Недействительный договор. Признание недействительным предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 ноября 2010 г. N 33-33549

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Огановой Э.Ю.,

судей Казаковой О.Н., Горновой М.В.,

при секретаре Митюшевой Н.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н., дело по кассационной жалобе Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 25 июня 2010 года, которым постановлено:

признать, подписанный между Иванюхиной Ольгой Васильевной и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ-N 155" и Компания Предварительный Договор N ... от 01.10.2007 года, в редакции дополнительного соглашения от 17.10.2008 года о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры - недействительной (ничтожной) сделкой.

Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" в пользу Иванюхиной Ольги Васильевны денежные средства в сумме ... рублей ... копеек, возврат государственной пошлины в размере ... рублей ... копеек, а всего ... рублей ... копеек, установила:

Иванюхина О.В. обратилась в суд с иском к Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) "СУ-N 155" и Компания" о признании предварительного договора недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности договора. В обосновании заявленных требований истец указал на то, что 01.10.2007 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор N ... (в редакции Дополнительного соглашения от 17.10.2008 года). По условиям данного договора истец, действуя как физическое лицо, передала ответчику денежную сумму в счет оплаты стоимости квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме. Ответчик же обязался после ввода дома в эксплуатацию передать ей право собственности на объект строительства - квартиру в этом доме.

Также истец сослалась на то, что подписание предварительного договора имело своей целью скрыть привлечение ее денежных средств для долевого участия в строительстве дома, с целью последующей передачи ей в собственность квартиры в этом доме.

Учитывая то обстоятельство, что предварительный договор является притворным, и, поскольку его форма и содержание не соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец просил суд признать подписанный между ней и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ-N 155" и Компания" предварительный договор N ... от 01.10.2007 года о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры - недействительной (ничтожной) сделкой, применить последствия недействительности сделки, обязав каждую из сторон возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Представитель истца по доверенности Молодецкий А.В. в судебное заседание явился, исковые требования в полном объеме поддержал.

Представитель ответчика по доверенности Коблюк А.С. в судебное заседание явился, исковые требования истицы не признал

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей кассационной жалобе просит представитель Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" - Коблюк А.С.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Иванюхиной О.В. - Молодецкого А.В., обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства - ст.ст. 168, 167, 170, 421, 422, 431 ГК РФ, Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из анализа содержания предварительного договора, переписки, совершенных сторонами действий и их намерений следует, что одна сторона (истица) передала другой стороне (ответчику) денежные средства. Ответчик, в свою очередь, обязался передать в собственность истице квартиру в строящемся доме после завершения его строительства. Таким образом, целью подписания предварительного договора было привлечение денежных средств гражданина для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с последующей передачей гражданину права собственности на квартиру в этом доме.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Данные правоотношения (привлечение денежных средств гражданина для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с последующей передачей гражданину права собственности на квартиру в этом доме) регулируются нормами Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ). В соответствии с п. 1 ст. 2 указанного закона, застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 3 указанного Закона, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. В соответствии с п. 3 ст. 4 указанного Федерального закона N 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.10.2007 года между истцом Иванюхиной О.В. и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ-N 155" и Компания" был подписан предварительный договор N ... о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры.

17.10.2008 года между сторонами данного предварительного договора было подписано Дополнительное соглашение к нему.

В соответствии с условиями предварительного договора (п. 1, 2.1, 2.7, 2.8 в редакции дополнительного соглашения), ответчик обязался в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., проектной площадью 76,6 кв.м., передать эту квартиру истице в собственность, заключив с ней договор купли-продажи. Цена квартиры была определена сторонами в сумме ... рублей. Во исполнение условий предварительного договора истицей ответчику были уплачены денежные средства в сумме ... руб. (соответствует 100% стоимости квартиры).

Как следует из письма главы Красногорского муниципального района Московской области от 22.05.2009 года в адрес инициативной группы соинвесторов жилых домов, строящихся на территории Павшинской поймы, администрацией Красногорского муниципального района не оформлялись разрешения на строительство корпуса ... 3-й очереди строительства.

Как следует из направленного в адрес истицы письма ответчика N ... от 06.11.2009 года, коммандитное товарищество осуществляет только юридические действия по оформлению права собственности, и не является застройщиком.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, с учетом требований закона, пришел к правильному выводу о том, что подписанный сторонами предварительный договор является притворным и не соответствующим требованиям закона (императивным нормам). При этом суд правомерно указал на то, что к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком, следует применять не нормы ст. 429 ГК РФ, а нормы Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Привлечение денежных средств граждан по договорам иным, нежели договор долевого участия в строительстве, либо лицами, не являющимися застройщиками, а равно - застройщиками, не получившими в порядке ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешения на строительство, указанным законом не предусмотрено.

Также суд обоснованно указал на то, что при подписании предварительного договора были допущены следующие нарушения, а именно, денежные средства для долевого участия строительства были привлечены ответчиком, который не является застройщиком; ответчик не получил в установленном законом порядке разрешения на строительство; сторонами не соблюдены требования закона к форме договора; в договоре отсутствуют условия, обязательные для договоров данного вида.

Таким образом, суд обоснованно указал на то, что подписанный сторонами предварительный договор не соответствует требованиям Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года ни по субъектному составу, ни по форме, ни по содержанию условий.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. 167 ГК РФ обоснованно указал на то, что уплаченные истцом Иванюхиной О.В. денежные средства подлежат возврату ответчиком.

Доводы ответчика о том, что имеется правоприменительная практика по подобного рода правоотношениям, не может служить основанием для отмены решения суда, так как принципы прецедентного права не применимы.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции полагает возможным согласиться в силу их законности и обоснованности.

Доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

В кассационной жалобе не приводится никаких новых данных, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Учитывая вышеизложенное, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 25 июня 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 Метки: Признание договора недействительным

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!