Признание права собственности на коттедж

Кассационное определение Калининградского областного суда от 11 августа 2010 г. N 33-3666/2010

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО "М" на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 23 апреля 2010 года, которым исковые требования Г.Г.К. удовлетворены.

За ней признано право собственности на 1/9 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект - секцию N 5 в сблокированном коттедже со строительным N 5, общей площадью по проекту 126,95 кв. м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. ___, на земельном участке с кадастровым номером ________, со степенью готовности 33%.

Заслушав доклад судьи Ш.С.В., возражения представителей Г.Г.К. А.А.В. и Б.А.Л., считавших решение суда правильным, судебная коллегия установила:

Г.Г.К. обратилась в суд с иском к ООО "К", ООО "М", администрации МО "Зеленоградский район" о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

В обоснование заявленных требований указала, что 09 сентября 2008 года она заключила договор N 09/09-08 долевого инвестирования строительства сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по ул.___ в г. Зеленоградске Калининградской области с ООО "К", выступающим стороной в данном договоре на основании договора инвестирования строительства N 1/03 от 1 марта 2007 года, заключенного с ООО "М". По условиям договора ООО "К" обязалось передать ей секцию N 5 в доме со строительным N 5, общей площадью по проекту 126,95 кв. м в соответствии с приложением N 1 к договору, в срок, определенный сторонами, - второй квартал 2009 года. Указанный договор был зарегистрирован в соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 15.12.2008 г.

Истица указывала, что во исполнение условий договора ею была произведена оплата в размере 4 087 210 руб. (что превышает стоимость договора), что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N 038 от 11.09.2008 г., N 039 от 16.09.2008 г., N 1 от 04.12.2008 г., N 045 от 16.12.2008 г., N 67 от 18.12.2008 г., N 046 от 19.01.2009 г., тогда как ответчиком обязательства не исполнены, секция не достроена и не сдана в эксплуатацию, строительство гостиничного комплекса приостановлено, степень готовности сблокированного коттеджа со строительным N 5, в котором находится секция N 5, по данным БТИ составляет 33%.

С учетом уточнений просила признать за ней право собственности на 1/9 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект - 9-секционный сблокированный коттедж со строительным N 5, секция N 5, общей площадью по проекту 126,95 кв. м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Гагарина, на земельном участке с кадастровым номером ____, со степенью готовности 33%.

Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.

В кассационной жалобе ООО "М", не соглашаясь с решением суда, просит его отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении заявленного иска отказать, ссылаясь на то, что договор долевого участия был заключен истицей с ООО "К", тогда как застройщиком данного объекта являлось ООО "М", ему же был предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен спорный объект, и только названное ООО в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства. ООО "К", не являясь застройщиком, заключало договоры в отношении объектов недвижимости на основании договора инвестирования от 1 марта 2007 года, заключенного с ООО ""М". Вместе с тем, в названный договор инвестирования был внесен ряд изменений, согласно которым ООО "К" в качестве инвестора приобретало право финансирования строительства в отношении не всех, а только 46 коттеджей и не от своего имени, а от имени ООО "М". Более того, решением Арбитражного суда Калининградской области от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от 1 марта 2007 года с учетом дополнительных соглашений к нему признаны недействительными, на УФРС возложена обязанность аннулировать записи о государственной регистрации договоров, заключенных с ООО "К", в том числе и договора, заключенного с истицей. В свою очередь ООО "М" в каких-либо отношениях с Г.Г.К. не состоит, денежные средства, уплаченные ею по договору, в ООО "М" не поступали. Более того, факт оплаты истицей денежных средств ООО "К", привлеченных по ничтожной сделке, не может служить основанием для признания за нею права собственности на спорный объект. Поскольку ООО "М" договоров участия в долевом строительстве с истицей не заключало и в каких-либо договорных отношениях с ней не состоит, оснований для удовлетворения требований Г.Г.К. не имелось.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим изменению с исключением из решения указания о признании за Г.Г.К. права собственности на 1/9 доли в праве на незавершенный строительством объект, а в остальной части - оставлению без изменения.

Материалами дела установлено, что постановлением Главы МО "Зеленоградский район" от 20.04.2006 г. N 607 ООО "М" был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 13 300 кв. м, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. ___ с кадастровым номером _______, на основании чего 20.04.2006 г. между администрацией МО "Зеленоградский район" и ООО "М" был заключен договор аренды данного земельного участка, который зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2006 г.

Соглашением N 344-КЗО/2009 от 25 августа 2009 г. срок действия договора аренды бал продлен до 01.01.2011 года и до настоящего времени не расторгнут, что подтверждено справкой администрации МО "Зеленоградский район".

11 декабря 2006 года ООО "М" было выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса коттеджного типа на данном земельном участке.

1 марта 2007 года между ООО "М" и ООО "К" был заключен договор N 1/03 инвестирования строительства, по условиям которого заказчик-застройщик ООО "М" передает инвестору - ООО "К" - право частичного инвестирования строительства объекта - гостиничного комплекса коттеджного типа, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. ___, на земельном участке с кадастровым номером _______.

Впоследствии, 10 июля 2008 года, 30 декабря 2008 года между ООО "М" и ООО "К" были заключены дополнительные соглашения к договору инвестирования строительства от 01 марта 2007 года, которыми его положения были изменены и дополнены, в частности, установлены новые сроки окончания строительства, а затраты, связанные с продлением договора аренды земельного участка, возложены на ООО "К".

09 сентября 2008 года между ООО "К" и Г.Г.К. был заключен договор долевого инвестирования строительства N 09/09-08, по которому инвестор, на основании договора инвестирования строительства N 1/03 от 01 марта 2007 г., заключенного между ООО "М" и ООО "К", привлекает соинвестора для инвестирования объекта долевого строительства - сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. ___, на земельном участке с кадастровым номером ________, а именно блокированного дома со строительным N 5, секция N 5, общей площадью по проекту 126,95 кв. м.

Указанный договор был зарегистрирован в соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 15.12.2008 г.

Оплата была произведена Г.Г.К. в размере, превышающем предусмотренную п. 4.1 сумму договора - 1 368 686 руб., а именно - 4 087 210 руб.

Факт оплаты подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам и в ходе рассмотрения дела не оспаривался ООО "К".

Разрешая заявленный спор и принимая решение об удовлетворении требований Г.Г.К., суд, установив все обстоятельства возникшего спора, правильно исходил из того, что такие ее требования основаны на законе, не противоречат ему, в связи с чем правовых оснований к отказу в их удовлетворении не имеется. При этом судом обоснованно учтено и то обстоятельство, что в установленный п. 1.5 названного договора срок - второй квартал 2009 года - окончание строительства секции N 5 в сблокированном коттедже со строительным N 5 и ввод этого объекта в эксплуатацию произведен не будет, поскольку степень его готовности, согласно сведениям Зеленоградского отделения Калининградского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", по состоянию составляет только 33%, тогда как работы по строительству приостановлены и в настоящее время не ведутся. Данное обстоятельство правильно расценено судом в качестве основания для признания за Г.Г.К. права собственности на этот незавершенный объект недвижимости.

Такая позиция суда подробно мотивирована в решении.

Доводы кассационной жалобы ООО "М" о том, что ООО "К" не вправе было заключать с истицей договор долевого инвестирования строительства, являются несостоятельными.

Не соглашаясь с такими доводами ООО "М", суд правильно указал, что заключенный между ООО "М" и ООО "К" договор инвестирования строительства от 1 марта 207 года позволял последнему заключать договоры долевого участия в строительстве с гражданами.

Это право вытекает из п. 1.1. договора инвестирования строительства, согласно которому инвестору, т.е. ООО "К", были переданы права частичного инвестирования строительства, в силу п. 1.1.2 инвестор вправе заключать инвестиционные договоры долевого участия в строительстве, привлекая по этим договорам денежные средства от третьих лиц в пределах своей доли и определяя размер инвестиционного взноса на строительство 1 кв. м для соинвестора без согласования с ООО "М".

Дополнительным соглашением N 1 к этому договору, заключенному между ООО "М" и ООО "К" 10 июля 2008 года, стороны пришли к соглашению о том, что в рамках инвестиционного договора инвестор - ООО "К" - не только заключает инвестиционные договоры, договоры участия в долевом строительстве, иные договоры, предметом которых является привлечение денежных средств третьих лиц, но и подписывает от имени застройщика - ООО "М" - все необходимые документы для оформления права собственности третьих лиц на объекты недвижимости, составляя, в том числе, и акты приема-передачи (п. 1.3 соглашения). В п. 1.4 соглашения указано, что по смыслу договора инвестирования ООО "К" привлекает третьих лиц (участников долевого строительства, дольщиков, инвесторов), заключает сделки в отношении объекта, принимает все необходимые меры и действия для оформления прав собственности третьих лиц. И с этой целью застройщик обязуется представить в УФРС все необходимые документы, указанные в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а именно, проектную декларацию, разрешение на строительство, проект, разрешение о вводе в эксплуатацию и иные документы (п. 1.6 соглашения). Инвестор обязан предоставить участникам долевого строительства все необходимые документы для регистрации их права (п. 1.7), несет полную ответственность перед участниками долевого строительства в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (п. 1.8).

Проанализировав приведенные выше условия договора инвестирования от 1 марта 2007 года с учетом его дополнения, суд пришел к правильному выводу о наличии у ООО "К" права на заключение с гражданами договоров долевого участия в строительстве, и такие полномочия были переданы ООО "К" застройщиком.

Вопреки доводам ООО "М" само заключение между двумя юридическими лицами такого договора не противоречит закону и не свидетельствует о его ничтожности.

Ссылки ООО "М" о том, что условия договора инвестирования от 1 марта 2007 года и дополнительных соглашений к нему противоречат положениям ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", которым не предусмотрена возможность передачи застройщиком права на заключение договоров долевого участия в строительстве третьим лицам, являются несостоятельными.

Указание ООО "М" в жалобе на то, что оно являлось застройщиком данного объекта и арендатором земельного участка, на котором спорный объект частично возведен, изложенные выше выводы суда не опровергает.

То обстоятельство, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от 1 марта 2007 года с учетом дополнительных соглашений к нему признан недействительным, достаточным основанием к отмене решения служить не может. Кроме того, это решение суда в законную силу не вступило.

Само по себе это обстоятельство не может быть расценено в качестве основания для расторжения договора долевого инвестирования строительства, заключенного с Г.Г.К.

Иные доводы жалобы также не являются основанием для отмены решения суда, которое является законным.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы.

Вместе с тем, нельзя согласиться с решением суда в части признания за истицей права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект в силу следующего.

Основания возникновения общей собственности на имущество, в том числе, долевой собственности, предусмотрены статьей 244 ГК РФ.

Согласно указанной норме закона имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). По смыслу закона - долевая собственность может возникнуть на основании соглашения сторон о поступлении имущества в общую собственность, а также в случаях, предусмотренных законом.

Как видно из содержания заключенного с истицей Г.Г.К. договора долевого инвестирования строительства от 9 сентября 2008 г., истице по завершении строительства подлежала передаче в качестве объекта долевого инвестирования секция N 5 в сблокированном коттедже со строительным N 5, общей площадью по проекту 126,95 кв. м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. ___.

Таким образом, предметом вышеуказанного договора являлась не доля в праве собственности на блокированный коттедж, а самостоятельный индивидуально-определенный объект строительства в виде секции в указанных блокированных коттеджах.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что при возникших правоотношениях законом не предусмотрено возникновение права долевой собственности на объект строительства, в данном случае право долевой собственности на указанный объект у истицы возникнуть не могло, поэтому у суда не имелось достаточных оснований для признания за ней права собственности на 1/9 доли в праве на незавершенный строительством объект.

Исходя из условий договора, за истицей Г.Г.К. следовало признать право собственности на незавершенный строительством объект - секцию N 5 в сблокированном коттедже со строительным N 5, общей площадью по проекту 126,95 кв. м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. ___, на земельном участке с кадастровым номером ______, со степенью готовности 33%.

С учетом изложенного, решение суда в этой части подлежит изменению.

Руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 23 апреля 2010 года изменить, исключив указание о признании за Г.Г.К. права собственности на 1/9 доли в незавершенном строительством объекте.

Считать признанным за Г.Г.К. право собственности на незавершенный строительством объект - секцию N 5 в сблокированном коттедже со строительным N 5, общей площадью по проекту 126,95 кв. м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. ___, на земельном участке с кадастровым номером ______, со степенью готовности 33%.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

 Метки: Признание права собственности на недвижимость через суд

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!