Недействительный договор. Признание недействительным договора долевого участия в строительстве

Определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда
от 21 января 2009 г. N 33-99/2009

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

 

председательствующего:             
судей:

 

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 января 2009 г. гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Балткомстрой-Калининград" на решение Балтийского городского суда Калининградской области от 17 ноября 2008 г., которым исковые требования Г.Т.Н., М.О.Г. удовлетворены частично.

С ООО "Балткомстрой-Калининград" в пользу Г.Т.Н. взыскано 1412543,2 руб. из которых 981330 руб. - денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве, 415713 руб., 20 коп. - проценты за пользование денежными средствами, 8000 руб. - компенсация морального вреда и 7500 руб. - расходы на оплату услуг представителя.

С ООО "Балткомстрой-Калининград" в пользу М.О.Г. взыскано 1415532,8 руб. из которых 983430 руб. - денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве, 416602 руб., 80 коп. - проценты за пользование денежными средствами, 8000 руб. - компенсация морального вреда и 7500 руб. - расходы на оплату услуг представителя.

С ООО "Балткомстрой-Калининград" в доход федерального бюджета взыскан штраф в размере 1414038 руб.

Заслушав доклад судьи З.A.M., объяснения представителя Г.Т.Н., М.О.Г. - П.Н.В., возражавшей против доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия
 

у с т а н о в и л а :

Г.Т.Н., М.О.Г. обратились в суд с иском к ООО "Балткомстрой-Калининград", указав, что 13.02.2007 г. заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве однокомнатных квартир, расположенных в доме по гвардейскому бульвару 17 в г. Балтийске. Срок окончания строительства был определен в соответствии с заключенными договорами - 4 квартал 2007 г. В течение 15 дней со дня получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, ответчик должен был передать истицам квартиры. Далее в течение 2-х месяцев ответчик был обязан передать документы для регистрации права собственности. Однако в нарушение предусмотренных договором обязательств, ООО "Балткомстрой-Калининград" не построило до настоящего времени дом и не передало истицам квартиры. В связи с нарушением ответчиком предусмотренных договором обязательств, 04.09.2008 г. М. и Г. составили заявление об одностороннем расторжении договоров участия в долевом строительстве, направили эти заявления ООО "Балткомстрой-Калининград". Таким образом, договоры участия в долевом строительстве расторгнуты. Однако ответчик до настоящего времени не возвратил уплаченные по сделке денежные средства. Просят взыскать с ООО "Балткомстрой-Калининград" средства, уплаченные по договору, проценты за пользование денежными средствами в установленном законом размере, компенсацию морального вреда, а так же штраф в доход федерального бюджета за нарушение добровольного порядка удовлетворения требований потребителей.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе ООО "Балткомстрой-Калининград" просит решение отменить. Ссылается на нарушение судом норм материального права и неправильную оценку доказательств по делу. Указывает, что срок завершения строительства договорами, заключенными с истицами не установлен и, соответственно, обязательства ООО "Балткомстрой-Калининград" не нарушило. Считает, что судом неправомерно применены к данным отношениям нормы закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку все вопросы, связанные с заключением договоров с М. и Г. урегулированы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Причинение истицам морального вреда не доказано. Взысканная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом, Г.Т.Н. и М.О.Г. 13.02.2007 г. заключили с ООО "Балткомстрой-Калининград" договоры долевого участия в строительстве.

Удовлетворяя требования истиц, суд правильно исходил из того, что ответчиком нарушен срок передачи участникам долевого строительства квартир, установленный договором. При этом суд на основании ст. 431 ГК РФ правильно истолковал условия договора и установил, что квартиры должны были быть переданы истицам не позднее 29.02.2008 г. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику является на основании ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" существенным условием договора. По данному делу срок правильно исчислен следующим образом:

Срок реализации инвестиционного проекта по строительству - 4 квартал 2007 г. (п. 4 главы 1 договоров). Этот срок как срок окончания строительства жилого дома был указан застройщиком в проектной декларации строительства жилого дома, в том числе размещенной в сети Интернет (л. д. 132-139). Согласно действующему в РФ Градостроительному законодательству строительство завершается вводом объекта в эксплуатацию, следовательно, ответчик был обязан в срок до 01.01.2008 г. построить жилой дом и сдать его в эксплуатацию. Из пунктов 3.5, 3.6 договоров долевого участия в строительстве усматривается обязанность ООО "Балткомстрой-Калининград" в течение 15 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию обеспечить дольщику возможность принять квартиру и в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию передать дольщику документы для регистрации права собственности на квартиру.

Однако в нарушение этих условий договоров ответчик приостановил строительство дома и до настоящего времени не передал М. и Г. квартиры.

Так же суд пришел к правильному выводу о том, что договоры между истицами и застройщиком расторгнуты.

На основании п.п. 1 п. 1 ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. При этом в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (п. 4 ст. 9 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").


04.09.2008 г. истицы направили ООО "Балткомстрой-Калининград" уведомления об отказе от исполнения договора, которые были 09.09.2008 г. получены ответчиком. Следовательно, договоры долевого участия в строительстве жилья, заключенные М. и Г. с ООО "Балткомстрой-Калининград" расторгнуты.

Суд правильно, на основании п. 2 ст. 9 вышеназванного ФЗ N 214 применил последствия расторжения договора и взыскал в пользу истиц уплаченные в счет цены договора денежные средства, а так же проценты на эту сумму за пользование денежными средствами со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора в двойном размере, предусмотренном данной нормой, поскольку участниками долевого строительства являлись граждане (две трехсотых ставки рефинансирования ЦБ РФ).

Суд обоснованно взыскал проценты в размере, предусмотренном законом N 214 ФЗ от 30.12.2004 г., а не заключенными с истицами договорами, так как согласно ст. 16 закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами недействительны.

Судом правильно применены к отношениям, возникшим между истицами и ООО "Балткомстрой-Калининград" нормы закона РФ "О защите прав потребителей".

Между Г., М. и ООО "Балткомстрой-Калининград" был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома для удовлетворения ее личных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с разъяснением, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.

Согласно статье 9 Закона Российской Федерации от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 4 Закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действовавшего на момент рассмотрения материала президиумом Санкт-Петербургского городского суда, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Таким образом, на отношения, возникшие между Г., М. и ООО "Балткомстрой-Калининград" распространяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей" в части неурегулированной ФЗ N 214 от 30.1.2004 г.

При изложенных обстоятельствах суд правильно, взыскал в пользу истиц компенсацию морального вреда, предусмотренную ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и установленный ч. 6 ст. 13 указанного закона штраф за нарушение добровольного порядка удовлетворения требований потребителей, так как эти вопросы законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не урегулированы. Следовательно, данные вопросы подлежат решению в соответствии с законодательством о защите прав потребителей.

Факт причинения истицам морального вреда грубым нарушением обязателльств # по передаче им приобретенного жилья очевиден.

Применение положений ст. 333 ГК РФ является правом, а не обязанностью суда. Размер взысканных в пользу истиц процентов установлен законом. Оснований для его снижения с учетом последствий нарушения обязательств, срока этого нарушения, увеличения стоимости жилья с момента заключения договора, а так же инфляции за 2008 г. не имеется.

Решение суда соответствует закону. Оснований к его отмене судебная коллегия не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
 

о п р е д е л и л а :

решение Балтийского городского суда Калининградской области от 17 ноября 2008 г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 Метки: Признание договора недействительным

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!