Недействительный договор. Суд отказал застройщику в признании договоров долевого участия в строительстве жилого дома недействительными

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия

в составе председательствующего судьи Коваленко С.В.
судей Колбасовой Н.А., Сыромятникова А.В.
при секретаре Сафроновой О.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 23 июня 2011 года по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройГрад" к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие N 4", Переплеснину О.Б., Кудрявцевой Н.И., Шатиной Г.Г. о признании договоров незаключенными.

Заслушав доклад судьи Колбасовой Н.А., судебная коллегия установила:

ООО "СтройГрад" обратилось в суд к ответчикам с иском о признании договоров долевого участия в строительстве жилого дома недействительными по тем мотивам, что (...) между ООО "СтройГрад" и ООО "Строительное предприятие N 4" были заключены договоры генерального подряда для осуществления строительно-монтажных работ по возведению квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки в (...). Поскольку в нарушение условий договоров ООО "Строительное предприятие N 4" оплату выполненных истцом работ не произвело, решениями Арбитражного суда РК в пользу ООО "СтройГрад" были взысканы средства в размере (...), и (...). После состоявшихся судебных решений истец вправе обратить взыскание на имущество, полученное в результате строительства квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки, однако в (...) между ООО "Строительное предприятие N 4" и другими ответчиками были заключены гражданско-правовые сделки, оформленные как договоры долевого участия в строительстве жилого дома. Указанные договоры под сферу действия Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не подпадают и фактически между сторонами возникли правоотношения, регулируемые Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". В связи с неисполнением со стороны ООО "Строительное предприятие N 4" условий договоров решением Петрозаводского городского суда РК от 09 ноября 2010 года с застройщика в пользу дольщиков Переплеснина О.Б., Кудрявцевой Н.И. и Шатиной Г.Г. были взысканы денежные средства, уплаченные ими по упомянутым договорам. С учетом этих обстоятельств Переплеснин О.Б., Кудрявцева Н.И. и Шатина Г.Г. стали кредиторами по отношению к ООО "Строительное предприятие N 4" и приобрели первоочередное право на обращение взыскания на имущество, которое создано в результате строительства квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки в (...). Считая, что ответчики приобрели первоочередное право на обращение взыскания на имущество квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки на основании не соответствующих требованиям закона сделок, истец просил признать заключенные ООО "Строительное предприятие N 4" с Переплесниным О.Б., Кудрявцевой Н.И. и Шатиной Г.Г. договоры (...) недействительными.

Определением судьи исковые требования ООО "СтройГрад", предъявленные к ответчикам ООО "Строительное предприятие N 4", Переплеснину О.Б., Кудрявцевой Н.И. и Шатиной Г.Г. объединены в одно производство.

Изменив в ходе судебного разбирательства первоначально заявленные требования, истец просил признать договоры от (...) незаключенными, обосновав свою позицию тем, что эти договоры в нарушение требований ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не содержат точного определения и описания объекта долевого строительства.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Представитель истца Пономарев А.В., действующий на основании доверенности, поддержав в судебном заседании заявленные требования, указал, что поскольку о наличии заключенных между ответчиками договоров истцу стало известно 07 апреля 2009 года, срок исковой давности в данном случае не пропущен.

Представитель ответчика - ООО "Строительное предприятие N 4" - Самсонов В.С., действующий на основании решения общего собрания участников данного предприятия, не возражая по иску, считал, что заключенные между ответчиками договоры следует расценивать как инвестиционные, срок исковой давности истцом не пропущен.

Ответчики Переплеснин О.Б., Кудрявцева Н.И. и Шатина Г.Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены, в представленных в суд возражениях по иску указывают на пропуск истцом срока исковой давности.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия - в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен. Согласно отзыву на иск, (...) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы оспариваемые истцом договоры, и в ходе правовой экспертизы оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации указанных договоров выявлено не было.

Решением Петрозаводского городского суда РК в удовлетворении иска отказано.
С таким решением суда не согласен истец, в кассационной жалобе генеральный директор ООО "СтройГрад" просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Со ссылкой на нарушение судом норм материального права и вынесение решения без учета установленных по делу обстоятельств, в обоснование доводов кассационной жалобы указывает, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договор, в котором не определены характеристики объекта долевого строительства, является недействительным. При разрешении возникших между сторонами правоотношений суд необоснованно не применил указанные требования закона и неправомерно сделал в решении ссылку на ст. 433 Гражданского кодекса РФ. Поскольку в результате необоснованного признания Переплеснина О.Б., Кудрявцевой Н.И. и Шатиной Г.Г. кредиторами, претендующими на первоочередное право обращения взыскания на имущество квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки, для истца наступили негативные последствия, судом неправомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

В возражениях на кассационную жалобу Переплеснин О.Б., Кудрявцева Н.И. и Шатина Г.Г. просят оставить решение суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст.ст. 432, 433 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

В силу ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).

Договор должен содержать такие условия как определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (ч. 4).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5).

Исходя из ч. 1 ст. 6 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Статья 2 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" устанавливает, что данный Закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из установленных судом первой инстанции обстоятельств и материалов дела следует, что (...) между ООО "СтройГрад" (генеральный подрядчик) и ООО "Строительное предприятие N 4" (заказчик) заключены договоры генерального подряда для осуществления строительно-монтажных работ по возведению квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки по адресу (...)

Между тем, в нарушение условий заключенных между сторонами договоров заказчик оплату выполненных генеральным подрядчиком работ не произвел.

По результатам обращения истца в суд решениями Арбитражного суда РК от 02 февраля 2009 года, вступившими в законную силу, с ООО "Строительное предприятие N 4" в пользу ООО "СтройГрад" взысканы денежные средства в размере (...) и (...).

Судом также установлено, что (...) году ООО "Строительное предприятие N 4" заключило с Переплесниным О.Б., Шатиной Г.Г. и Кудрявцевой Н.И. договоры о долевом участии в строительстве жилого дома.

(...) ООО "Строительное предприятие N 4" заключило договор N(...) с Переплесниным О.Б., (...) - договор N(...) с Шатиной Г.Г. и (...) - договор N(...) с Кудрявцевой Н.И. Предметом упомянутых договоров являлась деятельность сторон по строительству квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки с кадастровым номером участка (...) по строительному адресу: (...), именуемого в дальнейшем "Объект". Дольщик принимает участие в строительстве в части финансирования объекта в соответствии с заключенным договором. Застройщик осуществляет строительство данного объекта и после сдачи его в установленном законом порядке в эксплуатацию и надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств в части финансирования строительства, передает объект дольщику для оформления последним права собственности на объект как вновь созданное недвижимое имущество (п. 1.1).

Пункт 1.2 договоров содержит характеристику конкретного объекта, подлежащего передаче каждому дольщику по результатам строительства: Переплеснину О.Б. подлежит передаче (...); Шатиной Г.Г. - (...); Кудрявцевой Н.И. - (...).

Исходя из условий п.п. 2.1, 2.4 и 2.7 договоров, застройщик обязан обеспечить своими силами или с участием третьих лиц строительство объекта и ввод его в эксплуатацию не позднее декабря 2009 года. По завершении строительства объекта и исполнении дольщиками обязательств по договорам в полном объеме заказчик обязан передать дольщику дом по акту приема-передачи в течение 7 дней после получения дольщиком уведомления о завершении строительства; нести гарантийные обязательства по объекту в течение 5 лет с момента подписания акта о приеме-передаче объекта дольщику.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договоров дольщики производят финансирование строительства объекта в размере и порядке, предусмотренном разделом 4 договора, принимают объект по акту приема-передачи.

Данные договоры были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (...) и (...).

В связи с неисполнением застройщиком принятых перед дольщиками по договорам обязательств решением Петрозаводского городского суда РК от 09 ноября 2010 года в пользу Переплеснина О.Б., Кудрявцевой Н.И. и Шатиной Г.Г. были взысканы денежные средства, внесенные ими по договорам долевого участия в строительстве жилого дома.

С (...) договорные отношения между Переплесниным О.Б., Кудрявцевой Н.И., Шатиной Г.Г. и ООО "Строительное предприятие N 4" были расторгнуты.

Подвергнув анализу приведенное законодательство и установленные по данному делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что участие дольщиков в строительстве заключалось в финансировании строительства всего объекта, указанного в п. 1.1 договоров - квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки. После завершения строительства всего квартала и ввода его в эксплуатацию каждому дольщику подлежал передаче конкретный жилой дом в качестве эквивалента вложенных денежных средств. В связи с этим, между ООО "Строительное предприятие N 4" и дольщиками были заключены соглашения по всем существенным условиям, предусмотренным ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Поскольку возникшие между сторонами правоотношения подпадают под сферу действия указанного Закона, данные договоры квалифицировать как инвестиционные нельзя.

Таким образом, установив, что положения оспариваемых договоров соответствуют упомянутым выше требованиям специального закона, подлежащего применению при разрешении данного спора, суд принял законное решение об отказе в удовлетворении предъявленных требований.

Доводы кассационной жалобы истца, касающиеся обстоятельств, установленных при рассмотрении спора по существу, являлись предметом судебного рассмотрения. Эти доводы сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 57 Гражданского процессуального кодекса РФ, и поэтому не могут служить поводом к отмене решения.

Руководствуясь требованиями ст.ст. 360, 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определила:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 23 июня 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу истца - без удовлетворения.

 Метки: Признание договора недействительным

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!