Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 января 2013 г. N Ф07-8459/12 по делу N А21-3789/2012

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 января 2013 г. N Ф07-8459/12 по делу N А21-3789/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2013 года.
 
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,
при участии от ОАО "Сбербанк России" Гирель Е.А. (доверенность от 13.11.2012),
рассмотрев 14.01.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.08.2012 по делу N А21-3789/2012 (судья Широченко Д.В.),

установил:

Открытое акционерное общество "Сбербанк России", место нахождения: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195 (далее - ОАО "Сбербанк России", банк), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ново-Строй", ОГРН 1033901821480 (далее ООО "Ново-Строй"), и обществу с ограниченной ответственностью "СЕГМЕНТ". ОГРН 1053902820993 (далее - ООО "СЕГМЕНТ"), о признании недействительным заключенного между ответчиками договора долевого участия строительства квартиры 22 общей проектной площадью 37,85 кв.м, расположенной на третьем этаже дома 90 по адресу: г. Калининград, ул. Куйбышева.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра).

Решением суда от 16.08.2012 в иске отказано.

В апелляционном порядке дело не пересматривалось. Определением апелляционного суда от 12.11.2012 банку отказано в восстановлении срока подачи апелляционной жалобы, апелляционная жалоба возвращена заявителю.

В кассационной жалобе банк просит решение отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить иск.

Податель жалобы ссылается на часть 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), считает, что указанного в этой норме права согласия не давал; ссылается на пункт 4.1.2 договора ипотеки, пункт 1 статьи 64, пункт 1 статьи 37 и статью 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и указывает, что, учитывая, что банк согласия на привлечение дольщика к строительству жилого дома не давал, ответчики незаконно заключили договор долевого участия и распорядились заложенным банку имуществом.

Податель жалобы считает, что то обстоятельство, что банк знал о целевом назначении заложенного земельного участка, не освобождает залогодателя от обязанности получить согласие банка на заключение договора; полагает, что довод суда о том, что банк мог узнать раньше о привлечении дольщика к строительству дома, не подкреплен ни нормами права, ни судебной практикой.
Податель жалобы считает необоснованной ссылку суда на акт проверки Контрольно-ревизионной службы и постановление судебного пристава-исполнителя, указывает, что нарушение закона со стороны ответчиков суд оправдывает недостаточной осмотрительностью банка, доверявшего своему партнеру.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель банка подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между банком и обществом с ограниченной ответственностью "Либор-Н" (далее - ООО "Либор-Н", заёмщик) заключен договор от 12.02.2007 N 8626-103007, согласно которому банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 278 830 000 руб. на срок до 11.06.2009 для финансирования строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой по адресу: г. Калининград, ул. Гагарина - Фортовая дорога, на срок до 11.06.2009.

Суд первой инстанции посчитал установленным, что в обеспечение исполнения обязательств по указанному договору банком заключен ряд договоров поручительства, в том числе от 20.07.2009 с ООО "Ново-Строй".

Между банком и ООО "Ново-Строй" заключен договор ипотеки от 08.06.2009 N 8626-103007/И-15, предметом которого является земельный участок площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 39:15:13-26-05:0027, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: г. Калининград, ул. Куйбышева, 90, оценочной стоимостью 3 512 000 руб.

Упомянутым предметом залога обеспечивается выполнение обязательств ООО "Либор-Н", возникших на основании договора от 12.02.2007 об открытии кредитной линии.

Решением суда общей юрисдикции от 28.06.2010 с учетом дополнительного решения от 21.09.2010 с ООО "Либор-Н" и поручителей в пользу банка взыскана задолженность по договору от 12.02.2007 об открытии кредитной линии в сумме 121 870 652 руб. 65 коп. и обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 39:15:13-26-05:0027, с определением начальной цены продажи - 3 512 000 руб.

Между банком и ООО "Ново-Строй" заключено дополнительное соглашение N 3 к договору ипотеки от 08.06.2009, согласно которому предметом залога является земельный участок с кадастровым номером 39:15:132605:32, расположенный по адресу: г. Калининград, ул. Куйбышева, 90, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство многоквартирного жилого дома, оценочная стоимость предмета залога - 9 774 700 руб.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 15.02.2012 по делу N А21-5557/2011 в отношении ООО "Либор-Н" введена процедура конкурсного производства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.04.2012 ООО "Ново-Строй" заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132605:32, в частности оспариваемый по настоящему делу договор с ООО "СЕГМЕНТ".

Ссылаясь на то, что упомянутый договор заключен без его согласия с нарушением Закона о долевом участии и Закона об ипотеке, а также условий договора ипотеки, банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции сослался на то, что для регистрации права собственности ООО "Ново-Строй" на земельный участок с кадастровым номером 39:15:132605:32 требовалось согласие банка как залогодержателя одного из объединенных земельных участков, и такое согласие 19.08.2010 было получено, банк выразил свое согласие и осведомленность о том, что на земельном участке будет осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, ООО "Ново-Строй" 28.02.2011 получило разрешение на строительство многоквартирного дома, на сайте в сети Интернет опубликована проектная декларация, из которой, по мнению суда первой инстанции, можно сделать вывод, что к строительству дома будут привлекаться средства дольщиков, ООО "Ново-Строй" приступил к строительству дома с привлечением денежных средств дольщиков.

Суд первой инстанции сослался также на то, что постановлением судебного пристава-исполнителя 16.09.2011 внесены изменения в постановление от 09.08.2011, а именно: снят арест с упомянутого земельного участка, согласно акту Контрольно-ревизионной службы Калининградской области от 03.02.2012 замечаний, связанных с нахождением земельного участка в залоге у банка, не поступило.

Суд первой инстанции сослался на пункт 4.1.5 договора ипотеки, счел установленным, что банком проводились проверки наличия и состояния предмета залога, а также на то, что собственных кредитных обязательств у ООО "Ново-Строй" перед банком не было, и на то, что в договоре ипотеки прямо не предусмотрен запрет на привлечение средств дольщиков и заключение договоров долевого участия в строительстве.

На основании этих обстоятельств суд первой инстанции посчитал, что надлежащих оснований для признания договора долевого участия от 15.11.2011 недействительным не имеется.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, полагает, что решение подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, в связи с тем, что выводы суда не соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Как следует из пункта 1 статьи 1 Закон об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 1 статьи 37 Закона об ипотеке).

Статьей 39 этого же закона предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пункта 1 статьи 37 названного Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу прямых указаний, содержащихся в этой норме права и пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Суд установил, что кредитная линия была предоставлена банком заемщику- застройщику (ООО "Либор-Н") для строительства жилых домов с обеспечением исполнения обязательств залогом.

Договором ипотеки, заключенным между банком и ООО "Ново-Строй", установлен запрет на совершение залогодателем без согласия залогодержателя сделок, влекущих возникновение прав третьих лиц на предмет залога.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В связи с государственной регистрацией спорного договора долевого участия в строительстве произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.
Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о долевом строительстве, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк; 2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 15 указанного закона при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Согласно части 8 статьи 13 этого же закона с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Для разрешения настоящего спора суду следовало установить, было ли получено согласие банка на привлечение застройщиком денежных средств дольщиков, на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Закона о долевом участии в строительстве, а также на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 статьи 13 этого же закона.

Однако указанные обстоятельства судом первой инстанции не были исследованы и довод истца о том, что его согласие не было получено, правовой оценки не получил.

При таких обстоятельствах решение следует отменить, а дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, а также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.08.2012 по делу N А21-3789/2012 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
 
Председательствующий                                      Т.И. Сапоткина
 
                                  
Судьи                         М.В. Захарова                            Г.М. Рудницкий

 Метки: договор долевого участия

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!