Апелляционное определение Московского городского суда от 22 июля 2013 N 11-15467/13

Судья Кузнецова Е.А. гр.д.11-15467

 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

22 июля 2013 года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Горновой М.В.

и судей Быковской Л.И., Андреевой И.Ю.

с участием адвоката Сидорова А.А.

при секретаре Никитенко Е.В.

 

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Горновой М.В.

дело по апелляционным жалобам Кияевой Н.В., Склярова Т.Е.

на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 4 сентября 2012 г. с учетом дополнительного решения от 14 марта 2013 года, которыми постановлено: признать за Ситниковым Павлом Ивановичем право собственности на отдельную двухкомнатную квартиру N 86, общей площадью 77,5 кв.м., жилой площадью 36,2 кв.м., расположенную на 12 этаже в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Академика Анохина, д. 66. Признать за Ситниковым Павлом Ивановичем право собственности на отдельную двухкомнатную квартиру N 87, общей площадью 80, 7 кв.м., жилой площадью 38,2 кв.м. на 12 этаже в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. ** В удовлетворении исковых требований Зиновьевой Евгении Андреевны к ООО "Билдинг", Кияевой Наталии Владимировне о признании права собственности, признании предварительного договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, Кияевой Наталии Владимировны к ООО "Билдинг", Зиновьевой Евгении Андреевне о признании права собственности, признании предварительного договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, Склярова Тимофея Евгеньевича к ООО "Билдинг", ООО "Инвестиционно-строительная компания Спецстрой" о признании права собственности, Куликовой Марии Денисовны к ООО "Билдинг", ООО "Инвестиционно-строительная компания "Спецстрой" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры отказать. Отменить обеспечительные меры, принятые определениями Никулинского районного суда г. Москвы от 13.04.2011 г., 21.04.2011 г., а именно снять арест с квартир N N 86, 87, расположенных по адресу: г. Москва, ул. ** (строительный адрес: г. Москва, ул. **), отменить запрет Управлению Росреестра по Москве на регистрацию перехода права собственности и регистрацию сделок по данным квартирам, осуществление регистрации прав на вышеуказанные жилые помещения. Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности, и внесения записи о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В удовлетворении исковых требований Ситникова Павла Ивановича к ООО "Билдинг" о взыскании задолженности отказать,

 

установила:

 

Ситников П.И. обратился в суд с иском о взыскании с ООО "Билдинг" долга по договору займа от 09.04. 2007 г. в размере ** рублей, процентов в размере **рублей, пени в размере ** рублей, а всего **, рублей, ссылаясь на неисполнение ответчиком в полном объеме обязательств по договору.

 

В процессе рассмотрения дела истец на основании статьи 39 ГПК РФ уточнял исковые требования и в последней редакции просил признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир по адресам: г. Москва, ул. Академика Анохина, корпус 11А, 12 этаж, двухкомнатная с условным номером 86, площадью 80,01 кв.м.; г. Москва, ул. **, 12 этаж, двухкомнатная, с условным номером 87, площадью 80,63 кв.м.; взыскать задолженность с ООО "Билдинг" в размере ** рублей.

 

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 04.10.2011 г. исковые требования Ситникова П.И. были удовлетворены.

 

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2012 г. решение суда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

 

При новом рассмотрении дела истец на основании статьи 39 ГПК РФ вновь уточнил исковые требования и просил признать за ним право собственности: на отдельную квартиру N 86 общей площадью 77,5 кв.м., жилой площадью 36,2 кв.м., расположенную на 12 этаже в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. **;. отдельную квартиру N 87, общей площадью 80,7 кв.м., жилой площадью 38,2 кв.м., расположенную на 12 этаже в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. **, а также взыскать с ответчика ООО "Билдинг" задолженность в размере ** рублей.

Исковые требования истец мотивировал тем, что между ним и ответчиком ООО "Билдинг" был заключен договор займа от 09 апреля 2007 года. В п. 13 данного договора указано, что сумма займа предоставляется заемщику в целях осуществления строительства жилых домов, являющихся предметом соглашения о залоге (соглашение о залоге к договору займа от 09.04.2007г.), а именно: г. Москва, ул. ** 12 этаж, двухкомнатная с условным номером 86, площадью 80,01 кв.м.; г. Москва, ул. **, 12 этаж, двухкомнатная, с условным номером 87, площадью 80,63 кв.м.; г. Москва, ул. **, г. Москва, ул. ** квартал 21, владение 2-8, корпус Г: этаж 16-17, условный номер 576, 8-комнатная, площадью 296,4 кв.м., г. Москва, ул. ** квартал 21, владение 2-8, корпус Г, 5 этаж, условный номер 644, площадью 107,8 кв.м., 3-комнатная. Дополнительным соглашением устанавливалась цена названных объектов и указаны договоры, на основании которых заемщик получил свои права, в этих же договорах содержатся сроки строительства. Пунктом 5 соглашения о залоге, в случае неисполнения залогодателем обязательства по договору займа в срок 10.08.2007г., залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования по договору займа за счет предмета залога, путем заключения сторонами соответствующего соглашения о переводе прав на предметы залога от залогодателя к залогодержателю. При этом, с момента подписания такого соглашения, обязательства залогодателя по договору займа считаются погашенными. Однако, несмотря на наименование договора в совокупности с соглашением он рассчитывал, заключая их, приобрести в личное и семейное пользование квартиры, а ООО "Билдинг"- продать их ему. Указанный договор содержит все существенные условия договора, на основании которого в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей", ст. 398 ГК РФ возможно приобретение квартир гражданином в собственность. При этом частичный возврат займа фактически был возвратом предоплаты за квартиры по адресам: г. Москва, ул. **. г. Москва, ул. **, владение 2-8, корпус Г: этаж 16-17, условный номер 576, 8- комнатная, площадью 296,4 кв.м.,. г. Москва, ул. **, владение 2-8, корпус Г, 5 этаж, условный номер 644, площадью 107,8 кв.м., 3-комнатная. Данный возврат был осуществлен ответчиком, так как у него, в связи с расторжением договора подряда с застройщиком этих объектов, не появились основания на право требования получения указанных квартир. Что же касается двух оставшихся квартир в доме по ул. ** то они подлежат передаче в его собственность, поскольку он осуществил финансирование в полном объеме, предусмотренном договором с ним, а дом введен в эксплуатацию. Кроме того, по его заявлению ответчик не в полном объеме возвратил денежные средства за квартиры по адресу: г. Москва, ул. **, владение 2-8, корпус Г, 5 этаж, условные номера 644 и 576. У ответчика перед ним на основании акта сверки от 07.12.2007г. с учетом дополнительного соглашения к договору от 16 марта 2010г., по которому цена на квартиры была увеличена, существует задолженность в размере ** рублей.

 

Истица Кияева И.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Билдинг", Зиновьевой Е.А. о признании права собственности, признании предварительного договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что 30 июля 2007г. она заключила с ООО "Билдинг" предварительный договор NАн-86 купли- продажи квартиры N 86, расположенной по строительному адресу: г, Москва ул. **, по которому ею выполнены все обязательства полностью, в связи с чем она приобрела права на вышеуказанный объект недвижимого имущества. В связи с тем, что дом сдан в эксплуатацию, а ООО "Билдинг" свои обязательства по передаче ей квартиры не выполнил, истица просила признать за ней право собственности на квартиру N 86 расположенную по адресу: г. Москва, ул. **. Также истица просила признать недействительным заключенный между ООО "Билдинг" и Зиновьевой Е.А. предварительный договор N Ан-86 от 2.10.2008 г. о намерении в будущем заключить договор купли-продажи спорной квартиры N 86, поскольку на момент подписания Зиновьевой Е.А. указанного договора права на получение квартиры в собственность не принадлежали ООО "Билдинг" в силу ранее заключенного с ней договора. Кроме того, подпись от имени генерального директора ООО "Билдинг" Дунамаляна Г.Д. в предварительном договоре с Зиновьевой Е.А. визуально отличается от иных подписей указанного лица.

 

Истица Зиновьева Е.А. обратилась в суд с иском к ООО "Билдинг", Кияевой И.В. о признании права собственности, признании предварительного договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что 2.10.2008 г. она заключила с ООО "Билдинг" предварительный договор NАн-86 о намерении в будущем заключить договор купли- продажи квартиры N 86, расположенной по строительному адресу: г. Москва ул. **, по которому ею выполнены все обязательства полностью, в связи с чем она приобрела права на вышеуказанный объект недвижимого имущества. В связи с тем, что дом сдан в эксплуатацию, а ООО "Билдинг" свои обязательства по передаче ей квартиры не выполнил, истица просила признать за ней право собственности на квартиру N 86 расположенную по адресу: г. Москва, ул. ** Истица также просила признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры Ан-86 от 30.07.2007 г., заключенный между ООО "Билдинг" и Кияевой II.В., поскольку подпись от имени генерального директора ООО "Билдинг" Дунамаляна Г.Д. в предварительном договоре визуально отличается от иных подписей указанного лица.

 

Истец Скляров Т.Е. обратился в суд с иском к ООО "Билдинг", ООО "Инвестиционно-строительная компания Спецстрой" о признании права собственности, ссылаясь на то, что 22.02.2008 г. Склярова М.Г., действующая от его имени, заключила с ООО "Билдинг" предварительный договор N87-А/11 купли- продажи квартиры N 87, расположенной по строительному адресу: г. Москва ул. **, по которому им выполнены все обязательства полностью, в связи с чем он приобрел права на вышеуказанный объект недвижимого имущества. В связи с тем, что дом сдан в эксплуатацию, а ООО "Билдинг" свои обязательства по передаче ему квартиры не выполнил, истец просил признать за ним право собственности на квартиру N 87 расположенную по адресу: г. Москва, ул. **.

 

Истица Куликова М.Д. обратилась в суд с иском к ООО "Билдинг", ООО "Инвестиционно-строительная компания "Спецстрой" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры 87, расположенной по строительному адресу: г. Москва, ул. ** и обязании ООО "ИСК Спецстрой" обеспечить государственную регистрацию права собственности, ссылаясь на то, что ею в полном объеме исполнены обязательства по предварительному договору N Ан -87/11 заключенному 17.09.2008г. между нею и ООО "Билдинг".

 

Данные исковые требования Ситникова П.И., Кияевой Н.В., Зиновьевой Е.А., Склярова Т.Е., Куликовой М.Д. определениями суда были объединены в одно производство.

 

Представители истца Ситникова П.И. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали, в удовлетворении исковых требований Зиновьевой Е.А., Кияевой Н.В., Куликовой М.Д., Склярова Т.Е. просили отказать.

 

Представители истицы Кияевой Н.В. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, против удовлетворения исковых требований Ситникова П.И., Зиновьевой Е.А. возражали.

 

Представитель истца Склярова Т.Е. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения исковых требований Ситникова П.И. и Куликовой М.Д.

 

Истица Зиновьева Е.А. и ее представители в судебное заседание не явились.

 

Истица Куликова М.Д. в судебное заседание не явилась.

 

Представители ответчика ООО "Билдинг" в судебное заседание не явились, временный управляющий просил рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

 

Представитель ответчика, третьего лица ООО "ИСК "Спецстрой" в судебное заседание не явился.

 

Представитель третьего лица Правительство Москвы в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление Ситникова П.И., в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку акт о результатах реализации инвестиционного контракта, а также итоговый протокол распределения площадей не подписан; ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

 

Представитель третьего лица Управления Росрсестра по Москве в судебное заседание не явился.

 

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят в апелляционных жалобах истцы Кияева Н.В. и Скляров Т.Е.

 

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей истицы Кияевой Н.В.- Смирнова О.А., адвоката Сидорова А.А., представителя истца Склярова Т.Е.- Игнатова А.С., представителей истца Ситникова П.И.- Пивненко Э.Г., Пивненко И.Е., судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене в части по следующим основаниям.

 

По делу установлено, что 31 октября 2002 г. между Квартирно-эксплуатационным управлением г. Москвы ГлавКЭУ МОРФ (заказчик) и ООО Инвестиционно- строительная компания "Спецстрой" (инвестор) был заключен инвестиционный контракт N 27/МЖ-1, согласно которому ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецстрой" принимает участие в инвестировании проектирования и строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Академика Анохина, стр.11, после ввода дома в эксплуатацию ООО ИСК "Спецстрой" передается 70% общей площади в построенном жилом доме. В свою очередь заказчик принимает на себя обязанности по оформлению необходимых документов по землеотводу под строительство объекта и согласование с Правительством Москвы документа для реализации инвестиционного проекта.

 

23 июля 2004 года между Правительством Москвы и Министерством обороны РФ в лице начальника Квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы Главного квартирно-эксплуатационного управления Министерства обороны РФ был заключен инвестиционный контракт. Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по комплексной застройке микрорайона Никулино-2. В рамках реализации инвестиционного проекта Министерство обороны РФ обязуется за счет средств федерального бюджета и/или привлеченных средств произвести новое строительство в том числе жилого дома корпус N 11 А с подземной автостоянкой. Срок ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2004 г. Согласно данному контракту 97.75% общей жилой площади и 90 % машино-мест передается в собственность Министерства обороны РФ и привлеченных им соинвесторов в соответствии с заключенными договорами.

 

8 ноября 2006 г. ООО "ИСК Спецстрой" и ООО "Билдинг" был подписан договор инвестирования N 07 МЖ, согласно которому стороны планировали принять участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома с двухуровневым подземным гаражом- стоянкой по адресу: г. Москва, ул. ** в объеме 672,64 кв.м. жилых площадей (8 квартир) и 10 машиномест. В состав данных квартир входят, в том числе и спорные жилые помещения NN 86.87.

 

Ориентировочный объем инвестиций составил ** рублей, из указанной суммы ООО "Билдинг" перечислило ООО "ИСК Спецстрой" ** рублей.

 

ООО "ИСК Спецстрой" обращалось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании данного договора незаключенным, однако впоследствии истец отказался от иска исходя из интересов граждан, заключивших договоры ООО "Билдинг".

 

В настоящее время дом, в котором расположены спорные жилые помещения, введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта (жилого дома) в эксплуатацию N RU 77207000-003789 от 21.12.2011 г., и ему был присвоен адрес: г. Москва, ул. Академика Анохина, д.66.

 

Согласно сведениям БТИ спорные жилые помещения представляет собой отдельные двухкомнатные квартиры, расположенные на 12 этаже данного дома N 86 общей площадью 77,5 кв.м., жилой площадью 36,2 кв.м., и N 87 общей площадью 80,7 кв.м., жилой площадью 38,2 кв.м.

 

09 апреля 2007 г. между Ситниковым П.И. в качестве кредитора и ответчиком ООО "Билдииг" в качестве заемщика был заключен договор займа, по условиям которого истец (кредитор) обязался предоставить ответчику ООО "Билдинг" (заемщику) денежные средства (заем), пунктом 1.1 договора размер займа определен в размере **руб., а заемщик обязуется возвратить его в срок. Срок возврата займа -10 августа 2007 г.

 

П.1.2 предусмотрено, что договор является беспроцентным.

 

В п. 1.3 договора займа от 9 апреля 2007г. указано, что сумма займа предоставляется заемщику в целях осуществления строительства жилых домов, являющихся предметом соглашения о залоге (соглашение о залоге к договору займа от 09.04.2007г.).

 

П.п. 3.2, 3.3 предусмотрено, что в случае просрочки исполнения заемщиком обязательства по возврату суммы займа в установленные сроки займодавец вправе в одностороннем порядке изменить условия договора и признать его возмездным с момента вступления в силу (п.1.2 договора утрачивает силу). Указанные изменения вступают силу при условии предъявления заемщику письменного уведомления. С момента отправления уведомления настоящий договор признается сторонами возмездным и на сумму займа начисляются проценты за весь период нахождения суммы займа у заемщика, а также пени.

 

П.4.1. предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения долговых обязательств заемщика по договору, заемщик заложил займодателю имущественные права в виде прав (требований) на получение и оформление в собственность после окончания строительства жилых домов, указанных в п. 1.3 договора, квартир на условиях, установленных соглашением о залоге к настоящему договору.

 

П.7.2 предусмотрено, что договор действует до момента возврата заемщиком займодавцу суммы займа, процентов и пени.

 

Обязательства по передаче денежных средств по договору займа истцом были исполнены, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 35 от 19.04.2007 г. о принятии ООО "Билдинг" от Ситникова И.И. денежных средств в размере ** рублей.

 

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 09.04.2007 г. сторонами заключено соглашение о залоге к договору займа от того же числа и 24.04.2007 г. приняты дополнения к названному соглашению.

 

В соответствии с соглашением о залоге к договору займа от 9.04.2007 г. в обеспечение исполнения долговых обязательств заемщика по договору займа от 9.04.2007 г. залогодатель ООО "Билдинг" заложил залогодержателю Ситникову П.И. имущественные права, в виде прав (требований) на получение и оформление в собственность двухкомнатных квартир с условными номерами 86 и 87, площадью 80,01 кв.м. и 80. 63 кв.м., расположенных на 12 этаже по адресу: г. Москва, ул. ул. **; восьмикомнатной квартиры с условным номером 576 площадью 296,4 кв.м., расположенной на 16-17 этажах и трехкомнатной квартиры с условным номером 644 площадью 107.8 кв.м., расположенной на 5 этаже в жилом доме по адресу: Москва, ул. ** корп. Г. Предметы залога оцениваются сторонами в размере равном размеру займа. В случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату займа в срок до 10.08.2007 г. залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования по договору займа oт 9.04.2007 г. за счет предметов залога, путем заключения сторонами соответствующего соглашения о переводе прав на предметы залога от залогодателя к залогодержателю (договор уступки (цессия)).

 

Согласно, п. 1 дополнения от 24 апреля 2007г. к соглашению о залоге к договору займа ООО "Билдинг" передает в залог Ситникову П.И. свои права, существующие на основании договора соинвестирования N07/МЖ-1 от 8.11.2006 г., заключенного между ООО "Билдинг" и ОООО "ИСК "Спецстрой" в соответствии с инвестиционным контрактом N 27/МЖ -1 от 31 .10.2002г. на следующие квартиры:

 

- г. Москва, ул. **, 12 этаж, двухкомнатная с условным номером 86, площадью 80,01 кв.м., по цене -** рублей.

- г. Москва, ул. ** 12 этаж, двухкомнатная, с условным номером 87, площадью 80,63 кв., по цене - ** рублей.

В соответствии с п.2 дополнения ООО "Билдинг" обязуется до 01.06.2007г. представить доказательства на свои права (договор соинвестирования, другие документы), передаваемые истцу на квартиры:

- г. Москва ул. **, корпус Г: этаж 16-17, условный номер 576, 8- комнатная, площадью 296,4 кв.м., по - цене ** рублей.

- г. Москва, ул. **, корпус Г, 5 этаж, условный номер 644, площадью 107,8 кв.м., 3-комнатная., по цене - ** рублей.

 

07 декабря 2007 г. между ООО "Билдинг" и Ситниковым П.И. был подписан акт сверки, согласно которому стороны подтвердили возврат заемщиком займодавцу по договору займа от 9.04.2007 г** рублей, в том числе ** руб. ( 08.06.2007г.), ** руб. (26.06.2007 г.), ** руб. (27.06.2007 г.), ** руб. ( 29.06.2007 г.), - ** руб. (11.07.2007 г.), ** руб. (17.07.2007 г.), ** руб. (06.11.2007 г.), ** руб. (16.11.2007 г.). В акте также указано, что он является неотъемлемой частью договора займа.

 

16 марта 2010г. между ООО "Билдинг" и Ситниковым П.И. было заключено дополнение N 2 к соглашению о залоге к договору займа от 09.04.2007 г., согласно которому стороны определили иные залоговые цены на спорные квартиры:

г. Москва, ул. **12 этаж, двухкомнатная с условным номером 86, площадью 80,01 кв.м., по цене -** рублей.

- г. Москва, ул. ** 12 этаж, двухкомнатная, с условным номером 87, площадью 80,63 кв., по цене - ** рублей.

 

Также судом было установлено, что 30 июля 2007 г. между Кияевой Н.В. (покупатель) и ООО "Билдинг" (продавец) был заключен предварительный договор NАн- 86 купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется в будущем передать, а покупатель принять и оплатить двухкомнатную квартиру N86 на 12 этаже, ориентировочной общей площадью 80,01 кв.м. по адресу: г.Москва, ул. **. Цена квартиры, подлежащая указанию сторонами при подписании договора купли-продажи, устанавливается исходя из размера общей площади квартиры по данным БТИ и стоимости 1 кв.м. этой площади в размере ** рублей **копеек. В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры покупатель в течение 5 банковских дней со дня заключения настоящего договора перечисляет на расчетный счет продавца ** рублей ** копеек. Обязательства по внесению денежных средств Кияевой Н.В. были исполнены в полном размере, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N 71 от 31.07.2007 г. и N 50 от 12.12.2007 г.

 

2 октября 2008 г. между Зиновьевой Е.А. (покупатель) и ООО "Билдинг" (продавец) был заключен предварительный договор NАн- 86 купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется в будущем передать, а покупатель принять и оплатить двухкомнатную квартиру N86 на 12 этаже, ориентировочной общей площадью 80,01 кв.м. по адресу: г.Москва, ул. **. Цена квартиры, подлежащая указанию сторонами при подписании договора купли-продажи, устанавливается исходя из размера общей площади квартиры по данным БТИ и стоимости 1 кв.м. этой площади в размере **рублей. В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры покупатель в течение 5 банковских дней со дня заключения настоящего договора перечисляет на расчетный счет продавца ** рублей. Обязательства по внесению денежных средств Зиновьевой Е.А. были исполнены в полном размере, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 56 от 2.10.2008 г. Однако в указанной квитанции указано, что указанные денежные средства приняты согласно предварительного договора N Ан-86 от 02.09.2008 г.

 

22 февраля 2008 г. между Скляровой М.Г., действующей от имени Склярова Т.Е. (покупатель) и ООО "Билдинг" (продавец) был заключен предварительный договор N 87-А/11 купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется в будущем передать, а покупатель принять и оплатить двухкомнатную квартиру N87 на 12 этаже, ориентировочной общей площадью 80,63 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. **. Цена квартиры, подлежащая указанию сторонами при подписании договора купли-продажи, устанавливается исходя из размера общей площади квартиры по данным БТИ и стоимости 1 кв.м. этой площади в размере ** рублей. В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры покупатель в течение 5 банковских дней со дня заключения настоящего договора перечисляет на расчетный счет продавца **рублей. Обязательства по внесению денежных средств Скляровым Т.Е. были исполнены в полном размере, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 27 от 22.02.2008 г.

 

17.09.2008 г. между Куликовой М.Д. (покупатель) и ООО "Билдинг" (продавец) был заключен предварительный договор N Ан-87/11 купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется в будущем передать, а покупатель принять и оплатить двухкомнатную квартиру N87 на 12 этаже, ориентировочной общей площадью 80,63 кв.м. по адресу: г.Москва, ул. ** Цена квартиры, подлежащая указанию сторонами при подписании договора купли-продажи, устанавливается исходя из размера общей площади квартиры по данным БТИ и стоимости 1 кв.м. этой площади в размере ** рублей. В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры покупатель в течение 5 банковских дней со дня заключения настоящего договора перечисляет на расчетный счет продавца ** рублей. Обязательства по внесению денежных средств Куликовой М.Д. были исполнены в полном размере, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 60 от 17.09.2008 г. Однако в указанной квитанции указано, что указанные денежные средства приняты согласно предварительного договора N Ан-87 от 17.09.2008 г.

 

Удовлетворяя исковые требования истца Ситникова П.И., суд исходил из того, что заключая договор с ООО "Билдинг", он намеревался приобрести квартиры в собственность для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а не предоставлял в долг денежные средства, договор был заключен ранее иных истцов, оплата за квартиру была произведена, а потому в силу положений Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 398 ГК РФ он имеет преимущественное право на получение в собственность спорных квартир.

 

Однако, с данным выводом суда согласиться нельзя.

 

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

 

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

 

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

 

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

 

Из указанных норм следует, что в случае заключения договора займа и договора залога основным обязательством является возврат денежных средств по договору займа, тогда как залог является способом обеспечения обязательства или акцессорным обязательством по отношению к основному обязательству, т.е. требование, основанное на залоге, предъявляется в случае неисполнения должником основного обязательства.

 

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

 

Из материалов дела усматривается, что первоначально Ситников П.И. обратился в суд с иском к ООО "Билдинг" о взыскании ** рублей долга по договору займа, * рублей процентов, ** рублей пени, а всего ** рублей.

 

В последующем он неоднократно уточнял исковые требования, а именно 09.02.2011 года (л.д. 51, том 1); 18.03.2011 года (л.д. 77, том 1); 18.03.2011 года (л.д. 219, том 1), (л.д.127 т.5).

 

При этом и к должнику по договору займа ООО "Билдинг" Ситников П.И., начиная с 2007 г., обращался с требованием вернуть именно денежные средства, а не оформить права на квартиры, что подтверждается следующими письменными материалами:

 

- л.д. 17 , том 1- Претензия в адрес генерального директора ООО "Билдинг" от 09 августа 2010 года, подписанная Ситниковым П.И. с требованием в срочном порядке вернуть сумму долга;

- л.д. 8, том1- Претензия в адрес генерального директора ООО "Билдинг" от 26 ноября 2010 года, подписанная Ситниковым П.И. с требованием в срочном порядке вернуть сумму долга;

- л.д. 30, том 1- письмо от 27 августа 2007 года генеральному директору ООО "Билдинг" Асмаряну Р.О., подписанное Ситниковым П.И., о возврате долга ** рублей с расчетом начисления процентов;

- л.д. 35-36, том 1- письмо от 20 августа 2007 года генеральному директору ООО "Билдинг" Асмаряну Р.О., подписанное Ситниковым П.И., о возврате долга ** рублей с расчетом начисления процентов;

- л.д. 43-44 , том 1- письмо от 10 сентября 2007 года генеральному директору ООО "Билдинг" Асмаряну Р.О., подписанное Ситниковым П.И., о возврате долга ** рублей с расчетом начисления процентов;

- л.д. 16, том 1- Акт от 07.12.2007 года сверки получения возвращаемых денежных средств Ситниковым П.И. от ООО "Билдинг" по договору займа от 09.04.2007 года, согласно которому подтвержден возврат заемщиком займодавцу (Ситникову П.И.) по договору займа ** рублей.

 

При этом Ситников П.И. и в Арбитражный суд г. Москвы в рамках дела А40-19204/11-74-93 о банкротстве ООО "Билдинг" обратился с требованиями о включении задолженности в реестр требований кредиторов в размере ** рублей, т.е. в отношении невозвращенной должником суммы по договору займа; от данных требований истец не отказался, определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.01.2012 г. производство по делу по заявлению о признании обоснованными требований Ситникова П.И. о включении задолженности в указанном размере в реестр требований кредиторов было приостановлено (л.д.40-41 т.6).

 

Таким образом, исходя из буквального толкования заключенных Ситниковым П.И. договоров и соглашений к ним, а также его последующих действий, направленных на получение от ответчика суммы займа, вытекает, что действительная воля истца при заключении договора займа 9.04.2007 г. была направлена не на получение в собственность спорных квартир, а на предоставление ООО Билдинг" денежных средств в заем и их последующий возврат, а договор залога являлся обеспечением исполнения договора займа, поэтому вывод суда об удовлетворении иска Ситникова П.И. не основан на материалах дела.

 

Кроме того, решение суда носит противоречивый характер, поскольку с одной стороны суд, удовлетворяя исковые требования Ситникова П.И., приходит к выводу о том, что заключенные с истцом договоры и соглашения к ним лишь формально именованы как договор займа и соглашение о залоге, а фактически с истцом был заключен договор, направленный на приобретение квартир для личных нужд, а с другой стороны суд отказывает другим истцам в удовлетворении исков по тем основаниям, что с истцом Ситниковым П.И. был заключен именно договор залога, никем не оспоренный, а договоры с истцами в нарушение условий залога были заключены без согласования с Ситниковым П.И. (л.л.130).

Далее суд ссылается в решении на ст. 201.1 ФЗ РФ О несостоятельности (банкротстве"), согласно которой Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность (л.д.132).

 

Также суд ссылается в решении на Федеральный закон РФ N39-ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", указав, что договор займа несет инвестиционный характер, а также на Постановление ВАС РФ от 11.07.2011 г., указав, что заключенный с истцом договор носит смешанный характер, а к правоотношениям сторон необходимо применить правила о купле- продаже и бытового строительного подряда (л.д.135.)

 

Таким образом, из решения неясно, какой, по мнению суда, был заключен с истцом Ситниковым П.И. договор, на основании которого он приобрел право собственности на спорные квартиры.

 

При этом как из положений ФЗ РФ N39-ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", так и из ст. 555 ГК РФ следует, что соинвестор обязан оплатить индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта, а объект недвижимости должен быть оплачен покупателем. Однако, из материалов дела не следует, что денежные средства, внесенные истцом Ситниковым П.И. пошли на оплату спорных квартир; из квитанции к приходному кассовому ордеру от 19.04.2007 г. (т.1 л.д.12) усматривается, что основанием внесения Ситниковым П.И. суммы **рублей является договор займа от 9.04.2007 г.

 

Также несостоятельной является ссылка суда на ст. 201.1 ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве"), поскольку с указанными требованиями необходимо обращаться в Арбитражный суд в рамках конкурсного производства, однако истец таких требований не заявлял.

 

Вывод суда о том, что заключение беспроцентного займа свидетельствует о том, что целью заключения данного договора являлось приобретение в собственность квартир, является несостоятельным, поскольку, договором займа предусмотрено, что в случае неисполнения в срок обязательства по возврату суммы займа, Ситников П.И. вправе был в одностороннем порядке изменить условия договора и признать его возмездным, что и было реализовано истцом, который первоначально обратился в суд с иском о взыскании не только суммы займа, но и процентов и пени.

 

Также нельзя признать обоснованным вывод суда о том, что подтверждение намерения Ситникова П.И. приобрести жилые помещения является факт обращения истца в ООО "ТДН "Жилищный Капитал" и ответ из данного общества на адвокатский запрос, поскольку никаких первичных документов, свидетельствующих о том, что общество занималось подбором спорных квартир для истца, не представлено.

 

Суд в решении признал несостоятельным довод представителей Кияевой Н.В. о том, что возврат Ситникову П.И. денежных средств в размере ** рублей подтверждает факт заключения договора займа, сославшись на то, что денежные средства были возвращены в связи с невозможностью ООО "Билдинг" исполнить обязательства по передаче прав на квартиры в жилом доме по ул. **.

Однако, с данным выводом суда согласиться нельзя, поскольку из вышеуказанного акта сверки от 07 декабря 2007 г., подписанного ООО "Билдинг" и Ситниковым П.И., не следует, что денежные средства были возвращены Ситникову П.И. в связи с невозможностью передать именно квартиры, находящиеся в доме по ул. Истринской. Кроме того, залоговая стоимость данных квартир превышает сумму, возвращенную истцу. Актом только констатируется факт возврата заемщиком займодавцу по договору займа вышеуказанной суммы, но в нем нет указания, какие именно обязательства прекращаются, а какие остаются невыполненными и по каким квартирам.

 

При этом судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на то обстоятельство, что суд правильно сослался в решении на то обстоятельство, что в соглашении о залоге, заключенным между Ситниковым П.И. и ООО "Билдинг" 9.04.2007 г. указано, что ООО "Билдинг" обязалось не заключать сделки с иными лицами в отношении предмета залога без согласования с Ситниковым П.И., тогда как с другими истцами предварительные договоры были заключены позднее и без согласования с Ситниковым П.И.

 

Однако, данное обстоятельство не может свидетельствовать о правильности решения суда.

 

В соответствии со ст.12 ГК РФ и с учетом принципа диспозитивности истцу принадлежит право выбора способа защиты своих прав.

 

Истец Ситников П.И. в окончательной редакции не предъявлял исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 348 ГК РФ или переводе прав на предметы залога в соответствии с договором залога, признании сделок с иными истцами недействительными по тем основаниям, что сумма займа не была возвращена в установленный срок, а его права как залогодержателя были нарушены, им были предъявлены иные требования о признании права собственности на квартиры.

 

Однако, как было указано выше, заявленные исковые требования истца являются несостоятельными, поскольку, заключая договор с ООО "Билдинг", истец не намеревался приобрести квартиры для личных нужд.

 

Таким образом, по заявленным требованиям за истцом не может быть признано право собственности на вышеуказанные квартиры NN 86,87, в этой части решение как незаконное подлежит отмене, в иске истцу надлежит отказать.

 

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года " О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пост. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

 

Согласно ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

 

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

 

Из материалов дела усматривается, что в отношении спорной квартиры N 86, расположенной по адресу: г. Москва, ул. **, предварительный договор ранее был заключен с Кияевой Н.В., предварительный договор в отношении спорной квартиры N 87, расположенной по тому же адресу, ранее был заключен с Скляровым Т.Е., поэтому в силу ст. 398 ГК РФ и вышеуказанных разъяснений высших судебных инстанций указанные истцы имеют перед истцами Зиновьевой Е.А. Куликовой М.Д. преимущественное право.

 

При этом судебная коллегия находит требования истцов Кияевой Н.В. и Склярова Т.Е. о признании права собственности на спорные квартиры подлежащими удовлетворению в силу ст. 218 ГК РФ, поскольку ими полностью были выполнены обязательства, предусмотренные п.1.4 договоров, об оплате в полном размере цены квартиры до ввода дома в эксплуатацию и соответствующие денежные средства использовались ответчиком для строительства спорного объекта недвижимости, то есть данные истцы фактически участвовали в финансировании строительства спорного объекта недвижимости с целью получения жилых помещений в указанном объекте в собственность по завершении строительства, а в настоящее время дом сдан в эксплуатацию. Из материалов дела также следует, что истцы не имеют возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на спорные квартиры без обращения в суд с данными исками, поскольку ООО "Билдинг" признано банкротом.

 

Соответственно судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении исковых требований Зиновьевой Е.А. и Куликовой М.Д., в этой части решение отмене не подлежит.

 

Также судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении исковых требований Кияевой Н.В. в части признания недействительным предварительного договора, заключенного Зиновьевой Е.А., поскольку в силу в силу ст. 398 ГК РФ и вышеуказанных разъяснений высших судебных инстанций заключение нескольких договоров в отношении одного и того же недвижимого имуществ не требует признания их недействительными.

 

Судебная коллегия также считает правильным вывод суда в дополнительном решении об отказе Ситникову П.И. в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности в размере ** рублей в связи с тем, что вышеуказанные требования рассматриваются Арбитражным судом г. Москвы.

 

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований Ситникова П.И. о признании права собственности и в части отказа истцам Кияевой Н.В. и Склярову Т.Е. в удовлетворении иска о признании права собственности, в требованиях Ситникову П.И. надлежит отказать, а требования Кияевой Н.В. и Склярова Т.Е. подлежат удовлетворению.

 

Руководствуясь ст. ст. 328,329,330 ГПК РФ, судебная коллегия-

 

определила:

 

Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 4 сентября 2012 г. с учетом дополнительного решения от 14 марта 2013 года отменить в части признания за Ситниковым Павлом Ивановичем права собственности на отдельную двухкомнатную квартиру N 86, общей площадью 77,5 кв.м., жилой площадью 36,2 кв.м., расположенную на 12 этаже в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. **; признании за ним права собственности на отдельную двухкомнатную квартиру N 87, общей площадью 80, 7 кв.м., жилой площадью 38,2 кв.м. на 12 этаже в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. **; а также в части отказа в удовлетворении исковых требований Кияевой Наталии Владимировны к ООО "Билдинг", Зиновьевой Евгении Андреевне о признании права собственности, Склярова Тимофея Евгеньевича к ООО "Билдинг", ООО "Инвестиционно-строительная компания Спецстрой" о признании права собственности.

 

Отказать Ситникову Павлу Ивановичу в удовлетворении исковых требований к ООО "Билдинг" о признании права собственности.

 

Признать за Кияевой Натальей Владимировной право собственности на отдельную двухкомнатную квартиру N 86, общей площадью 77,5 кв.м., жилой площадью 36,2 кв.м., расположенную на 12 этаже в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. *

 

Признать за Скляровым Тимофеем Евгеньевичем право собственности на отдельную двухкомнатную квартиру N 87, общей площадью 80, 7 кв.м., жилой площадью 38,2 кв.м. на 12 этаже в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. **.

 

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы Кияевой Н.В., Склярова Т.Е.- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

 Метки: признание права собственности на квартиру через суд

http://realtylaw.ru/jpractice/pravosobstvennocti/2014/03/26/pravosobstvennocti_1389.html Апелляционное определение Московского городского суда от 22 июля 2013 N 11-15467/13 %C0%EF%E5%EB%EB%FF%F6%E8%EE%ED%ED%EE%E5+%EE%EF%F0%E5%E4%E5%EB%E5%ED%E8%E5+%CC%EE%F1%EA%EE%E2%F1%EA%EE%E3%EE+%E3%EE%F0%EE%E4%F1%EA%EE%E3%EE+%F1%F3%E4%E0+%EE%F2+22+%E8%FE%EB%FF+2013+N+11-15467%2F13 http%3A%2F%2Frealtylaw.ru%2Fjpractice%2Fpravosobstvennocti%2F2014%2F03%2F26%2Fpravosobstvennocti_1389.html