Что такое кадастровая стоимость. Как определяется кадастровая стоимость. Налог на имущество и кадастровая стоимость. Оспаривание кадастровой стоимости.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится только в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. По запросу заказчика Росреестр формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в соответствии с Порядком формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 № 648. Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности. В результате выполнения работ по определению кадастровой стоимости оценщик, проводивший оценку, составляет отчет об определении кадастровой стоимости. Затем, саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик, проводивший оценку, осуществляет экспертизу отчета. Если экспертное заключение будет положительным, заказчик принимает отчет об определении кадастровой стоимости и утверждает результаты определения кадастровой стоимости, после чего направляет в орган кадастрового учета утвержденные результаты определения кадастровой стоимости. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости осуществляется в течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости.

На данный момент, все российские регионы, кроме Крыма и Севастополя, уже провели кадастровую оценку недвижимости, в том числе кадастровую оценку земельных участков. Дату, на которую произведена кадастровая оценка конкретного объекта недвижимого имущества, можно узнать из данных фонда государственной кадастровой оценки.

Здесь же, в автоматизированной информационной системе Фонда (АИС ФД ГКО), используя специальную форму поиска, по кадастровому номеру можно найти те объекты недвижимости, в отношении которых проведена кадастровая оценка и посмотреть, как именно была проведена такая оценка.

При этом, следует учитывать, что если в соответствии с законодательством Российской Федерации определена только кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Получив информацию о том, как проведена кадастровая оценка конкретного объекта недвижимости, можно определить, какие сведения об объекте недвижимости были использованы в ходе проведения оценки, оценить, насколько они полны, достоверны и объективны, и, есть ли в связи с этим необходимость оспорить результаты кадастровой оценки и кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Теперь у владельца недвижимого имущества, узнавшего кадастровую стоимость своего земельного участка или иного объекта недвижимого имущества, может возникнуть вполне обоснованный вопрос: если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, как это следует из сформулированного выше определения, то почему кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости существенно, зачастую, в несколько раз (!), превышает его рыночную стоимость?

Ответ кроется в методах оценки. Кадастровая стоимость объекта недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки определяется методами массовой оценки, при применении такого метода очень велика погрешность оценки, поскольку не учитываются объективно существующие особенности объекта недвижимости, виды прав и существующие ограничения (обременения) на объект оценки.

Только определение стоимости методом индивидуальной оценки позволяет исключить погрешность массового метода оценки и узнать реальную стоимость объекта. При этом часто можно добиться снижения кадастровой стоимости путем оспаривания кадастровой стоимости через суд.

На что влияет кадастровая стоимость.

Разберемся поподробнее, на что влияет кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, в том числе кадастровая стоимость земельного участка.

В первую очередь – на налогообложение.

Так, налог на имущество организаций устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. При установлении налога законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества. Следует отметить, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Исполнительный орган государственной власти субъекта РФ определяет перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Например, Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года № 772- ПП определен перечень объектов недвижимого имущества на 2014 год, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций». В этот перечень включено более 1800 зданий и сооружений (объектов капитального строительства). Это означает, что сумма исчисляемого налога на имущество для владельцев этих объектов существенно вырастет.

Далее, на примере земельного налога разберемся с механизмом его образования и влияния на него кадастровой стоимости земельного участка.

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено законом.

Как следует из пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие единого налога на недвижимость в 2018 году) и арендная плата. В силу пункта 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно ст. 390 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка служит налоговой базой для уплаты земельного налога. При этом, каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. По смыслу статьи 66 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земельного участка должна соответствовать его рыночной стоимости. Следовательно, установление кадастровой стоимости, существенно превышающей рыночную стоимость земельного участка, возлагает на собственника, пользователя или владельца земельного участка необоснованное налоговое бремя, приводит к излишнему, неоправданному экономическими основаниями налогообложению, нарушая тем самым его права как налогоплательщика.

По оценке специалистов, после увеличения кадастровой стоимости земли, во многих регионах России владельцы или пользователи земельных участков были не в состоянии заплатить земельный налог, а ряд предприятий оказались на грани банкротства, ведь в некоторых случаях сумма налога составила до 10% от выручки предприятия за год.

Таким образом, внесение в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости рыночной стоимости земельного участка, является одним из законных способов уменьшения налоговой базы и как следствие, снижения суммы налога.

Вышесказанное, с несколько иным нормативным обоснованием, верно и для налогообложения всех других объектов недвижимого имущества, налог на которые рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.

Значительное несоответствие зарегистрированной в реестре кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает законные интересы собственника, пользователя, владельца имущества при расчете налога на имущество.

Кроме того, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества может применяться для определения арендной платы за объект недвижимого имущества, расчета суммы выкупа недвижимого имущества у органов власти в собственность физического или юридического лица.

На практике часто возникает необходимость в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, здания, строения, сооружения. О порядке оспаривания кадастровой стоимости читайте статью.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Оспаривание кадастровой стоимости иных объектов недвижимости. Судебная практика.

Запись на консультацию по вопросам оспаривания кадастровой стоимости, ведения дел в суде по вопросу оспаривания кадастровой стоимости, осуществляется по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07. Коллегия адвокатов “Правовая защита”

 Метки: оспаривание кадастровой стоимости земельного участка оспаривание кадастровой стоимости

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!