросы о причинах, по которым такой собственник вместо проживания в отдельной квартире проживает на в квартире, где у него имеется всего лишь доля в праве собственности.

Между тем статья 252 ГК РФ предусматривает возможность выкупа доли в случае невозможности выдела доли в натуре, именно в этом случае выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости доли или ему могут быть предоставлена компенсация стоимости доли и в отсутствие его согласия. Это привело на практике к тому, что при предъявлении иска о выкупе доли ответчик заявлял, что он долю в натуре не выделяет, поэтому возможность выплаты компенсации за долю законом не предусмотрена. Следует согласиться, что такая позиция отвечает буквальному толкованию статьи 252 ГК РФ. В то же время, если речь идет о квартире, то выдел доли в праве собственности на квартиру, как правило невозможен, так как выдел доли в натуре означает оборудование отдельных входов в квартиру, отдельных санузлов, кухонь и т.д. Подобные работы ведут к разрушению несущих конструкций жилого дома, тем более не всегда такие работы возможны даже чисто теоретически. Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», выдел участнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. То есть ВС РФ исходит из того, что все части квартиры представляют собой единое целое. Раздел квартиры в натуре между сособственниками, как и выдел в натуре части квартиры, допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир. Отсюда следует, что собственник незначительной доли, как правило, лишен возможности предъявить требование о выделе такой доли в натуре, суд в этом случае разъяснит, что выдел в натуре невозможен, а возможно определение порядка пользования квартирой, но доля незначительна именно потому, что порядок пользования или невозможно установить вообще (комнаты смежные) или установление такого порядка пользования повлечет передачу собственнику незначительной доли большего жилого помещения, чем приходится на его идеальную долю, что во-первых, потребует выплаты денежной компенсации со стороны такого собственника, а, во- вторых, может нарушить жилищные права другого собственника. Таким образом, невозможность подачи иска о выделе доли в натуре означает невозможность применения положений ст.252 ГК РФ о выкупе доли, что нарушает права другого собственника квартиры по сравнению с собственниками жилых домов, где выдел доли в принципе возможен. Из этого следует, что в данном вопросе собственники жилых жомов и собственники квартир поставлены в неравное положение, тогда как и жилые дома, и квартиры относятся к жилым помещениям, а защита прав собственников жилых помещений не поставлена законом в зависимость от вида жилого помещения.

С другой стороны, в случае вселения собственника незначительной доли в квартиру или заявлении такого требования в плане наделения такого собственника правом пользования наступает одинаковый для него результат, что и при выделе доли в натуре: он или требует или получает в пользование фактически часть жилого помещения, именно в праве пользования можно провести знак равенства между такими требованиями, однако при выделе доли в натуре объект общей собственности как таковой перестает существовать, поэтому приравнивать требования о вселении собственника незначительной доли к требованию о выделе доли в натуре юридически неправильно, тем более, что требование о предоставлении в пользование части имущества на влечет согласно статьи 252 ГК РФ выплату компенсации за долю. Однако данный довод может быть использован в суде в качестве одного из аргумента, наряду с другими, более вескими аргументами и именно в плане нарушения прав собственника большей доли и нарушения конституционного принципа равенства.

В целом вопрос о разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, и о выделе из нее доли является одним из самых сложных, так как связан с отнесением квартиры как таковой к неделимому имуществу или к делимой вещи, раздел которой в натуре возможен без изменения ее назначения. А основным является вопрос о допустимости присуждения компенсации собственнику незначительной доли лишь в случае, когда сам собственник предъявил требование о выделе доли в натуре, или о наличии возможности у других собственников предъявить к нему иск о выплате компенсации, что повлечет утрату ответчиком права на долю в общем имуществе. Ряд интересных разъяснений содержится в совместном Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 за 1996 года. Так, предусмотрена возможность отказа в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности. Предусмотрено, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Важные разъяснения, которые повлекли изменение всей судебной практики по данным делам, были даны в Определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 г. №242-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб ряда граждан на нарушение их конституционных прав абзацем 2 п.4 статьи 252 ГК РФ". Суд указал, что применение пункта 4 ст.252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, по этой причине закон не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.

После вынесения данного постановления судебная практика сложилась таким образом, что фактически ни размер доли, ни иные обстоятельства, которые ранее позволяли заявить иск о выкупе незначительной доли, не позволяют заявить требование о выкупе. Однако некоторые изменения наметились летом 2013 г., когда постановлением Президиума Мосгорсуда были отменены решения нижестоящих судов, которые повторяли мотивировку указанного выше определения КС РФ и на ее основании отказывали в удовлетворении иска. Президиум указал, что отсутствие требования о выделе доли не препятствует заявлению иска о ее выкупе при наличии иных оснований, указанных в ст.252 ГК РФ. Таким образом, в настоящее время можно говорить об изменении судебной практики в данном вопросе, однако носило ли решение Президиума единичный характер или практика действительно будет пересмотрена - в настоящее время сказать невозможно. Можно лишь утверждать, что настойчивость при обращении в суд может оправдать себя, не стоит опускать руки, зная о существовании определения КС РФ и его правовой позиции, правовая действительность показывает, что направление практики судов не является чем-то вечным и неизменным, поэтому при наличии оснований нужно заявлять иск о выкупе незначительной доли и добиваться своего, проходя все стадии судебной системы. В этом своим клиентам всегда помогут автор и другие сотрудники Группы компаний "Правовая защита".

У Вас есть значительная доля в квартире, решили принудительно осуществить выкуп незначительной доли квартиры у другого собственника, а поэтому нужен опытный адвокат? Тогда можете обратиться к нам. Наши телефоны:(495)691-38-72, (495)787-75-07, (495)782-76-77

© МОКА "Правовая защита", Поляков Юрий Вячеславович, адвокат, кандидат юридических наук

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!