Признание права собственности на квартиру через суд

Статью подготовил адвокат Артем Александрович Сидоров. 

Записаться на консультацию к адвокату Вы можете по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.

1. Признание права собственности на квартиру через суд. Когда и для чего это необходимо.

В последнее время все чаще возникают ситуации, когда необходимо обратиться в суд за признанием права собственности на квартиру. Застройщики часто затягивают строительство жилых домов и иных объектов недвижимости и сдачу их в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию на практике часто может пройти несколько лет до того момента, когда можно будет оформить право собственности на квартиру. В некоторых случаях оформить право собственности на квартиру кроме как через суд вообще невозможно.

Наиболее распространенной является ситуация, когда дом сдан, есть обмеры БТИ, однако оформление квартир, машиномест, апартаментов в собственность затягивается. Это может происходить по разным причинам. Чаще всего застройщик не может подготовить полный комплект документов, необходимый для оформления права собственности во внесудебном порядке. В частности, может быть не подписан акт о реализации инвестиционного контракта, могут существовать споры между участниками инвестиционного проекта, связанные с наличием задолженности. Наконец, застройщик просто может перестать вести какую-либо деятельность, перевести компанию в регион и тогда оформление каких-либо документов становится невозможным (так было по объектам ГК “Дружба” и в других случаях).

Мы советуем не затягивать с оформлением собственности и если нет четкой гарантии того, что после сдачи дома в эксплуатацию собственность будет оформлена в течение нескольких месяцев, а также если у застройщика существуют финансовые проблемы или ему грозит банкротство, подавать иски о признании права собственности на квартиру, машиноместо, апартаменты.

За последнее время – 2013-2014 годы наметились определенные изменения в судебной практике. Рассмотрим несколько наиболее распространенных на ситуаций.

2. Признание права собственности на долю в виде квартиры. Доля в виде квартиры. Доля в виде десятичной дроби. Признание права собственности на квартиру в незавершенном строительством доме.

Если дом еще не построен и не введен в эксплуатацию, возможно предъявление иска о признании права собственности на долю в виде квартиры, либо о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме.

В последнее время практически во всех случаях если участник строительства подтвердит факт оплаты застройщику денежных средств и строительство ведется на законных основаниях, суды признают право собственности на долю в виде квартиры. Ранее также практиковалось признание права на определенную долю в виде дроби (например 200/10 000 от всего объекта). Однако сейчас суды признают право на долю в виде квартиры даже если объект имеет низкую степень готовности. В нашей практике были дела, в которых признавали право собственности на долю в виде квартиры при степени готовности дома всего в 3% (фактически был только вырыт котлован). При этом только признание права собственности на долю в виде квартиры дает гарантии от того, что в дальнейшем застройщик или конкурсный управляющий при банкротстве застройщика не распорядится правами на квартиру.

При определенным обстоятельствах даже если дом не сдан в эксплуатацию, но есть уже обмеры бти, можно попробовать подать иск о признании права собственности на квартиру, а не на долю в виде квартиры. Практика по таким делам противоречива, но у нас есть решения по ряду дел, в которых суды признавали право собственности именно на квартиру, без указания на то, что она расположена в незавершенном строительством жилом доме. Тут все индивидуально и необходимо вырабатывать стратегию ведения конкретного дела.

3. Договор долевого участия в строительстве и признание права собственности. Возможен ли отказ в удовлетворении иска?

Практически все юристы признают, что при заключении договора долевого участия в строительстве права гражданина, инвестирующего в строительство жилья, защищены наилучшим образом по сравнению со случаями, когда заключаются иные договоры (предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор и т.п.).

Однако при признании права собственности на квартиру или долю в виде квартиры за лицами, заключившими договор долевого участия в строительстве, могут возникать определенные проблемы. Например, в практике автора был случай, когда городской суд отказал в признании права собственности на квартиру по договору долевого участия. Впоследствии это решение было оставлено без изменения судом апелляционной инстанции и только Президиум Московского областного суда отменил решение и определение и было в итоге вынесено положительное решение.

Сейчас практика по искам о признании права собственности на долю в виде квартиры в случае заключения ДДУ в основном положительная, но еще до конца не сформировалась. При отказе в иске суды исходят из того, что до передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства объект находится в распоряжении застройщика и обременен только правом залога, что не позволяет признать право собственности. Однако в нашей практике уже довольно много положительных примеров, когда такие иски удовлетворялись.

4. Взыскание неустойки одновременно с признание права собственности на квартиру, машиноместо, апартаменты.

Одновременно с требованиями о признании права собственности могут быть заявлены и требования о взыскании неустойки. Однако на практике это делать обычно не рекомендуется, чтобы не создавать заинтересованности застройщика в отказе в иске. Лучше сначала заявить исковые требования о признании права собственности, получить вступившее в законную силу решение, и только потом подать отдельный иск о взыскании неустойки по договору долевого участия, иному договору.

Также можно заявить требования о зачете суммы неустойки в счет суммы, подлежащей доплате застройщику по результатам обмеров БТИ или по иным основаниям. В последнее время практика по таким делам положительная, в том числе и у нас. Хотя окончательно она не сформировалась, в связи с чем рекомендуется привлекать к участию в деле адвоката/

5. Банкротство застройщика и признание права собственности. Возможно ли в суде общей юрисдикции?

Подробно со статьей о том, как признать право собственности при банкротстве застройщика Вы можете ознакомиться здесь.

Отметим лишь, что сейчас возникла проблема с принятием судами общей юрисдикции заявлений в случае, если в отношении застройщика введена процедура банкротства, но при этом не применены положения параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности” (банкротстве)”. В случае, если суд отказывается принимать заявление или прекращает производство по ранее начатому делу, есть смысл обжаловать определения суда в суд апелляционной инстанции. У нас есть положительная практика по данному вопросу.

Также иногда возможно подать иск в суд общей юрисдикции и при наличии процедуры банкротства застройщика. У нас есть уже более 10 положительных решений.

6. Апартаменты и признание права собственности. Возможно ли признать право собственности на апартаменты.

В последнее время все чаще обращаются граждане и организации, которым необходимо признание права собственности на т.н. апартаменты. Нужно знать, что в законодательстве такого вида недвижимости не предусмотрено, поэтому речь может идти о признании права собственности на нежилые помещения или на доли в виде нежилых помещений.

Результаты по делам о признании права собственности:

Признание права собственности на квартиру

Признание права собственности на основании предварительного договора купли-продажи на квартиру и нежилые помещения в не сданном в эксплуатацию доме

Признание права собственности на долю в виде квартиры в объекте незавершенного строительства

Признание права собственности на машиноместа в процессе банкротства застройщика

 Услуги по признанию права собственности на квартиру, апартаменты, машиноместо, через суд. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30. Признание права собственности на долю в виде квартиры, машиноместа, апартаментов.

Адвокат Сидоров Артем Александрович

 Метки: признание права собственности на квартиру через суд

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!