Признание предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2011 г. N 33-33887

 Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Огановой Э.Ю.,

судей Горновой М.В., Ефимовой И.Е.,

при секретаре Калугине Н.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.Е. дело по кассационной жалобе Сорокиной Н.И. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 14 июля 2011 года, которым постановлено:

в удовлетворении требований Сорокиной Натальи Ивановны к ОАО "Моспромстройматериалы" о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, расторжении договора, взыскании убытков, компенсации морального вреда отказать. Установила:

Сорокина Н.И. обратилась в суд к ОАО "Моспромстройматериалы" с иском о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, расторжении договора, взыскании убытков, взыскании компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что 3 октября 2005 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор N 5-Н2Б\1Д\МПСМ, по условиям которого были привлечены ее денежные средства размере ... руб. ... коп. на строительство двухкомнатной квартиры под условным номером ... по строительному адресу: г. Москва, ул. ..., вл. ..., корп. ..., общей площадью ... кв. м. После ввода дома в эксплуатацию квартира должна была быть передана ей, однако до настоящего времени ответчиком обязательства по передаче квартиры не исполнены. Кроме того, истец полагала, что к указанным отношениям применимы нормы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в связи, с чем просила признать предварительный договор договором долевого участия в строительстве. Поскольку денежные средства в размере ... руб. ... коп. ответчиком ей были возвращены, истец просила взыскать с ОАО "Моспромстройматериалы" убытки в размере разницы между суммой уплаченных денежных средств и рыночной стоимостью аналогичной квартиры в размере ... руб. ... коп., а также компенсацию морального вреда в размере ... руб.

Представитель ответчика в суд явился, требования истца не признал.

Представитель третьего лица ЗАО "СУ-155" в суд не явился, извещен.

Представитель третьего лица Правительства Москвы в судебное заседание не явился, извещен.

Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истец в кассационной жалобе.

На заседание судебной коллегии представитель третьи лица ЗАО "СУ-155", Правительство Москвы не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещались судом надлежащим образом.

Судебная коллегия, в соответствии со ст. 354 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие третьих лиц.

Проверив материалы дела, выслушав истца, ее представителя Клочкова А.А., представителя ответчика по доверенности Николаеву В.А., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В силу ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно ст. 362 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда в кассационном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, а также неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судом по делу установлено, что 01 марта 2002 года между Правительством Москвы и ЗАО "СУ-155" заключен Инвестиционный контракт на комплексную реконструкцию квартала 29-30 Новых Черемушек, в рамках реализации которого ЗАО "СУ-155" обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести строительство объектов, в том числе жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: ул. ..., вл. ... корп. ... и ... со вводом в эксплуатацию в 4 квартале 2004 года.

Срок строительства объекта продлен до 31.12.2007 года Дополнительным соглашением от 01.02.2007 года.

17 февраля 2005 года между ЗАО "СУ-155" и ОАО "Моспромстройматериалы" заключен Договор инвестирования N 79/2005-И/86/05, по условиям которого ЗАО "Моспромстройматериалы" является субинвестором строительства корп. ... вл. ... по ул. ... Соглашением о зачете встречных однородных требований от 13 мая 2005 г. и 11 августа 2005 года подтверждается выполнение ОАО "Моспромстройматериалы" перед ЗАО "СУ-155" обязательств по договору инвестирования.

03 октября 2005 года Сорокина Н.И. заключила с ЗАО "Агентство недвижимости "Черемушки", действующим от имени ОАО "Моспромстройматериалы" Предварительный договор N 5-Н2Б/1Д/МПСМ о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. По условиям договора продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры под условным номером ..., расположенной на пятом этаже на площадке 2 в секции 1 жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ..., вл. ..., корп. ... обшей площадью ... кв. м. Покупатель обязуется в счет оплаты стоимости квартиры перечислить на счет продавца денежные средства в размере ... руб. ... коп.

В соответствии с п. 3.1.4. Договора продавец обязуется заключить с покупателем Основной договор купли-продажи квартиры в течение 120 рабочих дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации, подтверждающего право собственности ОАО "Моспромстройматериалы" на указанную квартиру.

Согласно п. 4 Предварительного договора сторона, имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по Договору другой стороной вправе требовать возмещения ей этой стороной реального ущерба, доказав размер убытков.

03 октября 2005 года Сорокина Н.И. внесла на счет ответчика денежную сумму в размере ... руб. ... коп., что подтверждается квитанцией и кассовым чеком.

21 февраля 2011 года истец направила агенту ответчика предложение о расторжении договора от 3 октября 2005 года и возмещении убытков в размере рыночной стоимости аналогичной однокомнатной квартиры за вычетом суммы договора.

Ответом от 04 марта 2011 года ОАО "Моспромстройматериалы" выразило согласие на расторжение Предварительного договора в связи с невозможностью заключении основного договора, поскольку дом не построен.

01 апреля 2011 года Сорокиной Н.И. направлен проект Соглашения о расторжении договора.

Отчетом N 1103173-1 от 17.03.2011 года подтверждается, что рыночная стоимость аналогичной квартиры составляет ... руб.

На момент рассмотрения дела Сорокиной Н.И. ответчиком была выплачена сумма по Предварительному договору в размере ... руб. ... коп.

Разрешая спор, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. 421, 450, 451, 453 ГК РФ, ст. 1, 2, 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", пришел к выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований в связи с отсутствием на то законных оснований. При этом суд исходил из того, что денежные средства истца не привлекались на строительство объекта недвижимости, а были переданы ответчику для расчета в будущем за построенную квартиру. Кроме того, суд указал на отсутствие вины ответчика в неисполнении обязательств по договору, поскольку ОАО "Моспромстройматериалы" застройщиком не является. Также суд указал, что ответчик, в соответствии с условиями предварительного договора возместил истцу реальный ущерб в размере ... руб. ... коп., тогда как возмещение каких-либо других убытков предварительным договором не предусмотрено.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что данные выводы были сделаны судом первой инстанции без учета требований закона и достаточного исследования всех юридически значимых обстоятельств по делу.

Согласно ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В силу ст. 2 Закона, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии со ст. 3 указанного Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В соответствии со ст. 4 Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из приведенных выше положений закона следует, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что денежные средства истца не привлекались на строительство объекта недвижимости, а были переданы ответчику для расчета в будущем за построенную квартиру, в связи, с чем положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в данном случае не применимы.

Более того, в соответствии с п. 3.1.4. предварительного договора продавец обязуется заключить с покупателем Основной договор купли-продажи квартиры в течение 120 рабочих дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации, подтверждающего право собственности ОАО "Моспромстройматериалы" на указанную квартиру.

В этой связи, очевидным является то обстоятельство, что денежные средства истца не только привлекались ответчиком на строительство объекта недвижимости, но и отношения сторон связаны с возникновением у участника долевого строительства, которым в данном случае является истец, права собственности на объект долевого строительства, что в силу ст.ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" является основанием для регулирования отношений сторон нормами указанного закона.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что судом первой инстанции ненадлежащим образом был исследован вопрос относительно требований истца о возмещении убытков.

При таких обстоятельствах решение суда от 14 июля 2011 года является незаконным и подлежит отмене.

При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, определить значимые для дела обстоятельства, проверить доводы сторон, и, дав надлежащую оценку представленным доказательствам, постановить по делу решение в полном соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 14 июля 2011 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.

 Метки: договор долевого участия

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!