Письмо УФНС России по г. Москве от 8 октября 2010 г. N 20-14/4/105333

Ответ: Налогообложение доходов, получаемых физическими лицами, производится в порядке, установленном главой 23 части второй НК РФ.

В соответствии с положениями статей 208 и 209 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в собственности в РФ, являются объектом налогообложения НДФЛ и облагаются по установленной пунктом 1 статьи 224 НК РФ налоговой ставке 13% (для налоговых резидентов РФ).

На основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Согласно статье 210 НК РФ при определении налоговой базы в отношении доходов, облагаемых по указанной налоговой ставке, налогоплательщик вправе уменьшить доходы, полученные от продажи (реализации) имущества, находящегося в его собственности, на суммы имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественного вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение данного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого вида дохода.

Согласно статьям 228 и 229 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая квартиры), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, исходя из суммы полученного дохода. Также они представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества).

Статья 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает возможность изъятия жилого помещения и земельного участка, на котором находится такое жилое помещение, для государственных и муниципальных нужд. При этом выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Отчуждение любого имущества на возмездной основе производится на основании соответствующих договоров (договора купли-продажи, договора мены и т.д.).

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. При этом статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на объекты недвижимого имущества к покупателю на основании договора купли-продажи недвижимости также подлежит госрегистрации в регистрирующем органе.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при разрешении споров, которые связаны с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пунктом 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Таким образом, срок нахождения реализуемого жилого объекта недвижимости (квартиры) в собственности налогоплательщика (продавца) исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на этот вновь созданный объект недвижимости до даты внесения записи в Единый государственный реестр прав о переходе права собственности на данную недвижимость к покупателю. Документом, подтверждающим указанную регистрацию объекта собственности, является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Следовательно, в случае реализации жилого помещения, полученного налогоплательщиком взамен изъятого у него жилого помещения в связи со сносом дома, датой начала владения новым жилым помещением является дата государственной регистрации права собственности.

Заместитель руководителя
Управления ФНС России по г. Москве
государственный советник РФ 3-го класса    Е.А. Останина
 

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!