Узаконение перепланировки (переоборудования) нежилых помещений в судебном порядке

Нередко в ходе эксплуатации объектов коммерческой недвижимости перед владельцами встает проблема изменения характеристик такого объекта. Так, в практике адвокатов нашей Коллегии имеются обращения нескольких коммерческих банков по поводу узаконения переоборудования подвала в банковское хранилище. Кроме того, значительное число подобных объектов являются встроенными в жилые дома либо были выстроены еще в советские годы и для современного арендного бизнеса юридически не приспособлены. Указанные обстоятельства вынуждают девелоперов проводить в таких объектах если уж не реконструкцию, то капитальный ремонт. Убрать либо передвинуть стены, снести несущие конструкции, освоить подвальные или чердачные пространства – все это требует не только проведения строительных работ, но и соответствующего юридического оформления (разрешительная документация, ввод в эксплуатацию и т.п.).

Каков же путь к заветному увеличению используемой площади? В настоящее время понятия "перепланировка" и "переустройство", связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. В отличие от ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, где раскрывается содержание термина «реконструкция», Жилищный кодекс РФ в статье 25 выделяет работы по перепланировке или реконструкции, понимая под ними переустройство жилого помещения, представляющего собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; в любом случае перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Проведение работ по перепланировке и реконструкции не освобождает собственников от оформления проектной, разрешительной документации, согласования их по различным инстанциям. Иными словами, необходимо разработать проект, согласовать его с различными административными учреждениями, получить разрешение на перепланировку/переоборудование, провести работы, получить акт о завершенном строительстве. На финише – внесение изменений в кадастровый паспорт и свидетельство о государственной регистрации права.

Однако после проведения строительных работ девелопера может ожидать неприятный сюрприз. Ему могут отказать в выдаче акта завершения строительства, мотивируя это тем, что в законодательстве отсутствует регламент согласования перепланировки или переоборудования нежилых помещений. Так, в схожей ситуации администрация одного из городских муниципальных образований Московской области указала, что в Российской Федерации в отношении нежилых помещений можно осуществлять только требования, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ, а в связи с тем, что в Градостроительном кодексе РФ отсутствует такое определение как «перепланировка нежилого помещения», у нее (администрации) на сегодняшний день нет нормативных правовых актов, которыми необходимо руководствоваться для контроля производимых перепланировок (переустройств) в нежилых помещениях, если таковые работы не являются реконструкцией объекта капитального строительства. К слову сказать, такую позицию можно встретить и при отказе в рассмотрении заявления о переоборудовании или перепланировке. Следовательно, перед девелопером встает вопрос: идти по пути реконструкции, что предполагает повышенные затраты и большие усилия на реализацию проекта, или рисковать отказом в согласовании с перспективой претензий по поводу самовольных строительных работ, штрафами, невозможностью внесений изменений в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
 

К счастью из данной ситуации есть выход и без вынужденного выполнения работ по реконструкции. Речь идет об обращении в суд с иском о сохранении нежилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии. В гл. 4 Жилищного кодекса РФ («Переустройство и перепланировка жилого помещения»), указано, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п.4 ст. 29 ЖК РФ).

Возникает справедливый вопрос: какое отношение к рассматриваемой ситуации имеют нормы Жилищного кодекса, если речь идет о перепланировке (переустройстве) нежилого помещения?

Выше мной уже было указано, что в Российской Федерации отсутствует законодательство, регулирующее последствия самовольной перепланировки или переоборудования нежилых помещений. Следовательно применению подлежат общие положения гражданского права. Вместе с тем, статья 6 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Более того в определении ВАС-3999/14 от 10.04.2014г. Верховный суд РФ допустил применение по аналогии положений о сохранении квартир в перепланированном (переоборудованном) виде к нежилым помещениям.

Таким образом, на основании ст. 6 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ возможно и целесообразно заявлять в суд иск о сохранении нежилого помещения в перепланированном (переоборудованном) виде.

Стоит отметить, что в рамках рассмотрения подобных дел необходимо доказать отсутствие нарушений прав третьих лиц, отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Для этого необходимо еще до суда привлечь строительного эксперта в целях подготовки заключения по техническому обследованию перепланированного (переоборудованного) помещения. При этом юридическую грамотность (предусмотрительность) необходимо проявить уже на этапе постановки перед экспертом самих вопросов; в противном случае результаты экспертного заключения не дадут положительного эффекта, а сам иск может быть оставлен без удовлетворения. Чаще всего вопросы касаются следующего: являются ли выполненные работы реконструкцией/перепланировкой или переоборудованием, допущены ли нарушения строительных/санитарных норм и правил при выполнении работ. Ни в коем случае нельзя ставить перед экспертом вопросы правового характера, поскольку он не компетентен давать на них ответы.

В целях усиления доказательственной базы по делу и сокращения сроков его рассмотрения эффективно назначать строительную экспертизу на основании постановления нотариуса в порядке статей 102,103 Основ законодательства о нотариате. В таком случае при последующем рассмотрении иска в суде шансы на назначение судебной экспертизы будут минимизированы, а дело будет рассмотрено сравнительно быстро и с прогнозируемым результатом (основанном на судебной практике). К сожалению далеко не все нотариусы занимаются обеспечением доказательств, а те, кто готов принять заявление об обеспечении доказательств, не всегда знают какие постановления о назначении экспертизы необходимо выносить. Поэтому целесообразно обращаться к нотариусам, которые уже имели опыт в сфере подобного обеспечения доказательств.

Подводя итог изложенного, если Вы столкнулись с необходимостью правового оформления результата работ по перепланировке или переоборудованию коммерческой недвижимости, и не видите перспектив оперативного согласования проведенной вами реконструкции, совестные усилия юриста и судебного эксперта, специализирующихся по вопросам обозначенной сферы, могут помочь вам добиться результата в судебном порядке.


Алексей Голованов, адвокат коллегии адвокатов «Правовая защита».

Коллегия адвокатов "Правовая защита" предлагает услуги по согласованию перепланировки жилых и нежилых помещений. Сложные случаи. Тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07, 8 495 782 76 77.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!