Закон о реновации 2017 года: что ждет жителей Москвы и как отстоять и защитить свои права при отселении

Какова сфера действия данного Закона?

1. Закон о реновации распространяется только на жилые помещения, расположенные на территории города Москвы и не распространяется на иные регионы.

2. Закон о реновации не действует при сносе домов, признанных аварийными - в этих случаях действуют общие положения Жилищного кодекса РФ и законодательные акты г.Москвы (в частности, Закон Москвы №21 от 31.05.2006).

3. Закон о реновации распространяется на жилые дома, включенные в программу реновации, целью реновации заявлено обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан в целях предотвращения роста аварийного жилья, развития жилых территорий и их благоустройства. Программа реновации утверждается органами власти города Москвы.

Какие жилые помещения могут быть включены в программу реновации и каковы условия для включения в данную программу и исключения из нее?

1. В программу реновации могут быть включены многоквартирные дома 1-го периода индустриального домостроения и аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, к домам 1-го периода индустриального домостроения отнесены дома с количеством этажей не более девяти, возведенные по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий. Как видно, Закон не дает перечня типовых проектов домов, а лишь устанавливает предельное количество этажей, требует типового возведения и устанавливает время разработки проекта (а не время строительства).

2. Собственники и наниматели данных жилых помещений должны проголосовать за включение дома в программу реновации. Для принятия решения достаточно голосов собственников и нанимателей не менее 2\3 жилых помещений в доме.

Как учитывать голоса для жилых помещений, в которых имеется несколько собственников (например, квартира в собственности 4-х лиц и у них разное мнение по вопросу включения в программу) - Закон не устанавливает.

Согласно Закону учитывается только мнение нанимателя, из этого следует вывод, что мнение члена семьи нанимателя при принятии решения значения не имеет, тогда как согласно положениям Жилищного кодекса РФ наниматель и члены его семьи имеют равные права, вытекающие из договора социального найма.

Закон не устанавливает в каком порядке проводится такое голосование, как и кем подсчитываются голоса - данный вопрос передан в ведение органов власти Москвы, которые могут принимать разные решения в зависимости от ситуации.

Если решение о включении дома в программу реновации было принято до 01.07.2017, то такое решение имеет силу только при соблюдении порядка включения дома в программу, который предусмотрен Законом о реновации.

3. Установлен порядок исключения дома из программы реновации. Данное право можно реализовать только до дня заключения первого договора социального найма или договора с собственником квартиры, но не менее чем в течение 90 дней со дня принятия решения о реновации. По вопросу исключения дома из программы реновации должно быть проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Решение об исключении принимается более чем 1/3 голосов, при этом наниматели голосуют на таких собраниях как представители собственника - города Москвы.

Если на стадии включения дома в программу голоса учитываются по количеству жилых помещений, но на стадии исключения из программы решение общего собрания собственников должно приниматься исходя из отношения площади голосующей квартиры к общей площади дома.

Важно отметить, что срок заключения первого договора с нанимателем и первого договора с собственником установлен не ранее чем по истечении 90 дней со дня принятия решения о реновации. Таким образом, в течение 90 дней со дня принятия решения о реновации не может быть заключен ни первый договор, ни принято решение об исключении дома из программы.

По истечении 90 дней вопрос будет решаться исходя из факта заключения первого договора: если такой договор будет заключен хотя бы с одним нанимателем или собственником, то принять решение об исключении дома из программы реновации будет невозможно.

4. Очередность сноса внутри программы реновации должна определяться с учетом технического состояния дома, отсюда следует, что дома с большей степенью износа должны быть снесены ранее иных домов. Однако какое именно состояние дома учитывать, по каким критериям, кто данный учет будет вести - Закон не устанавливает.

Как обеспечиваются жилищные права граждан при сносе дома в ходе реализации программы реновации?

1. Если жилье принадлежит на праве собственности, то собственник имеет право на следующие виды компенсации по своему выбору:

1) получение равнозначного помещения, то есть такого жилого помещения, в котором:

- жилая площадь и количество комнат не менее, чем в ранее занимаемой квартире,

- общая площадь должна превышает общую площадь занимаемой ранее квартиры,

- новая квартира должна соответствовать стандартам благоустройства и иметь улучшенную отделку,

- квартира должна быть расположена в том же районе Москвы, границы районов определяются по состоянию на 01.01.2017, если дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе, то новая квартира должна быть предоставлена в границах административного округа. При этом правило района проживания отличается от правил, установленных в Законе Москвы №21: не требуется, чтобы в район проживания входил непосредственно район, где находится дом, а также прилегающие к нему районы в пределах административного округа, при отселении жителей ЦАО г.Москвы новая квартира также должна находиться в пределах района (по правилам Закона №21 - в пределах ЦАО).

2) получение равноценного возмещения в денежной или натуральной форме на основании письменного заявления собственника квартиры, которое должно быть направлено в течение 30 дней со дня получения собственником проекта договора.

Получение равноценного возмещения в денежной форме не вправе требовать собственник жилья, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения, а также собственник жилья, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане.

При предоставлении такого возмещения размер денежных средств будет соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилья.

При предоставлении равноценного возмещения в натуральной форме - стоимость новой квартиры должна соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилья.

При получении жилья в 1 и во 2 случае между собственником и органом власти Москвы заключается договор, в котором должен быть указан, наряду с другими обязательными данными, кадастровый номер равнозначного или равноценного помещения. Данное требование исключает предоставление по договору помещения, которое не прошло кадастровый учет и не имеет кадастрового номера (например, до сдачи дома в эксплуатацию).

Если жилье находится в общей собственности, то договор заключается со всеми собственниками жилого помещения.

2. Отдельные правила установлены для собственника комнаты в коммунальной квартире: равнозначным или равноценным помещением для такого собственника будет являться отдельная квартира.

Следует отметить, что Закон о реновации ничего не говорит о нанимателях комнат - прямо не закреплена обязанность предоставлять им отдельные квартиры, что может вызвать разное применение на практике.

3. Нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам семьи предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма. Представляется, что критерии равнозначности для нанимателя аналогичны изложенным выше для собственников.

Если наниматель и члены его семьи подали соответствующее заявление, то им предоставляется жилое помещение на праве собственности на основании договора передачи. В чью именно собственность такая квартира передается (только нанимателя или в долевую собственность всех проживающих граждан), будет ли учитываться факт участия в приватизации или нет - Закон не устанавливает.

4. Если в квартире проживают очередники (собственники, наниматели или члены их семьи), то таким гражданам улучшаются жилищные условия путем предоставления жилья по норме предоставления на одного человека (18 кв.м. общей площади). Если очередники возражают против улучшения жилищных условий, то жилье предоставляется им в общем порядке с сохранением права состоять на жилищном учете.

5. На заключение договора собственнику отведено 90 дней со дня получения проекта договора, если в этот срок договор заключен не будет, то переселение собственника производится на основании решения суда. Проект договора должен быть направлен заказным письмом с уведомлением о вручении. Какие-либо сроки по аналогичному вопросу для нанимателей Законом о реновации не установлены.

6. Закон о реновации закрепляет важное правило о том, что предоставление равнозначных или равноценных жилых помещений собственникам и нанимателям осуществляется без взимания доплаты.

7. Законом о реновации закреплено право на получение большего жилого помещения: собственники и наниматели, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жильё большей площади и (или) с большим количеством комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения. Порядок и условия такого приобретения должны быть установлены актами города Москвы.

Таким образом, Закон о реновации, хотя и предоставляет определенные гарантии гражданам, фактически является половинчатым, так как не детализирует основные вопросы, связанные с переселением граждан, все нерешенные вопросы отдаются в ведение органам власти города Москвы, такие решения могут не приниматься, могут постоянно изменяться, могут содержать правила, ущемляющие права граждан.

Сложности могут возникнуть в вопросе переселения нанимателей комнат, вопросе отселения очередников (Закон Москвы №29 предусматривает больше гарантий для очередников, но в Законе о реновации прямо не предусмотрено его применение), при отселении очередников и улучшении им жилищных условий прямо не предусмотрено сохранение за ними района проживания, не урегулирован окончательно вопрос включения и исключения дома из программы реновации, вопрос приобретения дополнительной комнаты или дополнительной квартиры при отселении. Применение данного Закона, несомненно, вызовет массу вопросов, поэтому постарайтесь решать их только с участием адвоката - специалиста в данной сфере

Закон о реновации
Федеральный закон от 01.07.2017 N 141-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве"

Адвокат, кандидат юридических наук Юрий Вячеславович Поляков. Запись на консультацию по вопросам, связанным с защитой прав в процессе включения дома в программу реновации, а также при предоставлении компенсации, в том числе очередникам, по тел. 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72, 8 495 702 76 77.

 Метки: снос пятиэтажек реновация

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!