Приватизация квартир и комнат в домах бывших общежитий. Судебная практика

Оформление договора социального найма и приватизация квартир, комнат в домах бывших общежитий

Как проверить принадлежность жилого помещения к общежитию, как добиться заключения договора социального найма и приватизации квартиры в бывшем общежитии? Данная статья призвана ответить на указанные вопросы.

До настоящего времени вопросы правового статуса бывших общежитий, особенно расположенных в г.Москве, остаются не урегулированными, что порождает множество сложных и спорных ситуаций.

В советское время было построено большое количество жилых домов, специально предназначавшихся под общежития, жилые помещения в которых предоставлялись работникам, служащим и учащимся предприятий и учреждений. После приватизации предприятий путем акционирования вместо государственных предприятий и учреждений были образованы различного рода юридические лица (акционерные общества, ООО), при этом не во всех случаях жилой фонд бывших советских предприятий и учреждений был передан в ведение органов местного самоуправления. Очень часто жилой фонд в ведение органов местного самоуправления не передавался и остался числиться на балансе правопреемников бывших советских предприятий и учреждений, а также оформлялся ими в собственность и продавался. Одновременно встречается большое количество дел, в которых, после приватизации предприятий, гражданам, проживающий в коммунальных квартирах или домах коридорной системы, освободившиеся комнаты предоставлялись на основании различного рода писем, ходатайств правопреемников, местных управ, РЭУ, жилищных комиссий без выдачи ордеров. Возникает закономерный вопрос порождает ли право пользования на условиях социального найма такое "предоставление" жилого помещения, когда надлежащий распорядительный документ (ордер) не оформлялся по вине жилищных органов, а граждане длительное время пользуется такими жилыми помещения, оплачивают их по расценкам для социального найма, никто не оспаривает право пользования граждан в течение 10-20 лет, а в жилищных документах (лицевых счетах, ЕЖД) указываются письма и решения предприятий и управ, которые сами по себе не являются ордерами.

В первую очередь, при изучении вопросов, связанных с общежитиями, необходимо проверить факт предоставления жилого помещения именно в качестве общежития. Отнесение жилого дома к общежитию, фактическое нахождение в доме общежития, наличие вывесок, наименований в лицевых счетах и пр. косвенные данные сами по себе не свидетельствуют о предоставлении жилого помещения именно в качестве общежития. При этом играет роль время предоставления квартиры (комнаты), которые указываются в лицевом счете (ссылка на дату выдачи ордера), в ордере и в реквизитах решения администрации или исполнительного комитета местного Совета, которые указываются в ордере. В случае неясности (утеря ордера, в ордере отсутствует указание на предоставление жилой площади в общежитии) необходимо запрашивать в архиве местной администрации или ином архивном учреждении, куда передан фонд исполкома за соответствующий период, архивную копию решения исполнительного комитета (в Москве - Главное архивное управление г.Москвы).

Далее, если ордер на право занятие жилой площади выдан в период 1967-1988 гг., то порядок его выдачи регулировался Постановлением СМ РСФСР №229 от 30.03.1967, которым утверждалось Примерное положение общежитиях.

Согласно п.2 Примерного положения 1967 г. жилая площадь в общежитии предоставлялась рабочим, служащим, студентам и учащимся по совместному решению: 1) администрации, 2) фабричного, заводского, местного комитета профсоюза и 3) комитета комсомола предприятия, организации, учреждения или учебного заведения. На основании принятого совместного решения администрацией выдавался ордер на занятие жилой площади в общежитии. Таким образом, в период 1967-1988 гг. ордера на занятие площади в общежитии выдавались не местными исполнительными комитетами, а администрациями предприятий и учреждений, исполнительный комитет выдавал ордер только в случае, если сам являлся учреждением, предоставляющим жилую площадь своему рабочему или служащему. При утере ордера, что часто встречается в практике, необходимо проверять архив самого предприятия и учреждения, если он сохранился, а также архив местного исполнительного комитета. В случае, если ордер и совместное решение отсутствуют или из их содержания не следует, что жилое помещение предоставлялось именно в качестве общежития, отнесение жилого помещения к общежитию не является установленным, несмотря на наличие в ЕЖД, лицевом счете сведений о том, что квартира (комната) являются общежитием, такие сведения подлежат исключению из жилищных документов по заявлению жильца как внесенные без достаточных оснований.

В период с 1988 г. действует Примерное положение об общежитиях, утвержденное Постановлением СМ РСФСР от 11.08.1988 №328, данное Положение формально не отменено и продолжает действовать с 01.03.2005 в части, не противоречащей ЖК РФ.

Так как с 01.03.2005 жилищным законодательством урегулированы вопросы предоставления жилых помещений, данное Положение может быть использовано лишь в качестве акта, который закрепляет признаки общежития как жилого помещения с особым статусом и специальным целевым назначением.

В 1988 г. было введено требование о регистрации жилого дома в качестве общежития в местном исполнительном комитете (пункт 4 Положения), общежитие обязано было получить соответствующее регистрационное удостоверение (пункт 6 Положения). Согласно п.10 Положения жилая площадь в общежитии предоставлялась

рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению: 1) администрации, 2) профсоюзного комитета и 3) комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения.

На основании принятого решения администрацией выдавался ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. Ордер подлежал сдаче администрации общежития. Таким образом, правомочия по выдаче ордера с 1988 г. также сохранились за администрациями, однако довольно часто ордер оформлялся через исполнительный комитет местного Совета в случае подчинения ему предприятия (учреждения). Например, при предоставлении жилого помещения работникам ЖКХ в трудовой книжке работника имеется запись о работе в Жилпромхозе, но ордер выдан исполнительным комитетом, так как Жилпромхоз действовал в порядке подчинения местной администрации.

Соответственно, при проверке статуса жилого помещения возможны ситуации, когда у граждан имеется ордер и (или) решение администрации (исполнительного комитета) с данными о предоставлении жилого помещения в общежитии и без таких данных.

Если данные о предоставлении жилого помещения в общежитии:

- отсутствуют в обоих документах (ордере и решении),

- ордер выдан на занятие площади в общежитии, но в решении на это не указано,

- в ордере и в решении указано на занятие площади в общежитии, но само решение вынесено в нарушение установленного Положением порядка (не является совместным решением администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола, а оформлено лишь от имени исполнительного комитета или не имеет ссылки на совместное решение (если ссылка имеется, то такое совместное, предшествующее решение также нужно запрашивать и изучать до подачи документов в суд),

то принадлежность жилого помещения к категории общежития не является установленной, так как в таком качестве жилье не предоставлялось, даже если на дом выдано регистрационной удостоверение как на дом- общежитие и имеются данные о регистрации общежития в архиве местной администрации.

Отсюда вытекают важные следствия: установленные законодательством ограничения, в первую очередь на приватизацию жилой площади, на такое жилое помещение не распространяются. В данной ситуации можно говорить. что жилое помещение имеет статус помещения социального использования и оформлению подлежит договор социального найма. Однако данная точка зрения в судебной практике не является бесспорной, так как возникновение отношений по социальному найму связано с фактом передачи жилого помещения муниципалитету и обстоятельствами приватизации жилого фонда (если такая приватизация и последующее отчуждение имели место). Из положительных примеров можно привести постановление Президиума Московского городского суда от 12 апреля 2013 г. (№44г-23), из которого следует, что в случае отсутствия доказательств отнесения жилого помещения к общежитию и соответствующего ордера помещение утрачивает статус общежития даже если ДГИ (ДЖП) г.Москвы не оформлено решение об исключении жилья из состава специализированного жилого фонда, а за гражданами сохраняется право на приватизацию жилого помещения. Данное решение имеет большое значение, так как оформление решения об исключении жилья из состава специализированного фонда находится в полном ведении ДГИ (ДЖП) г.Москвы, обязать данное учреждение оформить такое решение невозможно, а без подобного оформления ДГИ (ДЖП) отказывает в оформлении договора социального найма и приватизации жилой площади.

Согласно статье 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Важно отметить, что в данной статье речь идет не о факте регистрации муниципалитетом права собственности, а именно о факте передачи жилого помещения (жилого дома).

Соответственно, если имеются данные о передаче жилого дома или жилого помещения в ведение муниципалитета, то такое помещение утрачивает статус общежития и граждане вправе требовать заключения с ними договора социального найма и приватизации (если для этого нет иных препятствий).

Однако не все жилые дома, являющиеся бывшими общежитиями, переданы в ведение муниципалитетов, часто встречаются случаи, когда по каким-либо причинам такая передача не происходит, что дает основание местным органам власти отказывать в оформлении договоров социального найма и приватизации жилых помещений.

В этом случае необходимо собрать и изучить документы о судьбе жилого фонда бывшего предприятия (учреждения) - что стало с таким предприятием? были ли оно приватизировано и когда? вошел ли жилой фонд в состав предприятия при приватизации (план приватизации)? на чьем балансе числится жилой дом? совершались ли сделки с жилым домом (жилыми помещениями) после акционирования предприятия?

В случае приватизации предприятия жилой фонд подлежал передаче муниципалитету и жилищные права граждан на приватизацию таких помещения, даже в случае отсутствия у них договора социального найма, сохраняются.

Так, согласно статье 18 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с 23 декабря 1992 года Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежал приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Федеральным законом от 23 декабря 1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (вступил в силу 10 января 1993 г.) в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" устанавливался запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, установлена и в статье 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФот 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

В случае, когда при приватизации предприятия жилой фонд передан правопреемнику в нарушение требований законодательства, возможно в судебном порядке признать передачу здания общежития в состав имущества правопреемника незаконной и оспорить заключенные сделки. Если в ходе рассмотрения дела будет заявлено о применении исковой давности, возможен отказ в признании сделок недействительными по истечению срока исковой давности с одновременным признание незаконности осуществленной ранее передачи жилого помещения, возможно также соединение с указанными требованиями требований о признании права пользования, признании права на приватизацию, признании права собственности в порядке приватизации.

В одном из решений Президиума Московского городского суда было разъяснено, что в случае утраты жилым домом статуса общежития не могут быть ограничены жилищные права граждан в качестве нанимателей жилого помещения даже в случае заключения ими договора аренды в ДГИ (ДЖП) г.Москвы и при отсутствии регистрации г.Москвой права собственности на жилое помещение (постановление от 11 ноября 2011 г. №44г-216).

Право на приватизацию жилого помещения сохраняется и в случае перехода общежития в частную собственность, подобное дело рассматривалось Верховным Судом РФ (определение от 29 апреля 2014 г. №14-КГ14-4). В целом, Верховный Суд РФ придерживается расширительного толкования положений статьи 7 Вводного закона, если буквально данная статья касается случаев передачи жилья от бывших предприятий (учреждений) в ведение органов местного самоуправления, то Верховный Суд РФ признает за гражданами права социального найма жилья, которое было передано бывшими предприятия (учреждениями) вначале юридическому лицу в порядке приватизации и лишь потом данным юридическим лицом органу местного самоуправления (определение от 22 апреля 2014 №46-КГ14-5).

Как видно, рассматриваемый вопрос является довольно сложным и требует предварительного сбора и изучения документов, так как именно правильная подготовка дела проясняет ситуацию и гарантирует от неожиданных поворотов дела в суде. Также необходимо обращаться к специалистам по данным вопросам, не пускать дело на самотек, не ограничиваться поверхностным сбором и поверхностной подготовкой вопроса, так как от этого зависит судьба дела и судьба жилищных прав на квартиру или комнату.

адвокат Коллегии адвокатов "Правовая защита",

кандидат юридических наук

Поляков Юрий Вячеславович

Вы можете записаться на консультацию к автору статьи по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07. Большой опыт ведения дел в судах города Москвы и Московской области по искам об оспаривании незаконных отказов в заключении договоров социального найма, незаконных отказов в приватизации квартир в бывших общежитиях.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!