Взыскание убытков с застройщика. Практика судов. Советы адвоката.

Самое главное, что нужно сделать перед тем как начинать процесс о взыскании неустойки – обеспечить доказательства совокупности фактов, которые дают основания для взыскания убытков с застройщика.

Прежде всего необходимо доказать сам факт возникновения убытков, а также сумму этих убытков. Общее понятие убытков содержится в статье 15 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Практика взыскания убытков с застройщика связана как правило со взысканием убытков в виде реального ущерба, но на практике также бывают случаи взыскания и убытков в виде упущенной выгоды. Именно от данных формулировок закона нужно отталкиваться при определении того возникли убытки или нет и в какой сумме конкретно они выражаются.

Определить размер убытков можно исходя из конкретных документов, указывающих на стоимость понесённых дольщиков затрат, а также исходя из экспертного заключения. Так, при нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства можно потребовать с застройщика взыскания убытков за аренду жилья. Доказательством самого факта и размера убытков в этом случае будут документы, доказывающие заключение договора аренды (найма) с собственником жилья, документы об оплате за аренду (найм) (если договор заключен с юридическим лицом, то такими доказательствами будут платежные поручения или квитанции об оплате, если договор заключен с физическим лицом, то такими доказательствами могут быть простые расписки).

При нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, дольщик также может заявить о расторжении договора, о выплате суммы, внесенной по договору долевого участия, а также о взыскании убытков с застройщика в виде разницы между внесенной суммой по договору долевого участия и ценой объекта долевого строительства на момент расторжения договора. Доказательство убытков в данном случае может выступать договор уступки прав по договору долевого участия (если объект, приобретался не напрямую у застройщика, а через договор уступки) и оценочная экспертиза стоимости объекта долевого строительства.

Наиболее сложным на практике является доказывание убытков в виде упущенной выгоды. Для подтверждения убытков в виде упущенной выгоды нужно представить суду доказательства неполучения дохода от использования объекта долевого строительства. Это могут быть договоры с потенциальными контрагентами (например, договор аренды, договор найма), впоследствии расторгнутые вследствие невозможности пользоваться объектом, предварительный договоры, соглашения о намерениях, справочные материалы из торгово-промышленной палаты, оценочная экспертиза. Судебная практика по взысканию упущенной выгоды еще не является достаточно стабильной, поэтому для того, чтобы выиграть суд по взысканию убытков в виде упущенной выгоды нужно тщательно проработать доказательную базу.

Одним из условий взыскания убытков с застройщика является наличие доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия. В некоторых случаях факт нарушения застройщиком своих обязательств практически не требует доказывания (например, нарушение срока передачи объекта долевого строительства вследствие несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию). Однако, бывают случаи, когда факт нарушения договора застройщиком еще нужно доказать. Например, если нарушение застройщиком своих обязательств связано с передачей дольщику объекта долевого строительства, не соответствующего условиям договора или обязательным требованиям законодательства, то, дольщику необходимо представить доказательства нарушения качества объекта долевого строительства. Как правило, такие нарушения доказываются строительно-технической экспертизой.

В обязанности дольщика как истца в судебном процессе также входит доказывание причинно-следственной связи между противоправными действиями застройщика и понесёнными истцом убытками. В практике взыскания некоторых видов убытков доказывание причинно-следственной связи между противоправным поведением застройщика и возникшими убытками является довольно затруднительным. Так, довольно сложно доказать причинно-следственную связь, если дольщик намеревается взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры. Предъявляя иск о взыскании с застройщика убытков за аренду квартиры необходимо представить суду доказательства причинно-следственной связи между нарушением со стороны застройщика своего обязательства по передаче квартиры в срок и необходимостью аренды жилья в определенном месте за определенную сумму. Нужно представить суду доказательства, что иного жилья у дольщика нет, у его близких родственников нет, и единственное что он мог для того, чтобы обеспечить себе жилье – это аренда квартиры. Оценивать такие доказательства будет суд.

Также довольно сложно доказать причинно-следственную связь между противоправными действиями застройщика и возникшими убытками в виде упущенной выгоды.

В практике арбитражного суда московской области был судебный процесс по взысканию убытков в виде упущенной выгоды, которая образовалась в результате невозможности сдачи в аренду нежилого помещения вследствие неподключения застройщиком данного помещения к энергоснабжению. В судебное заседание с целью доказывания размера убытков была представлена оценочная экспертиза, которая установила размер арендной платы для данного нежилого помещения, а также были представлены предварительный договор и договор аренды вместе соглашением о его расторжении, заключенные с потенциальными арендаторами. Однако, суду оказалось недостаточно данных доказательств, чтобы установить, что действительно имеется связь между неправомерным бездействием ответчика по неподключению нежилого помещения к энергоснабжению и невозможностью сдать нежилое помещение в аренду.

При нарушении нарушении застройщиком своих обязательств по договору долевого участия у дольщика могут возникнуть и другие убытки, не упомянутые в данной статье, но являющиеся таковыми согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ. Однако, условия доказывания данных убытков будут такие же: необходимо будет доказать факт наличия убытков и их размер, факт неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей и причинную связь между противоправными действиями застройщика и возникшими убытками.

Процесс доказывания убытков требует наличия определённых знаний и опыта, поэтому, прежде чем начинать судебный процесс против застройщика (а у застройщика всегда в штате есть профессиональные юристы) следует трезво оценить свои силы и вначале проконсультироваться с опытным адвокатом. Если есть перспектива взыскания убытков с застройщика, то рекомендуем обратиться к опытному юристу для составления всех документов, подбора доказательств и выстраивания грамотной стратегии в суде. На практике судьи не рискуют отказывать в иске тем дольщиком, кто тщательно подготовил исковое заявление и все документы, доказывающие доводы истца.

Автор: адвокат, кандидат юридически наук, Андрей Валерьевич Ребриков.

Если Вы пострадали от неисполнения застройщиком своих обязательств и у Вас в результате этого возникли убытки, то рекомендуем Вам обратиться в коллегию адвокатов «Правовая защита». Мы защищаем права дольщиков с 2001 года, имея в своей практике огромное количество выигранных у застройщиков дел. Звоните по телефонами 8(495)691-38-72 или 8(495) 787-75-07. Вы также можете написать нам на почту lawyer@realtylaw.ru или заполнить форму «написать письмо адвокату».

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!