Неустойка по договору долевого участия в строительстве. Решение Кузьминского районного суд г.Москвы по делу № 2-3836/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2014 г. Кузьминский районный суд г.Москвы, в лице председательствующего судьи Езерской Ж.А., при секретаре Бородковой З.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Демичевой Е.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Экотаун» по защите прав потребителей,

установил:

Демичева Е.А. обратилась с исковыми требованиями к ООО «Экотаун» по защите прав потребителей.

В обосновании заявленных требований указала, что 04.08.2012 г. между ней и ООО «Экотаун» был заключен договор участия в долевом строительстве № ДУ-04к1-100, по котором Застройщик своими силами с привлечением других ли должен был построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ХХХХ, вблизи квартала Клязьма до 30 июня 2013 г. и передать квартиру № 100 Участнику, а участник должен был оплатить сумму в размере 4277850 рублей. 25.08.2012 г. истец внесла в полном объеме указанную сумму. Однако застройщик не исполнил своих обязательств. Истец не согласовывал новые сроки передачи объекта долевого строительств в виде квартиры по акту приема-передачи. На уведомление застройщика от 25.04.2012 г. до 31.12.2013 г. о продлении срока окончания строительства в связи с производственной необходимостью, она направила предложение, что она согласиться подписать дополнительное соглашение, но застройщик должен ей выплатить законную неустойку и причиненные убытки. В апреле 2014 г. ей было направлено письмо с уведомлением о принятии жилого помещения, при осмотре жилого помещения она усмотрела недостатки: трещины на песчаной стяжке, неровность стены, недостатки в оконной раме, и отказалась принять объект. Считает, что ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства и просит взыскать неустойку в размере 898776 рублей. Также истец просит взыскать с ответчика убытки в размере 53085 рулей, в связи с тем, что она воспользовалась заемными средствами, заключив с ОАО «Сбербанк России» кредитный договор, согласно которому ставка до регистрации права собственности на объект строительства оставляет 13, 75 %, а после регистрации – 12, 5 %, а так как по вине ответчика произошла задержка в принятии объекта в собственность просит взыскать данные убытки. Истец просит также взыскать компенсацию морального вреда 100000 рублей, штраф 410344 рубля и судебные расходы.

Стороны, извещены о явке в суд.

Истец и его представитель в суд явился, поддержал исковые требования.

Представитель ответчик в суд явился, возражал против заявленных требований, указав, что срок ими был нарушен по уважительной причине, независящим от них обстоятельств, при этом указали, что они направили в адрес истца просьбу на заключение с ними дополнительного соглашения, на что истец отказался и выставил им претензию о выплате неустойки. 31.12.2013 г. объект был принят в эксплуатацию и 02.01.2014 г. в адрес истца было направлено уведомление о принятии объекта, то что истец своевременно не получил данное письмо, они считают, что это вина почты. В апреле месяце истец мог принять объект, указав, в акте о недостатках, которые являются несущественными, однако она отказалась от принятия объекта, тем самым своими действиями она умышлено, злоупотребляя своим правом, затягивает сроки принятия объекта в собственность. В случае, если суд посчитает, что имеется вина их организации, то просил применить ст. 333 ГК РФ как сумме неустойки, так и к сумме штрафа.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующему, -

В соответствии со ст. 1 Закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу с п. 1. ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

04 августа 2012 г. между ООО «Экотаун» и Демичевой Е.А. был заключен договор № ДУ-04к1-100 участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2.1, 2.3 договора застройщик обязался своими силами и /или с привлечением других лиц до 30 июня 2013 г. построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать квартиру Участнику, а участник обязуется уплатить сумму в размере 427850 рублей за счет собственных средств и 3850000 рублей за счет кредитных средств.

Демичевой Е.А. условия договора были выполнены.

Согласно п. 2.3 Договора участник обязан приступить к принятию квартиры в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче.

Согласно п. 2.5 Договора гарантийный срок, установленный для квартиры составляет пять лет с момента подписания застройщиком и участником акта приема –передачи квартиры.

Согласно п. 4.1.1. договора истец обязан был передать ответчику все необходимые документы, в том числе для осуществления государственной регистрации договора.

В силу п. 4.3.5 Договора застройщик должен передать квартиру участнику по акту приема-передачи квартиры в срок установленный договором. Обязательства застройщика считаются исполненным с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры либо составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче квартиры участнику в случае, предусмотренном п. 4.4. 7 договора

ООО «Экотаун» к 30 июня 2013 г. не передал истцу квартиру.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ -214 в случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

27.04.2013 г. ответчик направил в адресу истца предложение о заключении дополнительного соглашение по продлению срока до 31.12.2013 г., в связи с производственной необходимостью, истец получив данное предложение, не стал заключать дополнительное соглашение.

Судом установлено, что изначально перенос срока был связан с тем, что застройщик, при проектировании дома не учел гидрогеологические особенности застраиваемого земельного участка и предполагаемые погодные условия, что строительство многоквартирного дома будет производиться в непосредственной близости от сооружаемых искусственных водоемов, в результате чего необходимо было пойти на дополнительные временные и финансовые затраты и пересмотреть конструкцию фундамента дома с тем, чтобы начать его строительство не учитывая взаимосвязь с возведением сооружений искусственных водоемов..(л.д.69)

Суд, считает, что ответчик при заключении договора и установления сроков окончания строительства действовал без должной осмотрительности и перенос сроков, в данном случае является его виной.

30.04.2013 г. ООО «Экотаун» внес изменения в проектную декларацию.

Приказом первого заместителя Главы Администрации городского округа Химки Московской области от 24.04.2013 г. № 114 была приостановлена работа на строительном объекте в связи с подготовкой и проведением праздничных мероприятий.

12.08.2013 г. ответчиком было получено разрешение на строительство № RU 50301000 многоэтажного жилого дома № 4 с подземной автостоянкой.

Ответчик продлил строительство объекта до 31.12.2013 г.

31.12.2014 г. было получено ответчиком Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50301000-129

02.01.2014 г. в адрес истца было направлено уведомление, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.

Истец приступил к принятию квартиры 19 апреля 2014 г. и уклонился от приемки квартиры, в связи с тем, что ею были обнаружены недостатки, в виде трещин в стяжке пола, неровности стен, в оконных рамах.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Суд, считает, что изменение проектной документации произошло по вине ответчика, в связи с этим с него подлежит взыскании неустойки.

Судом установлено, что ответчиком в адрес истца было направлено уведомление с приглашением принять жилое помещение и подписать акт

Согласно распечатки отслеживание почтовой корреспонденции уведомление о вводе дома в эксплуатацию на адрес истца поступило 04.01.2014 г., данное письмо истец не получил и явилась к застройщику в апреле 2014 г., увидев, что имеются недостатки, отказалась от приемки жилого помещения, просив устранить недостатки.

В силу п. 4.3.5 Договора застройщик должен передать квартиру участнику по акту приема-передачи квартиры в срок установленный договором. Обязательства застройщика считаются исполненным с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры либо составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче квартиры участнику в случае, предусмотренном п. 4.4. 7 договора.

Суд, считает, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства и в трехдневный срок направил в адрес истца уведомление, суд полагает, что ответчик за действие третьих лиц не должен нести ответственность.

Суд полагает, что истец, злоупотребил своим правом и вправе был принять жилое помещение, при этом выявленные недостатки являются несущественными и ничто не препятствовало при приемки их указать и предъявить требований об исправлении недостатков в предусмотренный договором гарантийный срок.

Истец просит взыскать в силу ст. 27 Закона «О защите прав потребителей» просит взыскать неустойку в размере 898 776 руб. за 382 дня просрочки передачи жилого помещения.

Суд считает, что заявленный размер неустойки, явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства и считает применить ст. 333 ГК РФ, уменьшив неустойку до 235281 рубль 75 копеек, при этом суд учел баланс законных интересов обеих сторон по делу, последствия нарушения обязательств, срок неисполнения обязательства по вине застройщика, а не третьих лиц, стоимость квартиры, учел также, что истец знал, что дом, в соответствии с договором построен. Кроме того, истцом не представлено суду никаких доказательств несения им каких-либо существенных негативных последствий нарушения ответчиком сроков передачи дома, кроме самого срока, в течение которого не исполнено обязательство.

Доводы истца, что ответчиком не был составлен односторонний акт, предусмотренный п. 4.4.7 Договора суд считает несущественным, так как с апреля 2014 г. по дату подачу искового заявления прошло менее двух месяцев, для соблюдения данного пункта договора.

Истец просит взыскать с ответчика убытки в размере 53086 рублей, которые он понес, в результате, того, что ответчиком были нарушены сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Судом установлено, что согласно п. 8.4 договора на основании ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) квартира в силу закона находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до полного и надлежащего исполнения участником своих обязательств перед банком по кредитному договору № 933806, заключенному 04.08.2012 в г.Москва, где залогодателем будет Участник, залогодержателем Банк. Права банка, удостоверяются закладной составляемой участником и выдаваемой в соответствии с действующим законодательством.

На основании п. 5 ст. 5, п.2 ст. 11 и ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования, принадлежащие участнику по настоящему договору, находятся в залоге в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, где залогодателем будет участник, залогодержателем банк. Залог прав требований действует до момента передачи участнику объекта долевого строительства, право получения, которого было оплачено за счет кредита.

04.08.2012 г. между ОАО «Сбербанк России» и Демичевой Е.А. № 933806 был заключен кредитный договор.

Согласно п. 1.2 кредитного договора после предоставления заемщиком кредитору надлежаще оформленных документов и выполнения условий, предусмотренных п. 5.4.5. договора, а также предоставления заявления, предусмотренного п. 5.4.17 договора, с даты указанной кредитором в уведомлении о принятии положительного решения по заявлению заемщика процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 12, 50% годовых.

П. 2.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик представляет кредитору залог имущественных прав по оговору участия в долевом строительстве жилого дома, залога (ипотека) объекта недвижимости. Расходы, связанные государственной регистрацией ипотеки распределяется между сторонами в соответствии с действующим законодательством. Права кредитора по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, полученному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право на строящегося объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежит удостоверению в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с п. 5.1.4 кредитного договора в случае передачи прав по закладной письменно уведомлять об этом заемщика в течение десяти календарных дней, считая от даты перехода прав по закладной к новому владельцу, с указанием всех реквизитов нового владельца закладной, необходимых для надлежащего исполнения обязательств по договору.

Согласно п 5.3.1 договора кредитор имеет право в одностороннем порядке производить снижение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятии банком решений по снижению учтенной ставки.

П. 5.3.10. договора кредитор вправе направить средства страхового возмещения, поступившие от страховой компании по страховому полису/договору страхования имущества, оформленному в соответствии с договором на погашение задолженности по договору.

Заемщик обязуется: 5.4.1 застраховать в страховой компании в пользу кредитора передаваемого в залог имущества указанного в п. 2.1 договора

Заключить трехстороннее соглашение не позднее даты заключения страхового полиса/договора страхования, предоставить кредитору страховой полис/договор страхования на объект недвижимости, указанной в п. 2.1.2. договора, трехстороннее соглашение и документы, подтверждающий полной факт оплаты страховой компании страховой премии за весь период страхования. П 5.1.17 для снижения процентной ставки за пользование кредитом в соответствии с п. 1.2 договора предоставить кредитору письменного заявление.

В соответствии со ст. 76 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В соответствии со ст. 1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, возникновение ипотеки в силу закона не связано с какими-либо иными условиями, перечисленными в ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Для ее выполнение достаточно лишь подтверждение факта предоставления кредитной организацией денежных средств заемщику для приобретения жилой недвижимости в собственность. Положения данной статьи являются императивной нормой и не могут быть изменены сторонами по договору.

Возможность заключения договора об ипотеке не препятствует возникновению ипотеки как обременения. Гражданский кодекс РФ (ст. 334, 336, 339), а также Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 1, 8, 11, 77) различают понятия "договор об ипотеке" и "ипотека" как обременения. Ипотека как обременение возникает на основании договора об ипотеке, либо в силу закона. В случае наличия ипотеки как обременения и отсутствия договора об ипотеке, отношения между залогодателем и залогодержателем регулируются Законом. В том случае, если стороны приходят к соглашению, что закон не сможет урегулировать сложившиеся правоотношения, либо не регламентирует те или иные действия, стороны вправе закрепить достигнутые договоренности путем заключения договора об ипотеке. В таком случае, ипотека как обременение к моменту заключения договора уже существуют, а его заключение обусловлено желанием сторон закрепить достигнутые договоренности.

В соответствии п. 2, 3 ст. 13 Закона «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Согласно ст. 14 Закона Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав,

В силу ст. 17 Закона залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Таким образом, доводы истца, о том, что в силу того, что они претерпели убытки в соответствии с п. 1.2 кредитного договора несостоятельны, так как на момент заключения кредитного договора должны были быть надлежащим образом оформлены документы, предусмотренные п. 5.4.5, 5.4.17 кредитного договора и заключено трехстороннее соглашение между Демичевой Е.А., банком и страховщиком. Из условий договора усматривается, что между сторонами кредитного договора был заключен договор страхования на объект недвижимости, а также имея документ, подтверждающий факт полной оплаты страховой компании страховой премии и ничто не препятствовало истцу обратится с заявлением о снижении процентной ставки. При этом суд считает, что снижение процентной ставки является правом банка, а не его обязанностью, таким образом истец не представил бесспорных доказательств, что банк, при имеющихся документах снизил бы в обязательном порядке проценты, указанные в п. 1.2 кредитного договора.

В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд, считает взыскать компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей.

В соответствии с п 6. ст. 13 Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд не нашел оснований, для снижения штрафных санкций, в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд полагает взыскать с ответчика государственную пошлину в пользу истца.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью ООО «Экотаун» в пользу Демичевой Е. А. неустойку в размере 235281 рубль 75 копеек, компенсацию морального вреда 1000 рублей, штраф 118140 рублей 87 копеек и государственную пошлину 5562 рубля 81 копейка

В остальной части иска отказать

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца

Судья Ж.А. Езерская

 Метки: неустойка ДДУ

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!