Установление сервитута в практике судов города Москвы

Если Вам необходимы услуги по ведению дел в суде об установлении сервитута, рекомендуем записаться на консультацию к автору статьи – адвокату Юрию Вячеславовичу Полякову, имеющему большой опыт ведения дел как в арбитражных судах, так и в районных судах города Москвы и судах Московской области по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07.

Сервитутом является право ограниченного пользования чужим земельным участком (как правило, соседним, а в ряде случае и другим участком). Сервитутом могут быть обременены не только земельные участки, но и иное недвижимое имущество (здания, сооружения и пр.) в случае необходимости их ограниченного использования и невозможности осуществления прав основного собственника иначе, чем путём обременения недвижимой вещи.

Сервитут является разновидностью вещных прав на имущество, в связи с чем подлежит государственной регистрации в органах Росреестра (ст.131, 216 ГК РФ).

Требовать установления сервитута вправе собственник земельного участка, а также собственник другого недвижимого имущества с целью прохода, проезда через соседний земельный участок (здание, помещение) или реализации иных нужд такого лица, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (обеспечение свободного доступа к водному объекту общего пользования, проведение дренажных работ на земельном участке, прогон сельскохозяйственных животных через земельный участок и пр.). Право на предоставление сервитута имеет также владелец земельного участка, не являющийся собственником, то есть лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Существует два способа установления сервитута: по соглашению с собственником участка (здания, помещения) или на основании решения суда, если соглашение не достигнуто. Так как условием установления сервитута по решению суда в законе указано не достижения соглашения со второй стороной, то представляется необходимым до обращения в суд с иском соблюсти претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора, то есть направить письменное предложение об установлении сервитута с указанием всех его существенных условий (площадь, вид и время использования, предложение по оплате и пр.) и назначить срок для рассмотрения такого требования и заключения соглашения. Следует помнить, что собственник обремененного участка (здания, помещения) вправе требовать соразмерную плату за пользование его вещью, размер которой устанавливается соглашением сторон или по решению суда. По ряду рассмотренных дел отсутствие со стороны истца предложений о размере оплаты за сервитут, не направление такого предложения и отсутствие расчета обоснованности стоимости влекли проигрыш дела об установлении сервитута (отказ суда в иске).

Переход права на обремененный участок (его продажа, дарение, отчуждение иным образом) не прекращает ранее установленный сервитут, то есть сервитут следует судьбе земельного участка. Кроме того, закон запрещает передавать данное право ограниченного пользования лицам, которые не являются собственниками имущества, в интересах которого установлен сервитут.

После достижения целей, ради которых был установлен сервитут, а также при невозможности использования обремененного участка в соответствии с целевым назначением в результате установления сервитута, собственник обременённого участка (здания, помещения) вправе требовать прекращения сервитута (путём расторжения договора или в судебном порядке).

В судебной практике наиболее распространены споры об установлении и прекращении частного сервитута (то есть сервитута в пользу физических или юридических лиц), а также об установлении платы за пользованием земельным участком.

При предъявлении требования об установлении сервитута истец должен доказать невозможность использовать принадлежащую ему недвижимость без установления ограничения пользования земельным участком ответчика, кроме того осуществление сервитута пользователем должно быть наименее обременительным для земельного участка (здания, помещения) собственника, в отношении которого он установлен. Судебная практика исходит из того, что установление сервитута возможно лишь в том случае, когда отсутствует иная разумная, справедливая и целесообразная возможность обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости истца.

По одному из дел, рассмотренных Московским городским судом, истец требовал в судебном порядке установление сервитута в отношение двух соседних участков с целью проезда любым видом транспорта. В иске было отказано в связи с тем, что въезд-выезд на автодорогу с земельного участка истца администрацией городского округа не согласовывался. Кроме того, судом была назначена землеустроительная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о том, имеется ли доступ истца на свой земельный участок минуя земельные участки ответчика, в случае, если доступ не имеется, какие есть варианты доступа на земельный участок истца с учетом существующих инженерных систем и коммуникаций. При проведении экспертизы был проведен осмотр земельных участков с применением специальных средств: тахеометра, спутникового геодезического двухчастотного приемника, лазерного дальномера, фотоаппарата. Экспертами было предложено несколько вариантов доступа истца на его земельный участок с указанием необходимых координат поворотных точек: со стороны шоссе через участок неразграниченной государственной собственности и со стороны улицы по обустроенному асфальтированному проезду, который существует. Под доступом была разъяснена возможность прохода как пешехода, но и проезд любого транспорта. Таким образом, в ходе рассмотрения дела было установлено, что оба предложенных экспертами варианта доступа на земельный участок исключают проезд на земельный участок истца через земельный участок ответчика.

По другому рассмотренному делу истец ссылался на наличие в собственности земельного участка с построенным на нем жилым домом, к участку имеется только проход, а проезд отсутствует, в связи с чем истец лишен возможности использовать принадлежащее ему имущество в соответствии с его назначением, поскольку проезд, к принадлежащему ему недвижимому имуществу - земельному участку и жилому дому, возможен только между земельными участками, принадлежащими ответчикам. Ответчики заключить соглашение о порядке ограниченного пользования принадлежащими им земельными участками отказались. Суд вынес решение об отказе в установлении частного сервитута в связи с тем, что хотя проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограничения вещного права, необходимо установить имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к установлению сервитута. Судом было установлено, что на момент приобретения земельного участка истец доподлинно знал все характеристики участка, в том числе то обстоятельство, что земельный участок, расположен в дальней части общего земельного участка, из которого был выделен приобретаемый земельный участок, что он не имеет подъезда, а имеет только подход. В связи с этим суд пришел к выводу, что истец не доказал невозможности использовании своего земельного участка без установления испрашиваемого сервитута, оснований для установления сервитута в виде проезда через соседние участки, а также не предоставил расчет платы за пользование земельными участками ответчиков и доказательства направления в адрес ответчиков предложений по установлению сервитута с определением соразмерной платы за пользование земельным участком.

В качестве примера можно также привести одно из дел об установлении сервитута в отношение здания, что встречается значительно реже, чем споры об установлении сервитута в отношение земельного участка.

Истец и ответчик являлись собственниками нежилых помещений, расположенных на одном этаже высотного здания. При обращении в суд истец ссылался, что проход в помещение, принадлежащее истцу, возможен только через помещение, принадлежащее ответчику. Отказывая в иске, суд указал, что установление сервитута возможно лишь в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Было учтено, что истец не представил доказательств невозможности обеспечения доступа в помещение без установления сервитута по представленному варианту. Также судом было установлено, что в помещение истца имеется проход по лестнице, которая выходит в часть комнаты ответчика и лифтам, выходящим в комнату, принадлежащую ответчикам, однако требования об установлении сервитута именно по данному варианту прохода истцом не предъявлялось. Таким образом, заявленный истцом вариант установления сервитута не является единственным способом обеспечения доступа в помещение истца.

Кроме того, суд указал, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ: собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения).

По другому рассмотренному делу истец просил установить сервитут на основании того, что он является собственником нежилого помещения и машино-места на 1 этаже здания, а собственником другого машино-места на том же этаже является ответчик, при этом согласно заключению специалиста припарковать или выгнать автомобиль с парковочного машино-места истца, в случае если парковочное место ответчика занято другим автомобилем, невозможно. При рассмотрении дела было установлено, что ответчик препятствовала истцу в пользовании машино-местом в течение определенного периода, в связи с чем с ответчика были взысканы расходы истца на содержание машино-места, однако в установлении сервитута было отказано, так как истец, приобретая в собственность машино-место, должен был знать место его расположения, а соглашение о порядке установлении сервитута, в том числе, и об установлении размера платы за ограниченное право пользования имуществом ответчика, в добровольном порядке между сторонами достигнуто не было. Кроме того на момент рассмотрения дела ответчик продал машино-место, в связи с чем перестал являться надлежащей стороной в споре.

Таким образом, в целом судебная практика по делам об установлении сервитута свидетельствует о том, что неполная подготовка дела стороной, неправильное определение ответчика, заявление не точных требований приводят к вынесению решению об отказе в установлении сервитута несмотря на то, что фактически такое право у истца имеется. Это связано с тем, что суд не уполномочен исправлять недостатки искового заявления, а тактика по делу определяется только стороной. По этой причине до обращения в суд с требованием об установлении сервитута рекомендуется в обязательном порядке направить письменное требование об установлении сервитута второй стороне с указанием размера платы за ограничение права и ее расчет, а также получить консультацию адвоката во избежание неблагоприятного исхода по своему делу.


Адвокат коллегии адвокатов «Правовая защита»

кандидат юридических наук Юрий Вячеславович Поляков

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!