Апелляционное определение Пермского краевого суда от 6 июня 2012 г. по делу N 33-4729

Апелляционное определение Пермского краевого суда
от 6 июня 2012 г. по делу N 33-4729
 

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего судьи Елецких О.Б.,

судей Овчинниковой Н.А., Мезениной М.В.

при секретаре Роговой Т.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 июня 2012 г. в г. Перми дело по апелляционной жалобе ОАО "Сбербанк России" на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 06 марта 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования Зяблицевой М.А. удовлетворить. Признать за Зяблицевой М.А. право собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры N 73, общей площадью 40,3 кв. метров, расположенной по адресу: ....

Отменить запреты на совершение регистрационных действий, действий по исключению из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры N ..., наложенные постановлениями от 28.04.2011 года и от 10.05.2011 года судебного пристава-исполнителя УФССП по Пермскому краю отдела судебных приставов по Свердловскому району г. Перми по исполнительному производству N ....

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Овчинниковой Н.А., объяснения Зяблицевой М.А., судебная коллегия установила:

Истец обратилась в суд с иском к ООО "...", ОАО "Сбербанк" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру N ..., общей площадью 40,3 кв. метров: об исключении из акта ареста (описи) имущества от 28.04.2011 года и 10.05.2011 года по исполнительному производству N ... спорной квартиры. Указала, что 13.07.2010 года она и ООО "..." заключили договор N 96 участия в долевом строительстве указанной квартиры. По названному договору Зяблицева М.А., как участник долевого строительства, обязана была произвести финансирование строительства квартиры, а ответчик (застройщик) принимал на себя обязательство завершить строительство дома и передать свои квартиры в собственность Зяблицевой М.А. в течение 2 месяцев исчисляемых с 30.06.2010 года. Истец свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнила в полном объеме, что подтверждается справкой об исполнении финансовых обязательств ООО "...". Оплата была произведена частично за счет заемных средств, предоставленных ОАО "Сберегательный банк РФ". ООО "..." до настоящего времени обязательства не исполнены, дом в эксплуатацию не введен. Каких-либо строительных работ не ведется. Считает, что ее права нарушены, существует риск утраты объекта незавершенного строительства и невозможности восстановления нарушенных прав. Судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Свердловскому району г. Перми УФССП по Пермскому краю был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: .... Указанное постановление вынесено в рамках исполнительного производства N ... по заявлению взыскателя Ленинского отделения ОАО "Сбербанка России" филиал в г. Перми в отношении должника ООО "...". Считает, что наложение запрета совершения регистрационных действий в отношении спорного объекта нарушает ее права на регистрацию права собственности на жилое помещение. Исковые требования основывает на положениях ст.ст. 309, 310 Гражданского Кодекса РФ, ст. 4, 6 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 1, 4, 27, 28 Закона "О защите прав потребителей".

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит ОАО "Сбербанк России", ссылаясь в апелляционной жалобе на нарушение норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По делу установлено, что ООО "..." (застройщик), в нарушение условий договора участия в долевом строительстве N 96 от 13.07.2010 г., обязательство по передаче Зяблицевой М.А. (участник долевого строительства) квартиры N ..., не исполнило, квартиру истцу не передало.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Исходя из приведенных норм ГК РФ, Зяблицева М.А., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Транк", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

С учетом того, что дом, где расположена спорная квартира, как объект недвижимости, существует, поскольку фактически построен, степень его готовности составляет 90%, однако работы по окончанию строительства и сдачи дома в эксплуатацию не ведутся, вместе с тем на спорную квартиру имеется технический паспорт, подтверждающий реальное существование объекта правопритязаний, как индивидуально-определенной вещи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости признания права собственности истца на причитающееся ей по договору долевого участия в строительстве жилое помещение.

Доводы апелляционной жалобы о том, участник долевого строительства не имеет права на признание права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку в данном случае у истца имеются иные способы защиты, судебной коллегией отклоняются.

По делу установлено, что работы по окончанию строительства и сдачи дома в эксплуатацию не ведутся. С 27.01.2012 года в отношении ООО "..." Арбитражным судом Пермского края введена процедура наблюдения. В такой ситуации добросовестный истец, в полном объеме оплативший обусловленную договором стоимость квартиры, не может быть лишен возможности на защиту нарушаемого ответчиком права на приобретение этой квартиры в собственность. Так как сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок, при том, что спорная квартира, как и дом, в котором она расположена, фактически построены, иные средства защиты, кроме признания за истцом права собственности на незавершенный строительством объект (в том числе такие указанные ответчиком, как расторжение договора с предъявлением требования к застройщику о возврате выплаченных сумм и процентов за пользование денежными средствами; взыскание неустойки; обращение взыскания на предмет залога, возникший в счет обеспечения обязательств застройщика в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) не являются по данному спору эффективными средствами правовой защиты. Изложенное согласуется и с правовой позицией Европейского Суда по правам человека, выраженной в Постановлении от 07.05.2002 года по делу "Бурдов против России".

Ссылка в жалобе на то, что истцом не оспорен арест, наложенный в интересах банка определением Ленинского районного суда г. Перми от 18.04.2011 г. в том числе и на спорную квартиру, основанием к отмене решения суда не являются.

Право собственности истца на спорную квартиру признано судом по настоящему делу.

Согласно п. 1 ст. 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество.

Из изложенного следует, что истец как собственник спорного имущества, был вправе требовать освобождения этого имущества от запретов, наложенных в рамках исполнительного производства в интересах другого взыскателя.

Поскольку способ защиты прав истца в виде возможности обращения в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи, прямо установлен в законе (п. 1 ст. 119 ФЗ "Об исполнительном производстве"), не требуется отдельное оспаривание судебного акта, на основании которого судебным приставом-исполнителем приняты меры принудительного исполнения в интересах другого взыскателя, не являющегося собственником спорного имущества.

В связи с изложенным, спорная квартира правомерно освобождена судом от запретов, наложенных в рамках исполнительного производства N ....

Не влияют на законность решения и доводы жалобы том, что право требования оформления в собственность спорной квартиры находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" на основании договора залога N 1417178-3 от 25.04.2008 г., однако банк не давал согласие ООО "..." на отчуждение объекта.

Истец, как участник долевого строительства, в силу закона является залогодержателем спорного объекта недвижимости в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В п.п. 6, 7 и 7.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в ч. 1-3 данной статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительства или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в ч. 1 - 3 данной статьи, является банк;

2) от указанного в п. 1 ч. 6 данной статьи залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона N 214-ФЗ, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч. 8 данной статьи.

Частью 8 указанной статьи Закона предусмотрено, что с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В данном случае застройщик нарушил п. 2 ч. 6 ст. 13 названного Закона, не получив у банка согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч. 8 данной статьи. Однако это обстоятельство не должно влиять на права истца, поскольку истец не был поставлен в известность ООО "..." о том, что спорное имущество находится в залоге.

В данном случае передача истцу спорной квартиры произведена на основании настоящего решения суда, поскольку обязательство по передаче квартиры в порядке, установленном ст. 8 Закона, застройщик не исполнил. Решение суда, в силу п. 3 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем согласие банка на отчуждение спорного объекта в пользу истца не требуется.

Доводы жалобы о неподведомственности дела суду общей юрисдикции, мотивированные ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которой с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику, несостоятельны.

Судом по делу разрешалось ходатайство ООО "...", заявленное о прекращении производства по делу по основаниям, аналогичным изложенным в жалобе. Отказывая в удовлетворении такого ходатайства, суд пришел к правильному выводу, что не имеется оснований для прекращения производства по делу в порядке ст. 220 ГПК РФ, поскольку в данном случае обращение в суд с иском имело место 06.10.2011 г., то есть до того, как арбитражным судом Пермского края вынесено определение от 27.01.2012 г. о введении в отношении ООО "..." процедуры наблюдения.

Иных доводов, влияющих на законность вынесенного судом решения, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России" на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 06 марта 2012 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий
 
Судьи

 Метки: признание права собственности на квартиру через суд

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!