Признание права собственности на квартиру. Оформление права собственности на квартиру через Звенигородский городской суд Московской области

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Звенигород. XXX мая 2012 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.Л.,

при секретаре Николаевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гандрабур Ольги Георгиевны к ООО «Стройресурс», третьему лицу Администрации городского округа Звенигород о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры,
 

установил:

Гандрабур О.Г. был предъявлен иск к ООО «Стройресурс» о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры № <данные изъяты> неоконченного строительством дома по адресу: <адрес>.

В настоящем судебном заседании Гандрабур О.Г. заявленные исковые требования поддержала. В обоснование иска указала на то, что 31 января 2011 года между ней, ФИО6 и ответчиком было заключено дополнительное соглашение №2 об уступке (передаче) прав и обязанностей по предварительному договору № ЗВ1 (СР)-03 от 02 марта 2009 г., согласного которому Гандрабур О.Г. приняла, а ФИО6 передал все права и все обязанности, не реализованные ФИО6по указанному предварительному договору № ЗВ1 (СР)-03 от Дата обезличена, в отношении двухкомнатной квартиры № <данные изъяты> неоконченного строительством дома по адресу: Московская <адрес>, район <адрес>.(район улиц В. Фабричного, И. Шнырева, Луначарского и Солнечной). ООО «Стройресурс» выразило свое согласие на перемену лица в договоре.

Дата обезличена между ФИО6 и ответчиком был заключен предварительный договор № ЗВ1 (СР)-03, согласного которому ООО «Стройресурс» приняло на себя обязательство заключить с ним в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) 2-х комнатной квартиры общей площадью 68,4 кв.м., расположенной на 4-ом этаже в секции 4 неоконченного строительством дома по адресу: <адрес>, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру, ФИО6, в свою очередь, обязался оплатить стоимость квартиры по цене 3367620 рублей. ФИО6, в соответствии с условиями предварительного договора произвел оплату за приобретаемую квартиру в размере 3367620 рублей, что подтверждается платёжными документами. Истец, в свою очередь, в соответствии с условиями дополнительного соглашения № полностью оплатила указанную сумму ФИО6. Обязанность произвести регистрацию договоров и перехода права собственности на квартиру лежала на ООО «Стройресурс», что выполнено последним не было, и, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

Представитель ООО «Стройресурс» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с изложенными обстоятельствами, а также с учетом мнения истицы, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика.

Третье лицо представитель администрации городского округа Звенигород Жумабаева М.М. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Решение по делу оставила на усмотрение суда.

Выслушав доводы истицы, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления пленума Верховного суда РФ «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года N 23, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст.4 ФЗ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязанности.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно устанавливаемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Из материалов дела следует, что строительство жилого дома, в котором расположена спорная квартира, осуществлялось на основании Инвестиционного контракта от 25.12.2007 г. на проектирование и строительство жилого дома с встроено-пристроенными торговыми помещениями на первом этаже здания и нежилыми помещениями в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: : <адрес> между Администрацией г.о.Звенигород с одной стороны и ООО «Стройресурс», ООО «Квант» с другой. Дополнительным соглашением № 3 к названному контракту установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – IV квартал 2011 года.

Между ФИО6 и ответчиком заключен предварительный договор № ЗВ1 (СР)-03, в соответствии с условиями которого (п.1.1), Продавец (ответчик) и Покупатель (истец) приняли на себя обязательства, после регистрации права собственности Продавца на двухкомнатную квартиру общей площадью 68,4 кв.м., расположенную на 4-м этаже в секции 4, строящегося жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, подписать договор купли-продажи квартиры (Основной договор).

Между истцом, ФИО6 и ООО «Стройресурс» заключено дополнительное соглашение №2 к названному предварительному договору, согласно которому ФИО6 передает, а Гандрабур О.Г. принимает на себя все права и обязанности, не реализованные ФИО6м. по заключенному между ООО «Стройресурс» и ФИО6 предварительному договору от 02 марта 2009 года №ЗВ1(СР)-03.

Согласно техническому описанию составленному ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», объект недвижимости в виде квартиры в неоконченном строительством многоквартирном доме, на которую Гандрабур О.Г. заявлены права, имеет общую площадь <данные изъяты>.

Согласно представленным суду материалам, объект капитального строительства 6-ти секционный дом, расположенный по адресу: <адрес> – соответствует требованиям действующих технических регламентов и проектной документации. Указанное подтверждается Заключением и Распоряжением Главгосстройнадзор Московской области от 16 марта 2011 года, справками муниципального предприятия городского округа Звенигород Московской области «Городские Инженерные системы».

Предварительный договор купли-продажи квартиры № ЗВ1 (СР)-03 от 02.03.2009 года является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи № ЗВ1 (СР)-03 от 02.03.2009 года по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств истца, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Как указано выше, факт создания объекта незавершенного строительства (спорной квартиры в не оконченном строительством доме по адресу: <адрес> - установлен.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм гражданского законодательства, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Гандрабур О.Г., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Стройресурс», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Суд считает, что исходя из установленных по делу обстоятельств, применение положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В данном случае суд исходит из добросовестности действий истца. Наличие спорных отношений между администрацией городского округа Звенигород и инвесторами, относительно возведения дополнительной электроподстанции, по убеждению суда, никак не должно отражаться на осуществлении прав физического лица, добросовестно исполнившего свои обязательства в сделке.

Поскольку обязательства истцом по договору, заключенному с ООО «Стройресурс», выполнены, что не оспорено ООО «Стрйресурс», квартира, являющаяся незавершенным строительством объектом в неоконченном строительством доме имеется в наличии, Суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
 

решил:

Исковое заявление Гандрабур Ольги Георгиевны удовлетворить.

Признать за Гандрабур Ольгой Георгиевной право собственности на незавершенный строительством объект, в виде отдельного помещения - двухкомнатной квартиры за №, <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>

Принятое по настоящему делу решение является основанием для внесения записи о возникших правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

 Метки: признание права собственности на квартиру через суд

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!