Банкротство СУ-155 началось. Что делать, чтобы не потерять права на квартиру или нежилое помещение. Как быть, если договор заключен с ЖСК

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 марта 2016 года в отношении АО "Строительное управление №155" введена процедура банкротства - наблюдение. 

При этом в прессе и на форумах участников строительства комментарии можно встретить самые разные, начиная от тех, в которых людей убеждают в том, что СУ-155 крупнейший застройщик в стране и точно все построит, пусть и с нарушением сроков, также приводят в качестве аргумента то, что назначен сонатор группы СУ-155 - банк "Российский капитал", и кончая теми, в которых людей пугают тем, что поскольку процедура банкротства уже введена, дома дольщиков вот-вот будут продавать с торгов и нужно срочно бежать в арбитражный суд и подавать заявление о включении требований в реестр требований кредиторов.

 Какова же ситуация с банкротством АО "СУ-155" и что делать дольщикам? У компаний, входящих в группу СУ-155, уже давно возникли серьезные проблемы. Строительство многих объектов приостановлено, возбуждено более 1000 исполнительных производств на сумму более 4 миллиардов рублей. При этом разработан  план по санации СУ-155, назначе санатор, который четко заявил еще в феврале, что достройка объектов возможна только с использованием механизма банкроства АО "СУ-155".

Какова же действительная ситуация с банкротством АО “СУ-155” и что делать тем соинвесторам, у которых заключены договоры с одной из компаний группы СУ-155?

Необходимо выделить несколько ситуаций, в каждой из которых можно использовать различные методы защиты.

1. Дом, в котором располагается квартира, являющаяся предметом договора с СУ-155 построен и введен в эксплуатацию

2. Дом не построен, но имеется разрешительная документация на строительство и ход строительства позволяет все же надеяться на получение квартиры

3. Дом, в строительство которого вложены денежные средства, так и не начали строить, разрешение на строительство не было выдано

4. Отдельно необходимо выделить случаи заключения договоров не непосредственно с ЗАО “СУ-155” или другим застройщиком, а со связанным с СУ-155 “фиктивным” ЖСК, таким как ЖСК “Западный”, ЖСК “Радуга” и другими.

5. Что делать тем соинвесторам, у которых заключены договоры, в соответствии с которыми подлежат передаче нежилые помещения.

Сначала рассмотрим ситуацию с банкротством АО “СУ-155”, а затем уже дадим рекомендации по каждой из рассматриваемых ситуаций.

Прежде всего, необходимо отметить, что процедуры банкротства (процедуры наблюдения) уже введены почти во всех компаниях группы СУ-155, в основной компании группы – АО “Строительное управление №155” (АО “СУ-155”), ЗАО “Группа компаний СУ-155”, Коммандитном товариществе "СУ-155 и Компания", ЗАО "МОИСК" и других. 

Так что делать соинвесторам, которые вложили свои денежные средства и боятся их потерять?

Основной совет – если есть более-менее реальная вероятность того, что дом рано или поздно построят (есть все разрешительные документы, частично объект построен и т.п.), лучше договор не расторгать, а предпринять меры к получению прав на недвижимость.

Тем более что сейчас санатором СУ-155 назначен АКБ "Российский Капитал", выделены денежные средства на достройку и есть все основания полагать, что подавляющее большинство домов СУ-155 будут достроены.

 По опыту автора, если дом возводится на законных основаниях рано или поздно  дольщики, не расторгшие договоры свои квартиры как правило получали, хотя были и исключения. При этом даже при наличии процедуры банкротства СУ-155 можно заявить требования о передаче жилых помещений, которые впоследствии можно будет в самов плохом случае конвертировать в денежные, а обратное невозможно. Взыскать же денежные средства с СУ-155 через процедуру банкротства малореально. 

Далее рассмотрим несколько вариантов поведения в зависимости от ситуации:

1. Дом, в котором располагается квартира, являющаяся предметом договора с СУ-155 построен и введен в эксплуатацию, но СУ-155 или другая компания группы затягивает оформление квартиры или нежилого помещения в собственность.

В рассматриваемом случае, если компания, с которой заключен договор, находится в процедуре банкротства, необходимо подавать заявление о признании права собственности. Это возможно во-первых если есть акт приема-передачи квартиры, а во-вторых в некоторых случаях если есть уже решения суда общей юрисдикции о признании права собственности на квартиры в том же доме. В последнем случае можно ссылаться на положительную практику Верховного суда по делам данной категории, т.к. прямо в законе не предусмотрено такое основание для признания права собственности. 

Кроме того, именно в деле о банкротстве АО "СУ-155" сложилась положительная практика признания права собственности на квартиры и судья Торосян признает право собственности практически во всех случаях, если дом введен в эксплуатацию, подтверждаена оплата и представители арбитражного управляющего не возражают против признания права. Имеется, в том числе у нас, большая положительная практика признания права собственности на объекты в Долгопрудном (пр-т Ракетостроителей), Красногорске (Красногорский бульвар),  в Москве (Нагатинская набережная д. 10, 14, ул. Новинки и др,)

Также если договор заключен не непосредственно с АО "СУ-155", а с ЖСК или посредником, то можно начать с подачи иска только к ЖСК в суд общей юрисдикции о признании права собственности . Положительная практика по таким делам есть, но даже если суд не согласится с аргументами истца, всегда остается запасной вариант - подача заявления в арбитражный суд. Есть положительная практика признания права собственности через Домодедовский городской суд по искам к ЖСК "Подмосковье" и другим ЖСК. 

Мы уже более 10 лет занимаемся оформлением права собственности на квартиры в домах, построенных СУ-155 и знаем все нюансы данной процедуры.

2. Дом не построен, но имеется разрешительная документация на строительство и ход строительства позволяет все же надеяться на получение квартиры.

В этом случае можно также подать заявление о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов или заявление в арбитражный суд о признании права собственности на долю в виде квартиры в случае, если есть удовлетворенные иски по тому же дому.  При удовлетворении заявления у  Вас будет уже не просто право требования к СУ-155, а право на долю в объекте. При этом даже если процедура банкротства пойдет по самому плохому варианту, при наличии решения о признании права собственности на долю в виде квартиры права на квартиру арбитражный управляющий не сможет реализовать с торгов. Для определения необходимости и возможности проведения такого дела лучше предварительно проконсультироваться с адвокатом.

3. Дом, в строительство которого вложены денежные средства, так и не начали строить, разрешение на строительство не было выдано и надеяться на то, что строительство начнется в ближайшее время, малореально.

В этом случае также можно подать заяление о включении требований в реестр требований кредиторов. Но нужно понимать, что получить денежные средства будет очень и очень сложно через процедуру банкротства, поэтому все равно сначала нужно пытаться подать заявление о включении требований в рееср требований о передаче жилых помещений.

4. В случае заключения договоров не непосредственно с ЗАО “СУ-155” или другим застройщиком, а со связанным с СУ-155 “фиктивным” ЖСК, таким как ЖСК “Западный”, ЖСК “Радуга” и другими необходимо иметь в виду, что как правило денежные средства на таких ЖСК не задерживаются, а сразу же перечисляются застройщику. Но с другой стороны пока непосредственно на ЖСК нет такой большой финансовой нагрузки и задолженности как на АО “СУ-155”, в связи с чем шансы получить денежные средства все же есть. При этом не так давно суды стали признавать “фиктивность” схемы ЖСК, говоря о том, что в действительности имело место инвестирование средств в строительство гражданином как потребителем. В практике автора были решения Гагаринского районного суда города Москвы, в частности по искам к ЖСК “Западный”.

Кроме того, в последнее время мы ведем довольно много дел по искам к ЖСК о признании права собственности на квартиру и на долю в виде квартиры.

Что касается обращения лиц, заключивших договоры с ЖСК, с заявлениям в арбитражный суд о включении требований о передаче жилых помещений непосредственно в реестр требований АО "СУ-155", то суд включает такие требования непосредственно в реестр требований АО "СУ-155"

5. Что делать тем, у котго заключены договоры, предусматривающие передачу нежилых помещений?

Нужно сказать, что ситуация для таких соинвесторов самая сложная. Дело в том, что не предусматривается отдельный реестр передачи нежилых помещений и в общем случае возможно только обращение в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов денежных требований. Хотя в некоторых случаях возможность признания права осбственности сохраняется. Для определения такой возможности нужно изучать документы.

Резюмирую все вышесказанное можно порекомендовать не поддаваться панике. Банкротство не означает потери прав на квартиры и вероятность их получить все же довольно большая.  Необходимо спокойно проанализировать ситуацию. Понять, насколько вероятно что дом, в котором расположена квартира или нежилое помещение, будет построен и готовы ли Вы долго ждать и в зависимости от сделанного вывода принять соответствующее решение.

Мы вот уже более 10 лет вели и ведем в судах города Москвы, судах Московской области, а также в Арбитражном суде города Москвы дела по исками и заявлениям к АО “СУ-155” и связанным с ней компаниям, а также в последнее время ведем много дел по искам к связанным с АО “СУ-155” ЖСК. Также мы готовим документы и представляем интересы соинвесторов в процедуре банкротства АО "СУ-155"

Вы можете записаться на консультацию к автору статьи адвокату Артему Александровичу Сидорову или другим адвокатам коллегии “Правовая защита” по телефонам: 8 495 691 38 72, 8 903 125 76 30, 8 495 787 75 07.

 Метки: банкротство застройщика проблемы СУ-155

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!