Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату
Неустойка по договору долевого участия в строительстве.
Практика определения размера неустойки. Причины для снижения. Как получить неустойку в большем размере.
Автор: адвокат Артем Александрович Сидоров. Запись на консультацию по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07.
В предыдущей статье мы рассмотрели вопросы взыскания неустойки по договору долевого участия, связанные с основаниями ее взыскания и законодательным регулированием. Сейчас отдельно остановимся на том, по каким причинам суды снижают размер взыскиваемой неустойки и как добиться меньшего снижения неустойки.
Если рассчитывать неустойку по правилам, определенным ФЗ №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…” , то в большинстве случаев получается довольно большая сумма. Если участником строительства является гражданин, то ее размер равен 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки или около 19,8% годовых. То есть в большинстве случаев получается неустойка в несколько сот тысяч рублей, а иногда и более миллиона.
Не секрет, что суды на практике довольно часто снижают размер взыскиваемой неустойки по договору долевого участия, порой существенно. Хотя в последнее время суды все же стали взыскивать неустойку в большем размере, чем это было ранее. По нашей практике суды в последнее время взыскивали неустойку от 200 000 до 500 000 рублей. Причем если ранее неустойка по договору долевого участия в строительстве в Москве взыскивалась часто в меньшем размере, чем в Московской области, в последе время видно изменение этой тенденции. Но в связи с тем, что размер неустойки все же чаще снижается судами, многие участники долевого строительства опасаются подавать исковые заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия, поскольку денежный и временные затраты на процесс могут быть сопоставимыми с суммой, взысканной судом.
Все-таки полагаем, что иски о взыскании неустойки стоит подавать, только при этом нужно учитывать насколько вероятно реальное взыскание денежных средств и насколько вероятно снижение размеров неустойки судом. Кроме того, нужно учитывать и тот факт, что с застройщика могут быть взысканы судебные расходы на оплату помощи адвоката.
Можно выделить несколько причин для снижения судом неустойки, применяемых на практике судьями в Москве и Московской области.
Прежде всего, на практике суд обращает внимание на то, в связи с чем произошла задержка передачи квартиры или иного объекта недвижимости участнику долевого строительства. Конечно, можно сослаться на положения ст. 401 ГК РФ, согласно которой лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Причем к обстоятельствам непреодолимой силы не относится неисполнение обязательств со стороны контрагентов должника. Но на практике причины, связанные с действиями или бездействием третьих лиц, по которым затянулось строительство дома, имеют большое значение. Так, если дом был фактически построен в срок, но не сдавался из-за проблем с подключением к сетям по причинам, связанным с бездействием администрации, скорее всего снижение неустойки будет больше, нежели в случае, если застройщик затянул строительно-монтажные работы. Также на практике обычно имеет значение продлевался ли срок, установленый в инвестиционном контракте между застройщиком и администрацией и если продлевался, то по какой причине. Хотя если и продлевался, срок, установленный договором долевого участия остается тем же и данный факт по нашему мнению не может влиять на размер неустойки, тем не менее на практике часто влияет. Многое в этом случае зависит и от положений договора с участником долевого строительства.
Также на взыскание неустойки может повлиять то, в какой суд подается заявление. Не всегда это правило действует, но как правило лучше подавать иск в суд по месту жительства потребителя. В этом случае в суде будет единичный иск к застройщику, и при этом сумма неустойки может быть больше. Тем более что часто в суды не по месту своего нахождения застройщики не посылают своего представителя на заседание, а если представитель даже представит отзыв, но не явится, это для суда может послужить основанием полагать, что застройщик не очень заинтересован в исходе процесса и неустойка снижается меньше. В практике автора был случай, когда один участник долевого строительства подал единичный иск в суд по месту нахождения объекта, а другие по месту нахождения застройщика. В итоге в первом случае было взыскано более 450 000 рублей, а во втором намного меньше в пользу каждого из истцов (было подано несколько исков). Причем во всех случаях Мосгорсуд не нашел оснований для снижения размера неустойки.
Также имеет большое значение какие неудобства причинила задержка срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Более того, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку по договору долевого участия в строительстве только если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Поэтому на последствия нужно обратить особое внимание. Если строящаяся квартира это будущее единственное жилье, гражданин был вынужден снимать квартиру, возникли проблемы с регистрацией, устройством ребенка в садик и т.п., то эти обстоятельства могут быть учтены судом.
Таким образом, можно рекомендовать участникам долевого строительства если существует нарушение срока передачи квартиры или иного объекта долевого строительства подавать иски о взыскании неустойки, но предварительно избрать правильную тактику ведения дела и составить обоснованное исковое заявление. Также нужно учитывать, что помимо неустойки можно также потребовать и взыскания штрафа в размере 50% от присужденной суммы в случае, если была направлена предварительно застройщику грамотно составленная претензия.
Если Вам необходимы услуги по взысканию неустойки по договору долевого участия в строительстве в Москве или в Московской области, то рекомендуем Вам обращаться в коллегию адвокатов “Правовая защита”. Звоните по тел. 8 495 691 38 72, 8 903 125 76 30. Либо Вы можете направить описание своей ситуации с указанием адреса объекта, срока просрочки и застройщика с которым заключен договор и мы сообщим об условиях ведения нами дел по взысканию неустойки по договору долевого участия в строительстве.
Заключил ДДУ с застройщиком. Срок сдачи - 4 квартал 2014 года. Дом был построен в срок, квартира передана по акту под отделку до подписания акта приема-передачи. Однако дом не сдается по причине того, что изначально в инвестконтракте была обязанность администрации подключить к магистральной котельной, а потом оказалось что нет мощностей и застройщик делаем котельную местную. Руководитель застройщика говорит, что не намерен выплачивать неустойки, т.к. дом построен, а задержка не по его вине. Можно ли взыскать неустойку в данном случае?
Можно ли взыскать с застройщика неустойку, если в передаточном акте присутствует фраза о том, что участник долевого строительства никаких претензий к застройщику, в том числе финансовых, не имеет?
В июне 2013 подписали предварительный договор купли-продажи на покупку таунхауса в МО. Оплатили все деньги.
Объект по договору должен был быть готов не позже 12 месяцев после подписания договора. К сожалению, он до сих пор не сдан. Обешаний много, но уже месяца 2 как ничего не происходит на стройке.
В договоре написано, что если постройщик не соблюдает срок сдачи объекта, тогда покупатель вправе расторгать договор и получить все уплаченные средства. Ничего не написано насчет неустойк. Но могу ли я требовать неустойки? Каким образом лучше зашитить свои интересы?
Возможно ли в дальнейшем потребовать неустойку с застройщика. если заселиться в квартиру, дом официально еще не сдан. госкомиссия дом не приняла, в течение 10 дней должны принять решение о сроках на исправление замечаний? В доме уже живет несколько семей?
Скажите, пожалуйста, является ли не подключение дома к постоянной схеме электроснабжения, дословно "Пролонгация периода подключения многоквартирного дома к электроснабжению по постоянной схеме вызвана запретом Центрального Управления Федеральной Службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, наложенному в Разрешении на допуск в эксплуатацию электроустановок по технологической схеме № 3.1.2339-2014, в условиях незавершенности работ по распределительным устройствам ПС «Каскадная», снабжающим мкрн. 10А г. Реутов." форс-мажором и как следствие, основанием для отказа от выплаты неустойки? У Вас на сайте нашла информацио о том, что согласно ст. 401 ГК поскольку застройщик осуществляет предпринимательскую деятельность, невыполнение обязательств его контрагентами и иными лицами не является основанием от освобождения от ответственности, но нет ли каких-либо отклонений в моем случае? Застройщик, уверенно заявляет, что это форс-мажор, могут ли у него быть законные аргументы на этот счет?
В Коллегию адвокатов "Правовая защита" обратился А., который заключил с ООО "Фирма "Гефест-ЛТД" договор долевого участия в строительстве. Согласно условиям договора застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиру в срок не позднее 4 квартала 2012 года.
Н. являлся соинвестором гаражного комплекса в г.Москве. В 2005 году им было внесено по договору 820 000 рублей. Строительная компания взяла на себя обязательство построить и сдать в эксплуатацию гаражный комплекс не позднее 4 квартала 2005 года. Однако строительство затянулось, обязательства так и не были выполнены.
В «Правовую Защиту» обратилась К., заключившая договор долевого строительства жилого дома. На момент обращения дом был построен, но со значительным нарушением срока. К тому же, срок в договоре был указан как ориентировочный. Строительная Компания отказывалась передать квартиру гр-ке К., без подписания акта, в котором было указано, что соинвестор не имеет претензий к застройщику. Адвокат "Правовой защиты" обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки и морального вреда.
Когда планируется снос углового дома Чехова61... 29.10.2017 - Комментарий Ян Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ... 30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна) адвокат Андрей Валерьевич Ребриков Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...
Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела
Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи. Подробнее >>>>
Не секрет, что суды на практике довольно часто снижают размер взыскиваемой неустойки по договору долевого участия, порой существенно. Хотя в последнее время суды все же стали взыскивать неустойку в большем размере, чем это было ранее. По нашей практике суды в последнее время взыскивали неустойку от 200 000 до 500 000 рублей. Причем если ранее неустойка по договору долевого участия в строительстве в Москве взыскивалась часто в меньшем размере, чем в Московской области, в последе время видно изменение этой тенденции. Но в связи с тем, что размер неустойки все же чаще снижается судами, многие участники долевого строительства опасаются подавать исковые заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия, поскольку денежный и временные затраты на процесс могут быть сопоставимыми с суммой, взысканной судом. 
