Признание права собственности на незавершенный строительством объект

Кассационное определение СК по гражданским делам Верховного Суда УР
от 9 марта 2011 г. по делу N 33-787/2011

Судья Юдина Е.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики в составе:

Председательствующего Стяжкина С.Л.,

судей Пономаревой А.В., Рябова Д.В.,

при секретаре Елхове Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ижевске 09 марта 2011 года дело по кассационной жалобе Ким Л.Г. на решение Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 24 декабря 2010 года, которым в удовлетворении исковых требований Ким Л.Г. к Открытому акционерному обществу "...", обществу с ограниченной ответственностью <...> о признании права собственности - отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Рябова Д.В., выслушав пояснения представителя ОАО "..." Черновой Е.Н. (доверенность от 03.01.2011 г. сроком до 31.12.2011 г.), поддержавшей доводы жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия установила:

Истец обратился в суд с иском к открытому акционерному обществу "..." (далее по тексту - ОАО "..."), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее по тексту - Управлению Росреестра по УР) о признании права собственности на объект незавершенный строительством - 2-х комнатную квартиру N в доме N по ул. <адрес>. Требования мотивированы тем, что 12.05.2008 г. между ООО <...> и ОАО "..." заключен договор о взаимном сотрудничестве при строительстве многоквартирного жилого дома N жилого комплекса <данные изъяты>, ограниченного улицами <адрес> и <адрес> <данные изъяты> района г. Ижевска. Пунктом 1.6 договора определена доля квартир ОАО "...", которые перейдут истцу при завершении строительства. Пунктом 3.3 предусмотрен срок завершения строительства объекта - не позднее 2 полугодия 2009 года. 12.05.2008 года между ООО <...> и ОАО "..." заключен инвестиционный договор. Согласно п. 4.3 указанного договора инвестор - ОАО "..." вправе привлекать инвестиции для осуществления строительства объекта путем заключения договоров с другими дольщиками. Администрацией города Ижевска ООО <...> выдано разрешение на строительство пятисекционного здания: три секции - 10 этажные, две секции - 12 этажные. Согласно указанным договорам двухкомнатная квартира N в доме N по ул. <адрес> закреплена за ОАО "...". Между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N от 01.02.2007 г. в соответствии с которым, ответчик обязался передать истцу в собственность двухкомнатную квартиру N в доме N по ул. <адрес> после ввода дома в эксплуатацию, истец обязался передать ответчику сумму в размере <данные изъяты> рублей. Истцом произведено инвестирование в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается справкой N от 18.02.2008 г., выданной ОАО"..." о полной оплате истцом стоимости 2-комнатной квартиры. Истец полагает, что данный договор не подлежит регистрации в УФРС по УР, поскольку договор между ОАО "..." и ООО <...> является инвестиционным и устанавливает право сторон привлекать инвестиции для осуществления строительства объекта путем заключения договоров о долевом участии в строительстве. Существенные условия договора соблюдены, договор является заключенным. Истец свои обязательства по инвестированию строительства квартиры выполнил в полном объеме. Ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры, дом не сдан в эксплуатацию. Согласно ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. Работа выполнена, оплата произведенных работ и услуг произведена. Следовательно, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Строительство жилого дома практически завершено, дому присвоен почтовый адрес, проведена инвентаризация объекта, кадастровый план на квартиру. Однако, ответчик документы на регистрацию объекта незавершенного строительством жилого дома в УФРС по УР не предоставляет. Правовым обоснованием иска указаны ФЗ "О защите прав потребителя", ст.ст. 244, 246-248, 252, 309 ГК РФ, ФЗ N 39, ФЗ N 1448-1.

Определением от 20 мая 2010 года принят отказ истца от исковых требований по иску о признании права собственности к Управлению Росреестра по УР, определением суда от 20.05.2010 года Управление Росреестра по УР привлечено для участия в дела в качестве третьего лица на стороне ответчика.

Определением суда от 20.05.2010 года для участия в деле по ходатайству истца в качестве соответчика привлечено ООО <...>.

Истец Ким Л.Г. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика ОАО "..." Чернова Е.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования признала.

Судом не принято признание исковых требований представителем ОАО "...", поскольку принятием признания исковых требований будут нарушены права соответчика ООО <...>, не признающего исковые требования Ким Л.Г.

Представитель соответчика ООО <...> - Куталиа Т.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР (Управление Росреестра по УР) - Шкляева С.А., действующая на основании доверенности, разрешение вопроса по иску оставила на усмотрение суда.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия оснований для его отмены не усматривает.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, судом не допущено, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам по делу.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 12.05.2008 г. между ООО <...> ("Застройщик") и ОАО "..." ("Инвестор") был заключен инвестиционный договор. Предметом настоящего договора явилось инвестирование ОАО "..." доли в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома N жилого комплекса <данные изъяты>, ограниченного улицами <адрес> и <адрес> <данные изъяты> района г. Ижевска, составляющий от общей площади жилого дома <данные изъяты> кв.м. Стоимость инвестиций на дату заключения договора составила <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей. При заключении договора стороны руководствовались: ГК РФ, Законом РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости", Договором аренды земельного участка N от 15.08.2007 г., заключенным между ООО <...> и Администрацией г. Ижевска, выделенного Застройщику для строительства дома.

Согласно п. 3.1.4. Застройщик обязался в течение двух месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию передать Инвестору вышеуказанные квартиры и все необходимые документы на них, а также содействовать последнему в оформлении права собственности. В свою очередь Инвестор взял на себя обязательство по инвестированию строительства квартир путем осуществления строительства вышеуказанного дома в соответствии с Договором о взаимном сотрудничестве за счет своих и привлеченных средств (п. 3.2.1. Договора).

Согласно п. 1.1. Договора о взаимном сотрудничестве от 12.05.2008 г. Заказчик - Подрядчик по договору осуществляет собственными силами и средствами строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома N жилого комплекса <данные изъяты>, ограниченного улицами <адрес> и <адрес> <данные изъяты> района г. Ижевска на земельном участке, принадлежащем Застройщику.

Согласно п. 1.6 доля Заказчика - Подрядчика (ОАО "...") составляет: квартиры и встроенные помещения общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. на сумму <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей в жилом доме, указанном в п. 1.1. Договора о взаимном сотрудничестве.

25.04.2008 года ООО <...> выдано разрешение на строительство N.

5 марта 2009 года между Администрацией г. Ижевска и ООО <...> заключен договор аренды земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N для строительства многоквартирного жилого дома N со встроенными нежилыми помещениями с адресным ориентиром г. Ижевск, в 100 м по направлению на запад от здания по ул. <адрес> в <данные изъяты> районе, 1 апреля 2009 года произведена государственная регистрация договора.

До подписания вышеуказанных договоров, выдачи ООО <...> разрешения на строительство,01.02.2007 г. между ОАО "..." ("Сторона-1") и истцом - Ким Л.Г. - ("Сторона-2") был заключен Предварительный договор N участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом.

Согласно п. 1.1. стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома (далее - "основной договор"), расположенного по адресу: ул. <адрес> в <данные изъяты> районе г. Ижевска (строительный адрес), по которому "Сторона-1 будет выступать Застройщиком, в Сторона-2 - Дольщиком и в соответствии с которым Сторона-1 передаст Стороне-2 в собственность двухкомнатную квартиру N общей площадью <данные изъяты> кв. м на 10-ом этаже в N секции в указанном жилом доме.

Согласно п. 2.2 по соглашению сторон стоимость указанной квартиры, указанной п. 1.1 договора составляет <данные изъяты> рублей. Согласно п. 3.1.1. Застройщик обязался сдать, указанный в п. 1.1. Договора жилой дом в эксплуатацию в Ш квартале 2008 г. Дольщик обязуется оплатить путем передачи векселей в сумме <данные изъяты> рублей в кассу Застройщика по графику, согласованному сторонами.

Согласно п.п. 4.1, 4.2, 4.3 настоящий договор является предварительным и содержит основные условия основного договора, который будет заключен в будущем. Стороны обязуются заключить основной договор в 3 квартале 2008 г.

Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом выполнены, что подтверждается Справкой за подписью Генерального директора ОАО "..." Ф.И.О., актом приема- передачи векселя номинальной стоимостью <данные изъяты> руб. от 01.02.2008 г.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В соответствии с пунктом 3 ст. 4 Закона 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости...

Договор заключается письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Необходимость регистрации договора, влекущего возникновение прав собственности на объект недвижимости закреплена и в общих положениях статей 131, 164 Гражданского кодекса РФ, Федеральном законе N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со ст. 25.1 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ N 122-ФЗ) государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Согласно Уведомлению об отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 10.12.2010 г. права ни одного участника долевого строительства не зарегистрированы.

Судом 1 инстанции было установлено, что подписанный между истцом Ким Л.Г. и ОАО "..." (предварительный) договор долевого участия в строительстве жилого дома не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по УР.

Согласно части 1 статьи 2 Закона "Об участии в долевом строительстве" для целей настоящего закона под застройщиком следует понимать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Судом установлено, что у ответчика ОАО "..." отсутствуют права на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома и отсутствует разрешение на строительство.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 3 Закона "Об участии в долевом строительстве" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В суде было установлено, что договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N от 05 марта 2009 г., заключены с ООО <...>; разрешение от 25.04.2008 года на строительство указанного объекта выдано ООО <...>, но не ОАО "...".

Таким образом, поскольку названный Закон не предусматривает возможность привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома или иных объектов недвижимости лицом, которому земельный участок не принадлежит на праве собственности или аренды, ОАО "..." нельзя признать отвечающим требованиям настоящего Федерального закона застройщиком.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда 1 инстанции.

Правильно судом указано, что доводы как истца, так и представителя ОАО "..." о наличии права ОАО "..." в соответствии с п. 4.3 договора от 12.05.2008 года привлекать инвестиции путем заключения договоров о долевом участии в строительстве являются несостоятельными, поскольку договор между истцом Ким Л.Г. и ОАО "..." заключен 01.02.2007 г., в то время как договор между ОАО "..." и ООО <...> заключен только 12.05.2008 г.

Обоснованно судом 1 инстанции указано, что несостоятельны доводы представителя ответчика ОАО "..." о том, что договор между истцом Ким Л.Г. и ОАО "..." по своему содержанию является инвестиционным, и в соответствии с Федеральным законом N Э9-ФЗ ОАО "..." имеет право привлекать инвесторов, поскольку статья 2 Федерального закона N 39 от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений", предусматривает, что действие настоящего закона не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан или юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ

Правомерно судом указано, что оценивая инвестиционный договор и договор о взаимном сотрудничестве от 12.05.2008 года, заключенные между ООО <...> и ОАО "...", суд квалифицирует их в качестве инвестиционного договора и договора о совместной деятельности в соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Законом РФ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-Ф3, поскольку инвестиции обязательно предполагают получение прибыли. Договор предусматривает обязанность инвестора (ответчика по делу) инвестирование строительства квартир путем осуществления строительства многоэтажного жилого дома N по указанному в договоре адресу и привлечение денежных средств. В силу п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В связи с тем, что право собственности ни ООО <...> - застройщика, ни ОАО "..." - как инвестора по договору от 12.05.2008 года на объект незавершенного строительства, указанного в выписке из технического паспорта, не зарегистрировано, права истца на указанный объект - квартиру N в строящемся доме - долевого строительства, ничем не подтверждены.

Соглашается судебная коллегия и с выводом суда о том, что из содержания заключенных между ООО <...> и ОАО "..." договоров невозможно сделать вывод о пределах долевой собственности участников договора от 12.05.2008 года на недостроенный жилой дом как результат совместной деятельности (конкретные квартиры, подлежащие передаче сторонам договора, не указаны). Доказательств, подтверждающих отсутствие прав требования третьих лиц на квартиру N как объект долевого строительства, суду не представлены.

Правомерно судом указано, что отношения между истцом и ОАО "..." регулируются нормами Закона об участии в долевом строительстве, которыми не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права участника долевого строительства, как признание права долевой собственности на объекты, предусмотренные в договоре о долевом участии в строительстве, пропорционально вложенным денежным средствам и площади объекта. Право собственности участника долевого строительства на объект возникает в случае ввода данного объекта в эксплуатацию, передачи его по передаточному акту или иному документу, государственной регистрации права собственности на объект (п. 1,2 ст. 8, п. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 218, п. 1 ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Положениями Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены иные способы защиты права участника долевого строительства (ст. 12.1-15.1 названного Закона).

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в ст. 429 ГК РФ указаны способы защиты прав при заключении предварительного договора. Как пояснила в суде кассационной инстанции представитель ОАО "...", основной договор с истцом ОАО "..." не заключало.

На основании предварительного договора заявлять требования, изложенные в исковом заявлении, истец был не вправе, что также являлось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истцу.

При вынесении решения судом были правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.

Доводы кассационной жалобы выводов суда не опровергают, выражают лишь несогласие с ними, эти доводы не содержат каких-либо подтвержденных данных, свидетельствующих о неправильности вынесенного судом решения, и не могут повлечь отмены решения суда.

Доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, кассационная жалоба не содержит.

Таким образом, оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 24 декабря 2010 года - оставить без изменения.

Кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий

С.Л. Стяжкин

Судьи

А.В. Пономарева

Д.В. Рябов

 Метки: признание права собственности на квартиру через суд

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!