Признание предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 августа 2011 г. по делу N 33-24019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Ермиловой Н.В.

судей Чубаровой Н.В., Клюевой А.И.

при секретаре Кикеевой Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В. дело по кассационной жалобе представителя Гридиной О.В. - Маралина С.В., на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2011 г., которым постановлено: в удовлетворении иска Гридиной О.В. к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" о признании предварительных договоров купли-продажи квартир притворными сделками, признании участником долевого строительства, признании имущественного права на получение в собственность от застройщика квартир после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию - отказать, установила:

истец обратилась в суд с иском к ответчикам и согласно уточненному исковому заявлению просила о признании предварительных договоров купли-продажи квартир N ... и N ... от 11.05.2007 г. между ООО "Открытое пространство" и Гридиной О.В. притворными сделками, применении к ним последствий заключенных договоров участия в долевом строительстве, признании ее участником долевого строительства многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: ... (строительный адрес: ...) с инвестиционной долей в виде квартир с проектным номером N ... (тип "Д"), ориентировочной общей площадью ... кв.м. на 9 этаже в 4 секции корпуса 1 и с проектным номером N ... (тип "Г"), ориентировочной общей площадью ... кв.м. на 9 этаже в 4 секции корпуса 1 в вышеуказанном доме, признании за ней имущественного права на получение в собственность от застройщика вышеуказанных квартир после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, обосновывая свои требования тем, что она (истец) с целью приобретения недвижимого имущества подписала с ответчиком предварительные договора купли-продажи квартир, согласно которых приобрела права на квартиру под условным номером N ... (тип "Д") и на квартиру под условным номером N 35 (тип "Г") по вышеуказанному адресу. Предметом договоров фактически являются действия ООО "Открытое пространство" по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность последнего жилых помещений после принятия дома в эксплуатацию. Истец фактически инвестировала денежные средства в строительство дома с правом получения квартир, предварительные договоры купли-продажи квартир являются притворными сделками, прикрывающими договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, последствием ничтожности притворных сделок должно являться применение норм и правил, которые установлены Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г., договор инвестирования должен быть признан ничтожным в силу его притворности, прикрывающим договор участия в долевом строительстве.

Представитель истца по доверенности Маралин С.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "Открытое пространство" по доверенности Розживин В.И. в судебное заседание явился, иск не признал и пояснил, что считает, что требования истца не обоснованы, притворность сделки не доказана, ООО "Открытое пространство", заключая предварительные договора купли-продажи квартир с истцом, имело цель заключить именно предварительные договора, ФЗ N 214-ФЗ в данном случае не применим, ООО "Открытое пространство" не обладает признаками застройщика, ООО "Миракс Град" не состоит в договорных отношениях с истцом.

Ответчик ООО "Миракс Град", третьи лица - Правительство Москвы, Управление Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего иска.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит представитель истца Гридиной О.В. - Маралин С.В.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

При вынесении решения суд руководствовался ст.ст. 8, 11, 170, 424, 429, 432 ГК РФ, ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Судом установлено, что 28.04.2007 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Миракс Град" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка в г. Москве N ... на земельный участок площадью ... кв.м. по адресу: ..., предоставляемый в аренду на период проектирования и строительства домов.

Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано разрешение на строительство N ... многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: ...; в жилой комплекс входят: 19-этажное здание (зона А), бассейн (зона А), 27-этажное здание (зона В), 3-х ярусная автостоянка (зона С), 3-х ярусная автостоянка (зона Д), 19-этажное здание (зона Е), 27-этажное здание (зона Е); регистрационный номер - N ... от 25.12.2007 г.; срок действия разрешения - до 21.12.2008 г.

Позже Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано еще одно разрешение на строительство N ... многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу...; общая площадь - ... кв.м., площадь участка - ... га, количество этажей - 2-19-27-28-30; регистрационный номер - N ... от 25.03.2009 г.; срок действия разрешения - до 23.06.2009 г.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 6 мая 2006 г. N 760-РП "О дополнительных мерах по реализации постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 411-ПП" права и обязанности инвестора и заказчика по строительству жилых домов по адресу: ... на основании инвестиционного контракта от 29.11.2005 г. N ... и дополнительного соглашения к нему от 07.08.2006 г. N ... принадлежат ООО "Миракс Град".

Согласно Постановления Правительства Москвы N 301-ПП от 13.04.2010 г. "О продлении срока реализации инвестиционного проекта по адресу: ... ООО "Миракс Граду" продлен срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: ... до 23.09.2011 г.

Первоначально инвестиционный контракт был заключен 29.11.2005 г. между Правительством Москвы на основании постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 411-ПП "О строительстве АМО ЗИЛ жилых домов по ..." и от 27.04.2004 г. N 255-ПП с одной стороны, и Открытым акционерным московским обществом "Завод им. И.А. Лихачева" (АМО ЗИЛ) с другой стороны.

02.04.2007 г. ООО "Миракс Град" (компания-инвестор) и ООО "Открытое пространство" (участник-инвестор) заключен договор инвестирования в строительстве жилого комплекса по адресу: ..., из которого следует, что право собственности участника-инвестора на квартиры возникает с момента государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения объекта, право требования по передаче квартир возникает с момента оплаты участником-инвестором инвестиционного взноса, установленного договором (п. 1.2.1); предметом договора является привлечение финансовых средств участника-инвестора для совместной реализации сторонами инвестиционного проекта, экономической выгодой участника-инвестора в реализации инвестиционного проекта являются квартиры в построенном объекте; участник-инвестор обязуется участвовать в финансировании строительства объекта путем внесения инвестиционного взноса, а компания-инвестор обязуется осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать в состав имущества участнику-инвестору квартиры в построенном объекте при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (п. 3.1), срок окончания строительства 1 и 2 корпуса - 4 квартал 2008 года, в случае изменения сроков окончания строительства объекта на основании актов органов власти и управления, судебных органов, решений субъектов инвестиционной деятельности, срок окончания строительства продлевается компанией-инвестором в одностороннем порядке (п. 3.3), инвестиционный взнос определен в размере - ... рублей (п. 5.1).

Позже сторонами договора было заключено несколько дополнительных соглашений, последние их них заключены - 25.12.2008 г., из которого следует, что срок окончания строительства 1 и 2 корпуса - 4 квартал 2009 г., и 27.05.2010 г., из которого следует, что квартиры участника-инвестора - 414 единиц в корпусах 1 и 2, инвестиционный взнос - ... рублей.

11.05.2007 г. между ООО "Открытое пространство" и Гридиной О.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ..., по которому стороны обязуются заключить в будущем в срок до 01 января 2010 г. договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом комплексе, строительство которого ведется по адресу: ...; в случае, если в течение указанного срока основной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего исполнения покупателем обязательства по внесению предварительной оплаты по договору автоматически продлевается на 1 год; на момент заключения договора продавцу принадлежит имущественное право требования на квартиру; в соответствии с основным договором продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора проектные характеристики: N ... (тип Д), ориентировочной площадью ... кв.м., 9 этаж, 4 секция, 1 корпус объекта; ориентировочный срок окончания строительства - 4 квартал 2008 года, на момент заключения договора стоимость квартиры составляет - ... рублей; покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость квартиры по основному договору в день его подписания.

Истец осуществила оплату указанной стоимости в соответствии с вышеуказанным договором (договор N ВКД-28).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что согласно действующего законодательства (ст. 11 ГК РФ) защите подлежит нарушенное право, а из представленных истцом документов следует, что с ней должны быть заключены в будущем договора купли-продажи квартир, заключение договоров купли-продажи квартир зависит от срока окончания строительства, при этом суд учитывает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), предварительные договора купли-продажи истцом заключались добровольно, в настоящее время объекты купли-продажи не созданы, постановлением Правительства Москвы срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства продлен до 23.09.2011 г., истец не состоял и не состоит в каких-либо отношениях с застройщиком ООО "Миракс Град", ООО "Открытое пространство", с которым истец заключил предварительные договора купли-продажи квартир, не является застройщиком и не является собственником квартир, договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве истцом также не заключался, при этом суд также учитывает, что договор долевого участия в строительстве (согласно ФЗ N 214-ФЗ) считается заключенным если содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, а в представленных истцом договорах все эти условия не содержатся, при таких обстоятельствах, суд не нашел оснований для удовлетворения иска и в удовлетворении иска отказал.

В кассационной жалобе представитель истца ссылается на то, что между сторонами должен был быть заключен договор участия в долевом строительстве и что фактически правоотношения между истцом и ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" должны регулироваться ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как в предварительном договоре содержаться совсем другие отличные от условий договора участия в долевом строительстве, которые содержаться в ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". ООО "Открытое пространство не вправе было подписывать и истцом предварительный договор купли-продажи, так как ООО "Миракс Град" как заказчик - застройщик разрешение на строительство жилого дома, получил после вступления указанного закона в силу. Предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой.

Между тем указанные доводы судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила. При заключении с истцом 11.05.2007 г. договора воля ООО "Открытое пространство" была направлена именно на заключение предварительного договора с истцом, поскольку ответчик ООО "Открытое пространство" в соответствии с положениями ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не обладал свойствами застройщика, т.е. юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. В результате исполнения сторонами договора долевого участия в строительстве у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С учетом указанных условий воля ООО "Открытое пространство" при заключении вышеуказанного договора с истцом не могла быть направлена на заключение договора долевого участия в строительстве, доказательств, опровергающих такой вывод, истцом представлено не было.

Довод кассационной жалобы о том, что предметом договора фактически являются действия ООО "Открытое пространство" по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность поименованного жилого помещения после принятия дома в эксплуатацию несостоятелен, так как из предварительного договора купли-продажи следует, что предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры.

Ссылка представителя истца на ничтожность предварительного договора купли-продажи не является основанием к отмене судебного решения, так как исковых требований о применении последствий недействительности договора в виде двусторонней реституции в силу его ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ истец не предъявлял, такие требования судом не рассматривались.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на совокупности собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Гридиной О.В. без удовлетворения.

 Метки: договор долевого участия

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!