Решение Арбитражного суда города Москвы об об определении доли, признании права собственности

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва    Дело    №    А40-9244/13
21 марта 2014 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2014 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Козлова В.Ф. единолично при ведении протокола судебного заседания секретарем Щербаковым В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело (шифр судьи 53-82) по иску Высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы - Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507 ИНН 7710489036 дата г.р. 18.12.2002) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственно¬строительная компания «ПОЛИПРОМ» (ОГРН 1037739094359 ИНН 7734018036 дата г.р. 16.03.2012) об определении доли, признании права собственности, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, при участии: от истца - Шахтин Н.В. по доверенности от 29.04.2013 №4-47-500/3, от ответчика - Щербинин А.А. по доверенности от 27.05.2013, от третьего лица - не явился, извещен

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось Правительство Москвы с иском к ответчику ООО НПСК «Полипром» об определении доли в части нежилых помещений и машиномест в объекте незавершенного строительства.

В обоснование требований истец сообщает, что ответчик на основании заключенного с истцом инвестиционного контракта от 20 декабря 2001 г. № ДМЖ.01.ВАО.00310 (№ 13-002246-5301-0013-00001-01) в редакции дополнительных соглашений от 30.10.2006, от 17.05.2007 № 2, от 19.06.2009 № 3, от 31.12.2009 № 4, обязался произвести строительство многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, вл. 36, общей площадью 37 932,0 кв.м в т.ч. 35 222,0 кв.м надземной части, 23 410,0 кв.м подземной части, 157 машиномест, 25 348,8 кв.м общей площади квартир, из которых 40% нежилой площади и 20% машиномест подлежало передаче в собственность города Москвы.

Стороны подписали протокол предварительного распределения машиномест от 15.05.2006, в котором определили, что городу передаются 17 машиномест (6 - 15, 46¬52) общей площадью 282,26 кв.м, что составляет 19,54%, и протокол предварительного распределения нежилых помещений от 24.05.2006, в котором определили, что к собственности города относятся помещения общей площадью 563,0 кв.м, что составляет 39,9% общей нежилой площади.

Строительство объекта не завершено. Истец, ссылаясь на ст. 7 Закона РСФСР от 26.09.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 252,    1050 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданского кодекса), п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», просит суд определить долю города в объекте незавершенного строительства и признать право собственности на долю.

Ответчик иск не признал, возразив, что поскольку спорный объект введен в эксплуатацию, инвестиционный контракт порождает обязательственные отношения между его сторонами, которые не могут быть разрешены вещным иском.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (администрация) и ответчиком (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 20 декабря 2001 г. № ДМЖ.01.ВАО.00310 (№ 13-002246-5301-0013-00001-01) с дополнительными соглашениями от 30.10.2006, от 17.05.2007 № 2, от 19.06.2009 № 3, от 31.12.2009 № 4 на реализацию инвестиционного проекта строительства индивидуального монолитного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, вл. 36, в рамках реализации которого инвестор принял обязательство за счет собственных, заемных или привлеченных средств произвести проектирование и строительство инвестиционного объекта общей площадью 37 932,0 кв.м в т.ч. 35 222,0 кв.м надземной части, 23 410,0 кв.м подземной части, 157 машиномест, 25 348,8 кв.м общей площади квартир, на земельном участке 3 200,0 кв.м

Ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с п. 2.2 контракта должен состояться не позднее 30 марта 2010 г., содержание и периоды этапов реализации определены в ст. 4 контракта.

В течение первого этапа продолжительностью 22 месяця после заключения контракта инвестор заключает договор краткосрочной аренды земельного участка, осуществляет подготовку строительной площадки, в т.ч. вывод пользователей, разрабатывает, согласовывает и утверждает проектно-сметную документацию, оплачивает участие в финансировании объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, получает разрешение на производство строительных работ.

В течение второго этапа, срок окончания которого определен в п. 2.2 контракта, инвестор осуществляет строительные и иные работы и обеспечивает ввод объекта в эксплуатацию.

В ходе третьего этапа стороны производят взаиморасчеты, подписывают акт о реализации и оформляют имущественные права.

В соответствии со ст. 8 контракт действует в течение всего периода выполнения обязательств.

По итогам реализации инвестиционного контракта в собственность администрации передается 40% нежилой площади и 20% машиномест.

Таким образом, стороны договорились, что объединяют свои вклады, а именно: администрация предоставляет земельный участок, обеспечивает объект необходимыми мощностями энергоносителей в городских сетях, а инвестор осуществляет строительство объекта, что указывает на то, что между сторонами инвестиционной деятельности установились отношения по совместной реализации инвестиционного проекта, урегулированные правилами главы 55 Гражданского кодекса.

Инвестор завершил строительство и ввел в эксплуатацию объект капитального строительства - жилой дом, 1 очередь, по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36, строительным объемом 129640,0 куб.м, в т.ч. надземной части 122 879,0 куб.м, общей площадью 27 299,2 кв.м, в т.ч. жилой 25 267,5 кв.м (с учетом балконов), что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.11.2008 № RU77113000-001389.

15 мая 2006 г. стороны подписали протокол предварительного распределения машиномест, в котором определили, что городу передаются 17 машиномест (6 - 15, 46¬52) общей площадью 282,26 кв.м, что составляет 19,54%, а 24 мая 2006 г. подписали протокол предварительного распределения нежилых помещений, в котором определили, что к собственности города относятся помещения общей площадью 563,0 кв.м, что составляет 39,9% общей нежилой площади. Конкретное имущество определяется после сдачи объекта в эксплуатацию по экспликациям и техническому паспорту МосгорБТИ и оформляется Актом о результатах реализации контракта в части сданного в эксплуатацию объекта.

Акт о результатах реализации контракта сторонами не подписан. Истец просит суд определить его долю согласно протоколам предварительного распределения машиномест и нежилых помещений. Состав и площадь нежилых помещений определены истцом на основании экспликации и технического паспорта БТИ и конкретизированы в заявлении об изменении предмета иска, согласно которому истец просит определить долю Правительства Москвы в части нежилых помещений в размере 39,9% общей площадью 563,0 кв.м в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Москва, 4-я Гражданская ул., д. 36, а именно: пом. II комн. 1-7 площадью 95,6 кв.м, пом. VII комн. 1-7 площадью 94,4 кв.м, пом. XI комн. 1-7 площадью 94,2 кв.м, пом. XXII комн. 1-11 площадью 147,5 кв.м, пом. XXIII комн. 1-9 площадью 116,6 кв.м, и признать право собственности города Москвы на указанную долю. Нумерация и площадью машиномест оставлена истцом без изменений относительно изначально предъявленных требований.

Суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с Законом РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных инвестиций", инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию, при этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

Согласно пункту 1 указанной статьи имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 Гражданского кодекса и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

По закону на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости, в связи с чем, к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.

Право собственности на инвестиционный объект, доли в котором истребует истец, не зарегистрировано, следовательно спорное имущество, созданное в результате осуществления совместной деятельности, не является объектом гражданского оборота и соответственно выделить долю в праве собственности на него невозможно.

До первичной государственной регистрации права собственности на объект инвестиционной деятельности, данный объект в силу положений статей 8, 131, 218, 219 Гражданского кодекса не может быть предметом гражданского оборота.

До возникновения в установленном законом порядке права собственности на объект инвестиционной деятельности, такое право не подлежит защите иском о признании права.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса признание права является одним из способов защиты права.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

В настоящем деле в качестве основания возникновения прав истца на спорные помещения указаны обстоятельства реализации инвестиционного контракта.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно статье 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Между истцом и ответчиком, являющимися участниками инвестиционной деятельности, имеется спор по поводу раздела вновь созданных объектов недвижимого имущества. Акт реализации инвестиционного контракта сторонами не подписан.

Истец, обращаясь в суд с требованием определить долю и признать право собственности на долю, ссылается на то, что объект в части подземного гаража-стоянки и нежилых помещений в эксплуатацию не введен. Вместе с тем, утверждение истца опровергается имеющимся в деле разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.11.2008 № RU77113000-001389, согласно которому введен в эксплуатацию жилой дом, 1 очередь, по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36, строительным объемом 129640,0 куб.м, в т.ч. надземной части 122 879,0 куб.м. Согласно письму Мосгосстройнадзора от 03.12.2013 № 09-8246/13-1, указанным разрешением введены в эксплуатацию также помещения без конкретной технологии первого этажа общей площадью 2 031,7 кв.м.

Согласно техническому паспорту МосгорБТИ, объем здания по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36 составляет 129 640 куб.м, что соответствует объему, указанному в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 13.11.2008 № RU77113000-001389, следовательно, помещения, состав и площадь которых указаны в экспликации, прилагаемой к техническому паспорту, введены в эксплуатацию. Спорные помещения первого этажа: пом. II комн. 1-7 площадью 95,6 кв.м, пом. VII комн. 1-7 площадью 94,4 кв.м, пом. XI комн. 1-7 площадью 94,2 кв.м, пом. XXII комн. 1-11 площадью 147,5 кв.м, пом. XXIII комн. 1-9 площадью 116,6 кв.м, перечислены в экспликации, следовательно находятся в введенной в эксплуатацию части здания, что подтверждается также письмом Мосгосстройнадзора от 03.12.2013 № 09-8246/13-1.

Таким образом, требования истца вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, а именно исполнению обязательств по третьему этапу реализации инвестиционного проекта (п. 4.3 контракта) и не могут быть удовлетворены вещным иском об определении доли и признании права собственности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом в указанной части был избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска в указанной части.

В то же время требования в отношении подземного гаража-стоянки подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Из содержания этой нормы следует, что ее положения распространяются на отношения сторон инвестиционного контракта по поводу незавершенного объекта инвестиционной деятельности.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом.

Имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 1043 Гражданского кодекса).

Установлено, что инвестиционный контракт, заключенный до 1 февраля 2012 года, сторонами в части строительства подземного гаража-стоянки не исполнен, в связи с чем применение к отношениям, вытекающим из спорного договора, положений п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", не противоречит положениям ст. 422 ГК РФ и п. 4 ст. 7 Федерального закона 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (п. п. 1 и 4 ст. 244 Гражданского кодекса).

Истец и ответчик в ходе реализации инвестиционного контракта являются участниками общей долевой собственности на имущество не завершенного строительством инвестиционного объекта (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ).

Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246-247 Гражданского кодекса).

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 Гражданского кодекса).

Стороны инвестиционного договора пришли к соглашению о распределении площадей в спорном объекте в соотношении 282,26 кв.м, что составляет 19,54%, в собственность города Москвы, 1 133,21 кв.м, что составляет 80,46% в собственность инвестора.

В соответствии с п. 1, 2 и 3 ст. 252 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Так как объект в спорной части не завершен строительством и не сдан в эксплуатацию, он является неделимой вещью и выдел причитающейся истцу доли невозможен. Вместе с тем, указанное обстоятельство не отрицает возможности применения иных установленных законом способов защиты нарушенных прав.

В соответствии с п. 3.6 инвестиционного контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнении обязательств по контракту на основании акта о реализации инвестиционного проекта.

Так как обязательства ответчика по инвестиционному контракту не исполнены, акт о результатах реализации инвестиционного проекта не подписан, действие контракта не прекращено (п. 9.2), оснований для прекращения права общей долевой собственности участников инвестиционных отношений на спорный объект не имеется.

Основания прекращения права собственности установлены Гражданским кодексом, федеральными законами, в частности, общая долевая собственность сторон инвестиционного контракта прекращается регистрацией индивидуальных прав сторон на причитающийся им результат инвестиционной деятельности в виде отдельных объектов недвижимого имущества (п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса).

Объект инвестиционной деятельности признается долевой собственностью сторон инвестиционного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ).

Установлено, что дальнейшее строительство объекта прекращено, объект не является предметом действующего договора подряда, и в силу сложившейся судебной практики применения ст. 130 Гражданского кодекса относится к объектам не завершенным строительством. В настоящее время у сторон договора имеется неопределенность по вопросу их прав на объект незавершенного строительства, которая может быть разрешена в результате рассмотрения иска об определении долей в праве собственности сторон на спорный объект.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части определения долей сторон на не введенный в эксплуатацию объект инвестиционной деятельности - подземный гараж стоянку, в виде простой дроби, и признании права собственности на долю, при этом, поскольку объект незавершенного строительства не имеет составляющих его частей (помещений, машиномест), то соглашение от 15.05.2006 об определении долей в машиноместах с учетом п. 3 протокола, согласно которому площадь общего пользования и инженерного назначения является долевой собственностью сторон пропорционально их долям по машиноместам, в данном случае распространяется на весь объект в целом.

При удовлетворении исковых требований судебные расходы согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса относятся на ответчика.
 

Руководствуясь ст. 64, 65, 67,    110,    167-170,    171,    176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Иск Высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы - Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507 ИНН 7710489036 дата г.р. 18.12.2002) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственно-строительная компания «ПОЛИПРОМ» (ОГРН 1037739094359 ИНН 7734018036 дата г.р. 16.03.2012) об определении доли, признании права собственности на долю, удовлетворить частично.

Определить долю города Москвы по инвестиционному контракту от 20 декабря 2001 г. № ДМЖ.01.ВАО.00310 в части машиномест, расположенных в объекте незавершенного строительства - подземном гараже-стоянке по адресу: г. Москва, ул. 4¬я Гражданская, д. 36, в размере 1954/10000 от общей площади машиномест.

Признать право города Москвы по инвестиционному контракту от 20 декабря 2001 г. № ДМЖ.01.ВАО.00310 на долю в машиноместах, расположенных в объекте незавершенного строительства - подземном гараже-стоянке по адресу: г. Москва, ул. 4¬я Гражданская ул., д. 36, в размере 1954/10000 от общей площади машиномест.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Научно- производственно-строительная компания «ПОЛИПРОМ» в федеральный бюджет 8 000 (восемь тысяч) руб. 00 коп. государственной пошлины.

Судья
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Козлов В.Ф.
 

 Метки: Признание права собственности машиноместо через суд

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!