Договор соинвестирования. Суд обязал ответчика произвести определенные действия

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 сентября 2011 г. N 33-27397

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Ермиловой В.В.

и судей Аванесовой Г.А., Чубаровой Н.В.,

при секретаре Татаринцевой О.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В. дело по кассационной жалобе Гареевой М.А. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 мая 2011 г., которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Гареевой М.А. к ООО "Гриада-Элит" об обязании произвести определенные действия - отказать; в удовлетворении встречного иска ООО "Гриада-Элит" к Гареевой М.А. о признании договора недействительным - отказать, установила:

Гареева М.А. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО "Гриада-Элит" об обязании произвести определенные действия, указывая на то, что ... года между сторонами был заключен договор соинвестирования N ... по условиям данного договора истец является соинвестором, а ответчик - инвестором, в связи с исполнением истцом финансовых обязательств по договору, а также в связи с тем, что ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств, просила обязать ответчика произвести определенные действия, а именно: предоставить письменное согласие ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" на заключение ООО "Гриада-Элит" с истцом договора соинвестирования; обязать ответчика зарегистрировать в соответствии с требованиями законодательства в Управлении Федеральной регистрационной службе по городу Москве вышеуказанный договор в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Ответчик ООО "Гриада-Элит" обратилось в суд со встречным иском о признании договора соинвестирования N ... от ... г., заключенного Гареевой М.А. с ООО "Гриада-Элит", недействительным.

Представители истца Шиманюк В.И., Ларченко А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали, возражали против удовлетворения встречного иска.

Представитель ООО "Гриада-Элит" Бондаренко А.А. в судебном заседании поддержал встречный иск, возражал против удовлетворения исковых требований Гареевой М.А. по тем основаниям, что истцом не исполнена обязанность по оплате жилого помещения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО "Агентство недвижимости "Спецриэлтер" Бондаренко А.А. в судебном заседании пояснил, что считает исковые требования истца необоснованными, а встречный иск подлежащим удовлетворению.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" в судебное заседание не явился, спора разрешен в его отсутствие в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит истец Гареева М.А.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Гареевой М.А. - Шиманюк В.И., представителя ООО "Гриада-Элит" - Бондаренко А.А., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено, что 25 ноября 2008 года Гареевой М.А. с ООО "Гриада-Элит" был заключен договор соинвестирования N ..., по условиям которого истец является соинвестором, а ответчик - инвестором.

Согласно п. 2.6 договора основанием для его заключения являются инвестиционный контракт N ..., рег. N ... от ... г. и все дополнительные соглашения к нему; постановление главы администрации Одинцовского района Московской обл. от ... г. N ...; разрешение на строительство от ... г. N ..., разрешение на строительство от ... г. N ..., разрешение на строительство N ... от ... г.; проектная документация первой очереди строительства ЖК "Западные ворота столицы"; договор N ... от ... г. соинвестирования строительства общественно-жилищного комплекса "...", зарегистрированный в Министерстве строительного комплекса Московской области за N ... от ... г.; договор соинвестирования N ... от ... г. между ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" и ООО "Гриада-Элит".

Согласно договору соинвестирования N ... от ... г., заключенному между ответчиком и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", ответчик участвует в финансировании строительства объекта - общественно жилого комплекса ЖК "...", с последующим правом получения в счет вложенных инвестиций и оформления в собственность результата инвестиционной деятельности в виде квартир. В соответствии с условиями договора ответчик в полном объеме и надлежащим образом произвел оплату по договору ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ".

В соответствии с п.п. 3.2.4 договора, заключенного между ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" (инвестор) и ООО "Гриада-Элит" (соинвестор), ООО "Гриада-Элит" обязуется не осуществлять передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам без предварительного письменного согласования сделки с инвестором.

Как следует из агентского договора N ... от ... г., заключенного между ответчиком и ООО "Агентство недвижимости "Спецриэлтер", последний за вознаграждение по поручению ответчика совершает от своего имени и за счет ответчика комплекс юридических и иных действий с целью привлечения инвесторов к финансированию строительства объектов, путем заключения договоров между ответчиком и инвесторами.

В соответствии с п. 4.1, 4.2 договора соинвестирования N ... от ... г. на дату заключения договора объем инвестиций соинвестора составляет ... рублей, и оплата должна быть произведена в срок не позднее 06 декабря 2008 г.

Отказывая в удовлетворении иска Гареевой М.А. об обязании ответчика произвести государственную регистрацию договора соинвестирования N ... от ... г., суд первой инстанции исходил из того, что положения ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года (часть 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 г. N 147-ФЗ).

В силу ч. 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Суд первой инстанции признал необоснованными доводы истца о том, что ответчик обязан зарегистрировать договор в УФРС по г. Москве, поскольку в ходе судебного разбирательства не было установлено, что ответчик уклоняется от передачи прав собственности на квартиру истцу, в ходе судебного разбирательства ответчик не отрицал, что договор с истцом был заключен, обязательства по договору ООО "Гриада-Элит" подлежат исполнению после того, как истец исполнит свои обязательства по оплате, при этом для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества, кроме заявления о государственной регистрации договора и учредительных документов юридического лица и документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика, необходимо представить подлинник платежного документа, подтверждающего оплату по договору.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе судебного разбирательства не были представлены доказательства отсутствия намерений сторон исполнять условия договора; договор между сторонами был заключен путем составления письменного документа, выражающего его содержание, договор был подписан сторонами, то есть при заключении договора каких либо нарушений действующего законодательства допущено не было.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда относительно оснований, по которым исковые требования Гареевой М.А. к ООО "Гриада-Элит" были оставлены без удовлетворения, поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

В соответствии с ч. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск Гареевой М.А. к ООО "Гриада-Элит" об обязании предоставить письменное согласие ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" на заключение договора соинвестирования N ... от ... г. не подлежит удовлетворению, поскольку Гареева М.А., не являясь стороной по договору соинвестирования N ... от ... г., заключенному ООО "Гриада-Элит" с ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", не вправе предъявлять подобное требование.

По условиям договора ООО "Гриада-Элит" несет обязанность перед ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" не осуществлять передачу прав третьим лицам без письменного согласия инвестора; условие п. 3.2.4 договора N ... от ... г. не возлагает на ответчика обязанностей перед третьими лицами, которые не являются стороной указанного договора. При этом исполнение предусмотренной п. 3.2.4 договора обязанности не предполагает совершение каких-либо действий, напротив ответчик обязуется воздержаться от действий, направленных на переуступку прав по договору без письменного согласия инвестора.

При таких обстоятельствах истец не вправе ставить вопрос об обязании ООО "Гриада-Элит" предоставить письменное согласие ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" на заключение договора соинвестирования N ... от ... г., поскольку совершение таких действий не предусмотрено условиями заключенного с истцом договора; предусмотренной п. 3.2.4 договора N ... от ... г., на который ссылается Гареева М.А., обязанности корреспондирует право ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", но не истца, требовать от ответчика воздержаться от переуступки прав без письменного согласия; получение такого согласия зависит от воли ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", которое в договорные отношения с истцом не вступала, ответчиком по рассматриваемому делу не является.

При этом факт оплаты или неоплаты истцом денежных средств по договору N ... от ... г. правового значения не имеет, не входит в предмет доказывания по предъявленному иску.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск Гареевой М.А. об обязании ООО "Гриада-Элит" зарегистрировать договор N ... от ... г. в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не подлежит удовлетворению, поскольку заключенный сторонами договор не является договором участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 2.5 договор заключен в соответствии с Федеральным законом РФ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Законодательством РФ не установлено требование о государственной регистрации инвестиционных договоров.

Истцом не приведено оснований, по которым инвестиционный договор, не требующий государственной регистрации, должен быть зарегистрирован ответчиком в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и судебной коллегией такие правовые основания, исходя из основания и предмета истца, не установлены.

При этом в соответствии со ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Поскольку ООО "Гриада-Элит" не является застройщиком объекта недвижимого имуществ, осуществление регистрационных действий в порядке, установленном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., не представляется возможным.

В то же время вывод суда первой инстанции о том, что договор N ... от ... г. не подлежит государственной регистрации, поскольку ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года, основан на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2004 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (ред. Федерального закона N 147-ФЗ от 17 июля 2009 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 5 ст. 6 Федерального закона N 147-ФЗ от 17 июля 2009 г. дополнения, внесенные в часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, а именно: "если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом", распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года, однако к рассматриваемому спору указанные законодательные изменения отношения не имеют и применению не подлежат.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Гареевой Марины Анатольевны к ООО "Гриада-Элит" об обязании произвести определенные действия следует отменить, поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Гареевой М.А. по изложенным выше основаниям, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств.

Несмотря на то, что в кассационной жалобе содержалось требование об отмене решения Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 мая 2011 г. в полном объеме, кассационная жалоба не содержит доводов, касающихся выводов суда в части отказа в удовлетворении встречного иска. Судебная коллегия приходит к выводу о том, что встречный иск разрешен судом первой инстанции в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, нарушений норм процессуального права допущено не было, основания для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 360-362 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 мая 2011 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований Гареевой М.А. к ООО "Гриада-Элит" об обязании произвести определенные действия - отменить. Принять в этой части новое решение. В удовлетворении исковых требований Гареевой М.А. к ООО "Гриада-Элит" об обязании произвести определенные действия - отказать.

в остальной части решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 мая 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Гареевой М.А. - без удовлетворения.

 

 

 Метки: Договор соинвестирования

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!