Новые изменения в правилах сноса пятиэтажек в 2017 году и в правилах предоставления жилья в связи со сносом жилого дома, которые нужно знать.

1. Право на сохранение района проживания.

Одна из основных гарантий, введенных в 2006 году на законодательном уровне - право на сохранение района проживания - осталась без существенных изменений. Это важно, так как в разговорах с гражданами сотрудники ДГИ часто утверждают, что переселение производится "в пределах города Москвы" и даже выдают смотровые ордера без учета права на сохранение района проживания. Были случаи, когда по требованию ДГИ суды рассматривали дела о сносе, в рамках которых также нарушалось требование о сохранении района проживания и новая квартира предлагалась к переселению через суд с нарушением данного правила, иногда в другой административный округ. Чем обосновывает такие действия ДГИ? В основном приводится два довода:

1) в районе проживания нет квартир под переселение;

2) право на район проживания не гарантировано в ЖК РФ, который имеет большую юридическую силу, чем Закон г.Москвы, а значит нарушение такого права не является существенным.

Первый довод практически невозможно опровергнуть документами, так как сведения о наличии свободного жилья в районе хранятся только в ДГИ и перепроверить их через другой орган нельзя, однако ясно, что в таком огромном городе, как Москва, каждый день освобождается большое число квартир по разным причинам (смерть одиноких граждан, наследование городом и пр.) и поверить, что в районе проживания нет свободной площади никак невозможно. Тем более ст.3 Закона №21 не связывает право на сохранение района проживания с наличием такого жилья у города, то есть обязанностью именно городских властей является проверка наличия свободного жилья в районе сноса дома и его подготовка перед сносом дома, чтобы впоследствии жилищные права граждан не были нарушены. Если власти города принимают акт о сносе дома и об изъятии жилого помещения, то все обязанности по подсчету площади возлагаются на органы власти города Москвы.

Второй довод является более весомым, так как ЖК РФ действительно не гарантирует сохранение района проживания при сносе дома, а лишь закрепляет право на получение жилого помещения при переселении в пределах населенного пункта (ст.89). Очевидно, что переехать из района Сокольники в район Сокольники или в район Измайлово и переехать в г.Зеленоград (который является тем же населенным пунктом) или на территорию г.Люберцы, которую несколько лет назад присоединили к г.Москве - совершенно разные вещи, в том числе по транспортной доступности и стоимости жилья. Так как ЖК РФ не запрещает вводить дополнительных гарантий гражданам при сносе домов и при сносе дома предоставление жилья имеет место из жилищного фонда города Москвы, власти которой и ввели гарантию сохранения района проживания, то отсюда вытекает прямая обязанность для ДГИ применять и не нарушать установленную Законом г.Москвы гарантию по сохранению района проживания при сносе.

Если до 2017 г. предоставление жилья вне района проживания допускалось на основании письменного заявления граждан, то с 2017 г. допускается на основании согласия граждан. Данное изменение ухудшает права граждан, так как согласие может быть выражено и не в письменной форме, а явствовать из неявки граждан (поздно узнали о сносе дома и действиях ДГИ по выдаче смотровых ордеров и не заявили вовремя о своем несогласии на иной район проживания) или из их действий.

Например, ДГИ пообещал квартиру не в районе проживания, но большей площадью или дополнительную комнату, гражданин под подпись получил смотровой ордер, а впоследствии или отказался от квартиры или в ее предоставлении отказал ДГИ. Факт получения смотрового ордера на жилье в другом районе может свидетельствовать о согласии гражданина на изменение района проживания, так как иного заявления от него не поступало. Представляется, что в целях сохранения права на жилье в районе проживания в любом случае нужно официально передавать в ДГИ заявление с требованием предоставить жилье в районе проживания и о несогласии с иными районами.

В каких случаях право на район проживания не сохраняется в силу закона? Это следующие случаи:

- переселение граждан в ЦАО, Зеленоградском, Троицком и Новомосковском АО г.Москвы, где переселение осуществляется в границах этих административных округов;

- переселение из районов, которые в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеют границ с другими районами, в этом случае переселение осуществляется в границах административных округов, в состав которых входят такие районы;

- случаи неотложного отселения из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными вследствие повреждений, полученных в результате взрывов, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций;

- случаи предоставления двух и более жилых помещений, при этом одна квартира предоставляется в районе проживания, за исключением предоставления жилых помещений многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей. В случае предоставления многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей, нескольких жилых помещений, все предоставляемые жилые помещения должны находиться в районе проживания.

2. Основания для сноса дома и порядок уведомления граждан о сносе.

С 2017 г. изменились основания для сноса жилого дома. Так, в настоящее время основаниями для сноса дома являются:

- проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если они не могут быть проведены без освобождения жилых помещений и отселения граждан;

- признание жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу;

- изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий.

С 2017 г. такое основание, как перевод жилого дома, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, в нежилой фонд основанием для отселения жителей не является. Таким образом, по инициативе граждан, проживающих в ветхих, непригодных для жизни домов, снос дома может быть осуществлен лишь по причине аварийности, а не по причине непригодности для проживания. Очевидно, что аварийность дома - крайняя степень ненадлежащего состояния строения по сравнению с непригодностью и признать жилой дом аварийным значительно сложнее, чем признать жилое помещение непригодным для проживания. Если жилое помещение является непригодным, но не является аварийным, то перевод жилья в нежилой фонд не повлечет обязанности г.Москвы отселить граждан. В целом, это является ухудшением прав граждан, проживающих в непригодных квартирах, так как они вместо сноса дома и получения жилья должны будут вставать на очередь и ждать подхода очереди к обеспечению.

Граждане, освобождающие жилые помещения, уведомляются о принятом решении о сносе дома письменно в течение 2-х недель после даты принятия правового акта. Дополнительно к этому, собственник жилья не позднее чем за год до предстоящего изъятия жилья должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации решения. Выкуп жилого помещения (жилого дома) до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Однако годичный срок, по истечении которого может быть осуществлен выкуп жилья, не распространяется на случаи натурального возмещения, которое выкупом не является.

С 2017 г. из законодательства исключается правило, что при сохранении за собственником права собственности на жилое помещение в жилом доме, подлежащем капитальному ремонту либо реконструкции, при условиях сохранения этого дома в жилищном фонде, а ранее занимаемого жилого помещения - в прежних размерах, на срок проведения капитального ремонта или реконструкции собственнику с его согласия по договору найма жилого помещения маневренного фонда предоставляется жилое помещение маневренного жилищного фонда.

Также с 2017 г. не действует правило, согласно которому созданные гражданами, занимающими жилые помещения в освобождаемых жилых домах, совет дома, домовой комитет либо иная общественная организация имеет право получать полную информацию по всем вопросам, касающимся выполнения правового акта, определившего необходимость сноса, реконструкции или капитального ремонта жилого дома и освобождения жилых помещений в нем. В целом это является ухудшением ситуации с возможностью защиты прав граждан, однако и ранее указанная возможность носила декларативной характер и на практике органы власти всегда находили способы предоставить информацию в том объеме, в котором считали нужным, тем более, что фраза "полная информация" нигде не конкретизирована и носит оценочный характер.

3. Права очередников при сносе дома и право на получение нормы жилой площади на человека без учета даты постановки на очередь.

Еще одно важное изменение в законодательстве, которое действует с 2017 г. касается очередников, проживающих в сносимых жилых домах.

По общему правилу, очередники (и собственники, и наниматели), которые проживают в жилом доме под снос имеют право улучшить свои жилищные условия в порядке очередности. Это означает, что если Вы являетесь очередником 1990 года постановки на учет, проживаете в 1-комнатной квартире в составе 4 человек и не совершали действий, которые дают основания для ДГИ снять Вас с учета (не приобретали иное жилье, иное дорогостоящее имущество и пр.), то при сносе Вы получаете аналогичную 1-комнатную квартиру с сохранением права стоять на очереди под той же датой и номером постановки на учет. Однако, если Ваша жилищная очередь подошла к обеспечению к моменту сносу и на время сноса очередникам 1990 года улучшают жилищные условия, то при сносе Вы также можете улучшить жилищные условия и получить норму на человека, то есть не менее 72 кв.м. (средняя 3-х комнатная квартира).

Примерно до 2010-2011 гг. на практике при сносе дома очередники улучшали свои жилищные условия несмотря на дату постановки на учет, впоследствии это правило было отменено и все очередники сохраняли право лишь состоять на жилищном учете и ждать подхода своей очереди к обеспечению.

Действующее в настоящее время правило фактически предоставляет то право, которое уже есть - если в округе обеспечивается 1990 г. в порядке очереди, то такой очередник в любом случае получит жилье по очереди или в ходе сноса дома или после сноса, так как его год подошел к обеспечению жильем.

Однако, в 2013 г. в данное правило были внесены важные изменения, которые, в силу своей важности, не включены в Закон №21 как отельный пункт или отдельная статья, а содержатся в другом законе, вносящем изменения в третий закон и найти такой третий закон не специалисту практически невозможно. Смысл этих изменений был направлен на предоставление гарантий жителям домов 1-го периода индустриального домостроения, которые являются очередниками, а определяющей датой было названо 1 мая 2013 г.

В результате этих изменений, собственники и наниматели, которые являются: 1) очередниками 2) проживают в 5-ти этажных домах 1-го периода индустриального домостроения 3) адресный перечень домов под снос утвержден до 01.05.2013 4) до 01.05.2013 таким гражданам жилое помещение не предоставлено - данные лица, при наличии всей совокупности названных условий, имели возможность получить жилье вне очереди. То есть, встав на учет в год сноса им не нужно было бы ждать 10-15 лет пока подойдет их очередь под обеспечение. Несмотря на определенность закона с его применением возникли сложности и на практике есть случаи, когда власти г.Москвы и суды по надуманным основаниям, несмотря на наличие всех условий, не предоставляли норму на человека, оставляя его стоять на жилищном учете и после переселения в новое жилое помещение. Это говорит о сложности подобных дел и их неопределенности, несмотря на четкое закрепление в законе всех необходимых условий для получения жилищной льготы.

С 2017 г. перечень граждан, которые могут получить жилье вне очереди по указанным выше основаниям, расширяется: требование о нахождении на жилищном учете, проживании в 5-ти этажном доме 1-го периода индустриального домостроения - сохраняются, дополнительно вводится требование о проживании в доме определенного типа (пятиэтажные панельные многоквартирные дома серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300), но исключается требование о том, чтобы адресный перечень домов под снос был утвержден до 01.05.2013 и до 01.05.2013 гражданам жилое помещение не должно быть предоставлено. Таким образом, действие данной льготы распространяется на всех граждан указанных категорий независимо от даты утверждения адресного списка домов под снос.

Таковы, в общих чертах, новые изменения в правилах сноса домов, которые будут действовать в 2017 году.

Для изучения конкретных жилищных ситуаций Вы можете обратиться на прием в офис, адвокаты КА "Правовая защита" имеют большой опыт ведения дел по сносу жилых домов.

Адвокат, кандидат юридических наук Ю.В.Поляков. Запись на консультацию по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 782 76 77.

 Метки: снос снос пятиэтажек в 2017 году

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!