Признание права собственности на квартиру. Кассационное определение Мосгорсуда

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2012 г. N 33-8257

 Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Горновой М.В.,
судей Вишняковой Н.Е., Казаковой О.Н.,
при секретаре Ланине Н.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е. дело по кассационным жалобам Кияевой Н.В., Склярова Т.Е. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 04.10.2011 г., которым постановлено:

признать за Ситниковым Павлом Ивановичем право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир:
- квартира под условным номером ..., расположенная по строительному адресу: г. ..., ул. ... ... этаж, квартира состоит из двух комнат, площадью ... кв. м.
- квартира под условным номером ..., расположенная по строительному адресу: г. ..., ул. ..., ... этаж, квартира состоит из двух комнат, площадью ... кв. м.
Взыскать с ООО "Билдинг" в пользу Ситникова Павла Ивановича задолженность по договору займа от 09 апреля 2007 года в размере ...

В иске Зиновьевой Евгении Андреевны к ООО "Билдинг" о признании права на заключение основного договора купли-продажи квартиры, обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры после окончания строительства дома и признании право на передачу в собственность квартиры после окончания строительства дома - отказать.

В иске Кияевой Наталии Владимировны к ООО "Билдинг" о признании право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры и признании право на получение данной квартиры в собственность после окончания строительства дома - отказать.

В иске Куликовой Марии Денисовны к ООО "Билдинг" и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Спецстрой" о признании право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры- отказать.

В иске Склярова Тимофея Евгеньевича к ООО "Билдинг" и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Спецстрой" о признании право собственности на проинвестированную долю в виде квартиры - отказать. Установила:

истец Ситников П.И. обратился в суд с иском о взыскании с ООО "Билдинг" задолженности по договору займа от 09.04.2007 г.

В процессе рассмотрения дела истец на основании статьи 39 ГПК РФ уточнял исковые требования и в последней редакции просит признать за ним: право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир по адресам: г. ..., ул. ... 12 этаж, двухкомнатная с условным номером ..., площадью ... кв. м.; г. ..., ул. ..., ... этаж, двухкомнатная, с условным номером ..., площадью ... кв. м.; взыскать задолженность с ООО "Билдинг" в размере ... рублей.

Исковые требования мотивировал тем, что между истцом Ситниковым П.И. и ответчиком ООО "Билдинг" был заключен договор займа от 09 апреля 2007 года. В п. 13 договора Займа от 9 апреля 2007 г. указано, что сумма займа предоставляется Заемщику в целях осуществления строительства жилых домов, являющихся предметом соглашения о залоге (Соглашение о залоге к Договору займа от 09.04.2007 г.), а именно:
1. г. ..., ул. ..., ... этаж, двухкомнатная с условным номером ..., площадью ... кв. м.
2. г. ..., ул. ..., ... этаж, двухкомнатная, с условным номером ..., площадью ... кв. м.
3. г. ..., ул. ..., г. ..., ул. ..., владение ..., корпус ...: этаж ..., условный номер ..., ...-комнатная, площадью ... кв. м.
4. г. ..., ул. ... владение ..., корпус ..., ... этаж, условный номер ..., площадью ... кв. м, ...-комнатная.

Дополнительным соглашением устанавливалась цена названных объектов и указаны договоры, на основании которых Заемщик получил свои права, в этих же договорах содержатся сроки строительства.

Пунктом 5 Соглашения о залоге, в случае неисполнения Залогодателем обязательства по договору займа в срок 10.08.2007 г., Залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования по договору займа за счет Предмета залога, путем заключения Сторонами соответствующего соглашения о переводе прав на предметы залога от Залогодателя к Залогодержателю. При этом, с момента подписания такого соглашения, обязательства Залогодателя по договору займа считаются погашенными.

Частичный возврат займа фактически был возвратом предоплаты за квартиры по адресам: г. ..., ул. ... г. ..., ул. ... владение ..., корпус ...: этаж ..., условный номер ..., ...-комнатная, площадью ... кв. м., г. ..., ул. ..., владение ..., корпус ..., ... этаж, условный номер ..., площадью ... кв. м, ...-комнатная.

Данный возврат был осуществлен Ответчиком, так как у него, в связи с расторжением договора подряда с застройщиком этих объектов, не появились основания на право требования получения указанных квартир.

Что же касается двух оставшихся квартир в доме по ул. Академика Анохина, то дом в настоящий момент практически возведен, квартиры фактически построены, существуют конструктивно, как обособленные объекты.

Поскольку истец осуществил финансирование в полном объеме, предусмотренном договором с ним, квартиры практически построены, но дом еще не сдан в эксплуатацию, есть основания признать право собственности на долю в незавершенном строительством строительном объекте.

Кроме того, по заявлению истца, ответчик не в полном объеме возвратил денежные средства за квартиры по адресу: г. ..., ул. ..., владение ..., корпус ..., ... этаж, условные номера ... и ... У ответчика перед истцом на основании акта сверки от 07.12.2007 г. с учетом дополнительного соглашения к договору от 16 марта 2010 г., по которому цена на квартиры была увеличена, существует задолженность в размере ... рублей. По ходатайству истца на основании ст. 43 ГПК РФ к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено ООО "Инвестиционно - строительная компания "Спецстрой".

На рассмотрении суда находились исковые заявления о признании прав собственности на долю в виде квартиры N 86, поданные Кияевой Н.В. на основании заключенного 30 июля 2007 г. между нею и ООО "Билдинг" Предварительного договора N Ан-86 купли-продажи квартиры; Зиновьевой Е.А. - с учетом уточнения исковых требований - о признании права на заключение основного договора купли-продажи на основании заключенного ею 02.10.2008 г. Предварительного договора купли-продажи N АН-86 квартиры N ...; о признании права собственности на долю в виде квартиры N ... - Скляровым Т.Е. и Скляровой на основании заключенного 22.02.2008 г. ими и ООО Билдинг" Предварительного договора N 87 А/П купли-продажи квартиры; Куликовой М.Д. - на основании заключенного 22.09.2008 г. между нею и ООО "Билдинг" Предварительного договора N Ан87/П купли-продажи квартиры.

Рассмотрение вышеуказанных исков на основании ст. 151 ГПК РФ было объединено в одно производство.

В судебном заседании представители истца Ситникова П.И. на исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить в полном объеме. В требованиях предъявленных истцами Зиновьевой Е.А., Кияевой Н.В., Куликовой М.Д. и Скляровым Т.Е. просили отказать.

Представитель ответчика ООО "Билдинг" в суд не явился, извещен по известному суду адресу, возражений по иску не представил.

Судом было получено письмо Арбитражного управляющего Юрицина Петра Петровича о введенной в ООО "Билдинг" процедуры наблюдения. Суд надлежащим образом известил его о дате судебного заседания. В ответе на извещение Арбитражный управляющий попросил суд рассмотреть дело без его участия.

Представитель ответчика ООО "Инвестиционно-строительная компания "Спецстрой" в судебное заседание не явился, извещен, не возражал против заявленных исков.

Представители истцов Кияевой Н.В., Куликовой М.Д., Зиновьевой, Скляровых просили в иске Ситникова П.И. отказать, указав, на то, что именно им принадлежат права на получение и оформление названных квартир в собственность на основании заключенных ими предварительных договоров с ответчиком. Ссылаясь на то, что Ситниковым П.И. изменены основание и предмет иска; истек срок исковой давности по требованиям; не доказано наличие задолженности Ответчика; соглашение о залоге от 09 апреля 2007 г. к договору займа от 09.04.2007 г. является не заключенным; не возникло право залога; имущественные права на квартиры принадлежат лицам, заключившим предварительные договоры купли - продажи квартир; Ситниковым П.И. заявлены не надлежащие требования; изменение цены за квартиры на основании дополнительного соглашения от 16 марта 2010 г. свидетельствовало о том, что стороны по договору Займа и Соглашению к нему ранее не согласовали одно из существенных условий договора.

Представитель истца Ситникова П.И. возражал против удовлетворения исков Кияевой Н.В., Куликовой М.Д., Зиновьевой и Склярова Т.Е.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного просят Скляров Т.Е., Кияева Н.В.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей Ситникова П.И. - Пивненко И.Е., Э.Г., Зиновьевой Е.А., представителя Склярова Т.Е. - Игнатова А.С., представителей Кияевой Н.В. - Вашановой О.В., адвоката Сидорова А.А., обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как постановленное при недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 09.04.2007 г. между Ситниковым П.И. в качестве кредитора и ответчиком ООО "Билдинг" в качестве заемщика был заключен договор Займа, по условиям которого истец (кредитор) обязался предоставить ответчику ООО "Билдинг" (заемщику) денежные средства (заем), пунктом 1.1 договора размер займа определен в размере ... руб., а заемщик обязуется возвратить его в срок. Срок возврата займа - 10 августа 2007 г.

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 09.04.2007 г. сторонами заключено Соглашение о залоге к договору займа от того же числа и 24.04.2007 г. приняты дополнения к названному Соглашению.

В п. 1.3 договора Займа от 9 апреля 2007 г. указано, что сумма займа предоставляется Заемщику в целях осуществления строительства жилых домов, являющихся предметом соглашения о залоге (Соглашение о залоге к Договору займа от 09.04.2007 г.).

Согласно, п. 1 Дополнения от 24 апреля 2007 г. к Соглашению о залоге к договору займа ООО "Билдинг" передает в залог Ситникову П.И. свои права, существующие на основании договора соинвестирования N 07/МЖ-1 от 31.10.2002 г. на следующие квартиры:
- г. ..., ул. ..., ... этаж, двухкомнатная с условным номером ..., площадью ... кв. м, по цене - ... рублей.
- г. ..., ул. ..., ... этаж, двухкомнатная, с условным номером ..., площадью ... кв. м, по цене - ... рублей.

В соответствии с п. 2 Дополнения ООО "Билдинг" обязуется до 01.06.2007 г. представить доказательства на свои права (договор соинвестирования, другие документы), передаваемые Истцу на квартиры:
- г. ... ул. ..., владение ..., корпус ...: этаж ..., условный номер ..., ...-комнатная, площадью ... кв. м, по цене - ... рублей.
- г. ..., ул. ..., владение ..., корпус ..., ... этаж, условный номер ..., площадью ... кв. м, ...-комнатная., по цене - ... рублей.

07 декабря 2007 г. подписан акт сверки между сторонами, по которому стороны пришли к согласию по размеру основного долга в сумме ... рублей. При этом, в акте также указано на то, что возврат займа произведен частично в сумме ... рублей.

30 июля 2007 г. между Кияевой Н.В. и ООО "Билдинг" был заключен предварительный договор N Ан-86 купли-продажи квартиры по адресу: г. ..., ул. ...
22.02.2008 г. между Скляровым Т.Е. и ООО "Билдинг" заключен предварительный договор N 87 А/П купли-продажи квартиры с условным номером ... на ... этаже ориентировочной площадью ... кв. м по указанному адресу.

Между Зиновьевой и ООО "Билдинг" 02.10.2008 г. заключен предварительный договор N Ан-86 купли-продажи квартиры с условным номером на ... этаже ориентировочной площадью ... кв. м по указанному адресу.

17.09.2008 г. Куликовой М.Д. и ООО "Билдинг" заключен предварительный договор N Ан-87/П купли-продажи квартиры с условным номером ... на ... этаже ориентировочной площадью ... кв. м по тому же адресу.

Все лица, заключившие предварительные договоры, в части внесения денежных средств, свои обязательства в размерах, предусмотренных договорами, выполнили, внеся их в кассу ООО "Билдинг".

Предметом данных договоров явилась обязанность сторон в будущем заключить основной Договор купли-продажи квартиры и обязанность продавца в будущем передать вышеуказанную квартиру.

Удовлетворяя исковые требования Ситникова П.И., суд пришел к выводу о том, что заключая договор с ООО "Билдинг", он намеревался приобрести квартиры в личную собственность, а не предоставлял в долг денежные средства.

Однако, данный вывод сделан без учета фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств.

Так, суд не дал никакой оценки тому обстоятельству, что первоначально Ситников П.И. обратился в суд с иском к ООО "Билдинг" о взыскании ... рублей долга по договору займа, ... рублей процентов, ... рублей пени, а всего ... рублей.

В последующем он неоднократно уточнял исковые требования, а именно 09.02.2011 года (л.д. 51, том 1); 18.03.2011 года (л.д. 77, том 1); 18.03.2011 года (л.д. 219, том 1).

В сентябре 2011 года Ситников П.И. уточнил исковые требования и просил признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир по адресам: г. ..., ул. ..., ... этаж, условный номер ...; г. ..., ул. ..., ... этаж, условный номер ..., а также просил взыскать задолженность по договору займа в размере ... рублей.

Обосновывая свой вывод о том, что Ситников П.И. вкладывал деньги в квартиры, суд в решении указал на то, что возражения, указывающие на переписку с просьбами Ситникова П.И. вернуть ему денежные средства, как доказательство того, что он не рассчитывал на получение квартир, следует отклонить, т.к. она не является допустимым доказательством - поскольку данная переписка велась, как следует из представленных документов, не истцом, а ЗАО группа компаний "Жилищный капитал" и подписывалась неким Курсковым В.В. Письма, при этом направлялись, как отмечалось представителем стороны, в адрес генерального директора ООО "Билдинг" Асмарян Р.О., но тот таковым не являлся.

Однако, данный вывод суда противоречит материалам дела. Так, Ситников П.И. с 2007 г. обращался в ООО "Билдинг" с требованием вернуть именно денежные средства, а не оформить права на квартиры, что подтверждается следующими письменными материалами:
- л.д. 17, том 1 - Претензия в адрес генерального директора ООО "Билдинг" от 09 августа 2010 года, подписанная Ситниковым П.И. с требованием в срочном порядке вернуть сумму долга;
- л.д. 8, том 1 - Претензия в адрес генерального директора ООО "Билдинг" от 26 ноября 2010 года, подписанная Ситниковым П.И. с требованием в срочном порядке вернуть сумму долга;
- л.д. 30, том 1 - письмо от 27 августа 2007 года генеральному директору ООО "Билдинг" Асмаряну Р.О., подписанное Ситниковым П.И., о возврате долга ... рублей с расчетом начисления процентов;
- л.д. 35-36, том 1 - письмо от 20 августа 2007 года генеральному директору ООО "Билдинг" Асмаряну Р.О., подписанное Ситниковым П.И., о возврате долга ... рублей с расчетом начисления процентов;
- л.д. 43-44, том 1 - письмо от 10 сентября 2007 года генеральному директору ООО "Билдинг" Асмаряну Р.О., подписанное Ситниковым П.И., о возврате долга ... рублей с расчетом начисления процентов;
- л.д. 16, том 1 - Акт от 07.12.2007 года сверки получения возвращаемых денежных средств Ситниковым П.И. от ООО "Билдинг" по договору займа от 09.04.2007 года, согласно которому подтвержден возврат Заемщиком Займодавцу (Ситникову П.И.) по договору займа ... рублей.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Однако судом, в нарушение положений ст. 67 ГПК РФ, при определении действительной воли сторон по договору займа, не было дано никакой оценки указанным письменным доказательствам.

Кроме того, суд необоснованно отказал в направлении в Арбитражный суд г. Москвы судебного запроса об истребовании сведений о требованиях Ситникова П.И., заявленных в рамках дела А40-19204/11-74-93 о банкротстве ООО "Билдинг" (л.д. 277, том 4).

Согласно протоколу судебного заседания от 04.10.2011 года (л.д. 290) представитель Ситникова П.И. указал, что в рамках дела о банкротстве его доверителем заявлены денежные требования в Арбитражный суд г. Москвы лишь в размере ... рублей.

Между тем, как пояснили стороны на заседании судебной коллегии, в Арбитражный суд г. Москвы было направлено заявление-требование Ситникова Павла Ивановича о включении в реестр требований кредиторов должника ООО "Билдинг" всей задолженности в размере ... рублей. Данные обстоятельства нуждаются в проверке, т.к. они также могут подтверждать действительную волю Ситникова П.И. при заключении договора займа.

Разрешая спор, суд признал право собственности Ситникова П.И. на квартиры в объекте незавершенного строительства.
Однако, данный вывод суда сделан с нарушением норм материального права.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ N 39-ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии со статьями 8, 9 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или государственного контракта, заключенных в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора -соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Следовательно, право собственности на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Последствием же выполнения соинвесторами обязательств по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

В силу положений Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

При этом раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.

В соответствии со ст.ст. 8, 55 Градостроительного кодекса РФ, выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, техническими регламентами удостоверяется разрешением на ввод объекта эксплуатацию.

При этом действующее законодательство устанавливает, что незавершенные объект инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки.

Однако, как установлено судом выше, строительство объекта до настоящего времени не завершено, объект в эксплуатацию не введен, тогда как законом не предусмотрена возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства.

Приведенные данные свидетельствуют о том, что суд не принял всех требуемых законом мер по правильному определению значимых по делу обстоятельств, решение постановлено с нарушением норм материального права, при недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела, а потому его нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия лишена возможности вынести по делу новое решение, т.к. нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, выяснить все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства и вынести соответствующее закону и материалам дела решение.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Никулинского районного суда гор. Москвы от 04 октября 2011 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.

 Метки: признание права собственности на квартиру через суд

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!