Новое в законодательстве о долевом участии в строительстве: новые обязательные способы обеспечения обязательства застройщиков перед дольщиками. Снизятся ли риски вложения денег в долевое строительство?

Вот уже более 7 лет действует Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В 2011 году был принят Федеральный закон № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства». Однако, со вступлением в силу данных законодательных актов проблемы, связанные с обманутыми дольщиками никуда не исчезли. Государство до сих пор продолжает вкладывать огромные средства в решение вопросов обманутых дольщиков. Для того, чтобы снять социальную напряженность в данной сфере и в то же время сделать долевое строительство более привлекательным видом вложений денежных средств и улучшения жилищных условий граждан, 21 декабря 2012 года Государственной Думой РФ был принят Федеральный закон № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". С момента вступления в силу названного закона, наряду с залогом, появятся еще два обязательных способа обеспечения обязательств застройщика: страхование ответственности и поручительство банка. Перед заключением договоров долевого участия с дольщиками, застройщик обязан будет выбрать один из этих способов обеспечения исполнения обязательств. Обязанность страховать свою ответственность или использовать поручительство банка возникает у застройщиков только через год после официального опубликования Федерального закона № 294-ФЗ, т.е. с 11 января 2014 года. Рассмотрим каждый из новых способов обеспечения исполнения обязательств застройщика отдельно.

Первый из таких способов обеспечения исполнения обязательств застройщика названный в новом законе – это поручительство банка. Ранее поручительство было добровольным способом исполнения обязательств застройщика, но после вступления в силу Федерального закона № 294-ФЗ оно становится один из обязательных способов. Согласно новым изменениям в Закон «Об участии в долевом строительстве» в случае, если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе. Новым законом также устанавливаются обязательные требования к банкам, которые могут быть поручителями перед застройщиками. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору обеспечивается поручительством банка, удовлетворяющего следующим требованиям:

1) наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;

2) осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

3) наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;

4) наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;

5) соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

6) отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.

Необходимо отметить, что поручительство банков перед застройщиками является особым видом поручительства для которого предусмотрены свои специфические правила. Так, поручитель не всегда должен нести ответственность за застройщика только в размере цены договора долевого участия, в определенных случаях поручитель несет ответственность в сумме рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора поручительства (прим. автора: в настоящее время такую цену квадратного метра определяет Министерство регионального развития РФ, поэтому далее для удобства изложения будет применяться словосочетание: в сумме рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен Министерством регионального развития РФ). Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени). В данном случае возникает вопрос о возмещении поручителем убытков дольщика возникших у него в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств (переплата процентов по кредиту, съем жилья и т.д.). Думается, что это вопрос должен решаться положительно, обязанность поручителя возместить дольщику убытки существует, если застройщик с дольщиком не договорятся об ином. Согласно ст. 363 ГК РФ Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Таким образом, если поручитель и основной должник в каком-то другом обязательстве могут включить в договор поручительства условие о том, что поручитель отвечает только за возврат основного долга, исключая неустойку, штрафы, пени и убытки, то в договоре поручительства между застройщиком и банком уже нельзя исключить обязанность поручителя возмещать кредитору неустойку (штрафы, пени), однако, можно исключить обязанность поручителя возмещать дольщику убытки, вызванные ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств. Поэтому, при подписании договора долевого участия очень важно также изучить и договор поручительства между банком и застройщиком. В новом законе введена также еще одна важная новелла, касающееся срока договора поручительства и ответственности поручителя. Согласно п.п. 3 п. 2 п. ст. 15.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» в новой редакции Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае прекращения поручительства до истечения вышеуказанного срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства. В случае нарушения поручителем обязанности, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Таким образом, законодатель пытается уберечь дольщиков от сговора между застройщиком и его поручителем, когда в период действия договора долевого участия, в период строительства дома они договариваются расторгнуть договор поручительства. Даже в случае расторжения договора поручительства обязательства поручителя сохраняются, но только по обязательству по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Однако, в прежней редакции закона поручитель, в случае досрочного расторжения договора поручительства отвечал перед участником долевого строительства за возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором, а также за уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. Таким образом, новым законом ответственность поручителя перед дольщиком на случай расторжения договора поручительства была сужена, теперь он отвечает только за передачу жилого помещения. В связи с этим, при заключении договора долевого участия следует внимательно изучать договор поручительства в части срока его действия и порядка расторжения.

Второй из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика названный в новом законе – это страхование ответственности застройщика. В данном случае застройщик может выбрать два способа страхования: заключить договор страхования гражданской ответственности застройщика со страховой компанией или вступить в общество взаимного страхования, имеющее соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданное исключительно для осуществления указанного вида страхования. Если застройщик выбрал указанный способ обеспечения исполнения обязательств, то необходимо иметь в виду, что объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору. В данном случае в отличие от поручительства законодатель не конкретизирует те обязательства застройщика за которые отвечает страховая компания (общество взаимного страхования). Не указано, в частности, возмещает ли страховая компания (общество взаимного страхования) возникшие у дольщика убытки, неустойку, штрафы, пени и т.д.. В связи с этим, возможно страховые компании (общества взаимного страхования) попытаются сузить круг случаев по которым они будут выплачивать страховое возмещение до одного единственного – нарушение обязательства застройщика передать жилое помещение участнику долевого строительства. Подтверждением тому является положение пункта 10 статьи 15.2 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве» в новой редакции согласно которому минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования (прим. автора – цены квадратного метра, установленной Министерством регионального развития РФ). Поэтому, при заключении договора долевого участия необходимо обратить внимание также на положения договора страхования гражданской ответственности застройщика и на правила страхования ответственности.

Кроме того, при заключении договора долевого участия в случае если застройщик использует страхование ответственности как один из обязательных способов обеспечения его обязательств необходимо также обратить внимание на то как, в каком порядке застройщик производит оплату страховой премии (плата за страхование) своему страховщику. Согласно п. 11 статьи 15.2 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве» в новой редакции «договором страхования может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку в порядке, установленном правилами страхования. Обязанность по уплате страховой премии (части страховой премии) считается исполненной страхователем со дня поступления денежных средств на банковский счет или в кассу страховщика». На практике возможно будут встречаться ситуации когда застройщик будет платить страховую премию своему страховщику в рассрочку. Такая ситуация скорее всего будет наиболее распространенной, т.к. застройщик перед строительством многоквартирного дома на вряд ли выделит настолько большую сумму денежных средств, чтобы застраховать ответственность по всем договорам долевого участия. Скорее всего даже застройщик неформально переложит обязанность по уплате страховой премии на дольщиков, хотя по закону такую обязанность несет он сам. Сейчас можно только догадываться какие ухищрения придумают застройщики, чтобы переложить оплату страховой премии на участников долевого строительства. Тем не менее, если по договору страхования ответственности застройщика оплата страховой премии производится в рассрочку, нужно обратить внимание каков порядок этой рассрочки, а точнее на сколько эта рассрочка растянута. Т.к. вполне возможны ситуации когда к моменту выплаты страхового возмещения страховщик не получит всю сумму страховой премии, а значит он будет отказываться выплатить денежные средства в полном размере ссылаясь на положения п. 4 статьи 954 Гражданского кодекса РФ.

Вложения дольщиков будут также защищены, если застройщик страхует свою ответственность по договору страхования с обществом взаимного страхования лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов. С целью введения такого вида страхования ответственности застройщиков в Федеральный закон от 29 ноября 2007 года № 286-ФЗ «О взаимном страховании» были внесены соответствующие изменения. Причем законодатель создал особые правила для создания общества взаимного страхования застройщиков, данные общества создаются под пристальным контролем государства, учредительное сбрание, которое принимает решение о создании общества созывается организационным комитетом, который в свою очередь формируется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства по созданию такого общества, устав такого общества согласовывается с Центральным Банком России и Федеральной антимонопольной службой России. Кроме того, такой вид страхования ответственности застройщика предоставляет дополнительные права для дольщиков- выгодоприобретателей. В пункте 6 статьи 23.1 Федерального закона «О взаимном страховании» указывается, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности члена общества по уплате страховой премии. Таким образом, данная норма закона предоставляет право дольщику в случае наступления страхового случая требовать выплаты страхового возмещения независимо от того есть ли задолженность у застройщика – члена общества взаимного страхования или нет. Вместе с тем, даже если застрощик использует такую схему страхования своей ответственности, перед заключением договора долевого участия нужно будет изучить правила страхования, где указывается положение о порядке осуществления страхового возмещения выгодоприобретателям, включая порядок начисления и уплаты неустойки за несоблюдение обществом сроков осуществления такого возмещения; порядок обращения выгодоприобретателей с требованием о выплате страхового возмещения и перечень представляемых ими документов; формы заявления на страхование, договора страхования, страхового полиса (при необходимости), заявления о страховой выплате и иных документов; порядок информирования общества выгодоприобретателем о получении им денежных средств от члена общества и (или) в результате проведения процедуры банкротства члена общества и другая информация.

Многолетнее изучение юридической практики привлечения денежных средств дольщиков в долевое строительство показало, что в большинство застройщиков стремятся минимизировать свои затраты, обходя закон, используя в нем пробелы и неточности. Поэтому, даже если застройщик действуя по Закону № 214 использует какие-то из вышеуказанных способов обеспечения своих обязательства перед дольщиками, не стоит думать, что права дольщиков защищены на 100 процентов. Так как речь идет о вложении больших сумм денег, лучше перестраховаться и проконсультироваться с юристом по поводу чистоты сделки и наличия определенных рисков.

Адвокат, Кандидат юридических наук Ребриков Андрей Валерьевич

 Метки: долевое строительство страхование ответственности застройщика поручительство застройщика

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!